Bankın Özəl Hacizlərini Nasıl Alınır?
Banklar girov yolu ilə evləri əldə etdikləri üçün daşınmaz əmlaka malikdirlər. Bir bankın kitablarında olan evlərə REOs deyilir, bu da "mülk sahibliyi" üçün bir kısaltmadir. Banklar girov yolu ilə evlərə əmlak verdikdə tez-tez, mövcud ipotekanın minimum məbləğini təklif etmək üçün ədliyyə binasına və ya istənilən kəsə yüksək səviyyədə olan heç bir kəsə toxunulmayacaq minimum təklif təqdim etmədiklərinə görə tez-tez olur.
Səthdə hacizlər, xüsusən bank əvvəlki ipotekaçı tərəfindən banka borclu olan məbləğ üçün açıq bazarda inventarını satmaq istəyirsə, bu səmərəli ola bilər. Buna baxmayaraq, bir REO sizin üçün mənfəət qazanmaq üçün ən azı iki səbəbdir:
- Mülkiyyətə iki kredit (bu günlərdə yayılmışdır) təmin edildikdə, ikinci borcalan bəzən qarət etməz. İkinci borc verən ilk borc verənə geri ödəniş etmədikdə və öz girov prosesini başlatsa , ikinci borc verən girovda silinir. Bir çox ikinci ipoteka orijinal bazar dəyərinin 20% və ya daha çoxunu təşkil edir.
- Bank tez-tez onun inventarına oturmaq istəmir. Ədliyyə binasında girov satışında investor və ya ev alıcısından onun minimum təklifini qəbul etmədiyinə görə, bank yalnız REO evinə daha az qiymət verə bilər, sadəcə onu qurtarmaq üçün. Daxili mühasibatlıqdan asılıdır.
REO Listing Agentlərinin tapılması
Hacizləri tapmaq üçün online bir çox yer var. Lakin, MLS- də onları da tapa bilərsiniz. Əgər "REOs" üçün MLS-i axtarmaq üçün alıcınızın agentinə müraciət etsəniz, yəqin ki, çox kiçik bir ovuc emlak agentinin qonşuluqda satış üçün REOs siyahısında ixtisaslaşmış olduğunu görəcəksiniz.
Burada REO siyahı agentləri haqqında məsləhətlər:
- REO siyahısının əksəriyyəti REO'ların əksəriyyətini, başqa heç bir əmlak növü deyil.
- REO siyahı agentləri tez-tez işlərinə qarşı banklara endirim verirlər , çünki bu agentlər həcmdə məşğul olurlar və bəzən aktiv müdirləri kəsirlər.
- REO siyahı agentləri bir çox REOs satan və ya ikili agent kimi fəaliyyət göstərərək pul qazanır. İkili agentlik altında, REO siyahı agenti həm də siyahı komisyonunu və alıcının agentinin komissiyasını qazanacaq.
- Alıcı agentlərini cəlb etmək üçün, bir çox banklar siyahı agentinin komissiyasını diskontlaşdırarkən alıcının agentinə komissiyanın böyük bir hissəsini təklif edirlər.
- REO siyahı agentləri ümumiyyətlə alıcı deyil, satıcıları təmsil edir. Öz nümayəndəliyinizi istəməyinizi düşünə bilərsiniz.
- REO siyahı agentləri adətən fəaliyyət göstərən həcmlərdən ötrü top istehsal edən agentlərdirlər. Onlar adətən alıcılarla işləmək üçün çox vaxt sərf etmirlər.
- Bəzi REO siyahı agentləri, məşğulluq sahəsində çağırışlara işəgötürənləri məşğul olduqları qədər məşğul olurlar. Çoxları özəl mobil telefon nömrələrini vermirlər, bu isə ünsiyyətin çətinləşməsinə səbəb ola bilər.
Alıcının Agentini işə götürmək
Banklarla danışıqlar aparan birbaşa təcrübəniz olmadıqda, öz alıcınızın agentini işə götürərək daha yaxşı nümayəndəlik ala bilərsiniz .
Bir agent seçməzdən əvvəl bir neçə seçin və yaxşı uyğunluq tapmaq üçün daşınmaz əmlak agentləri müsahibə .
- Alıcının agenti maraqlarınızı qorumaq üçün etibarlı bir məsuliyyət daşıyır .
- Alıcının agentləri satıcıyı təmsil etmir. Satıcı komissiyasını ödəyirsə belə.
- Alıcının agentləri ümumiyyətlə satıcı tərəfindən ödənilir. Bu, bir alıcının agenti işə götürməyinizə xərclənməməsi deməkdir.
- Alıcının agentləri agentin vəzifələrini qoyacaq və komissiyanı ödəyənləri müəyyən edəcək bir alıcının broker müqaviləsi imzalamasını xahiş edə bilər.
- REO ilə iş təcrübəsi olan bir alıcının agenti ilə işləyin.
REO ilə danışıqlar
Siyahı bazarda nisbətən yeni olarsa, bank çox xahiş qiymətdən kənara çıxmayacaq. Bazarda 30 gündən çox müddətə yaşadıqları evlərdə təkliflər verdiyiniz halda daha çox danışıqlar gücünüz olacaq.
Daha çox ipucu:
- Banklar, adı və əmanət şirkətləri ilə kütləvi dərəcə endirimlərini müzakirə edirlər. Bankın başlığı / əmanət şirkətindən istifadə etməyi seçsəniz , həmin şirkətlər sizdən haq tələb edəcək ödənişləri yoxlayın. Ümumiyyətlə, bank tərəfindən ödənilməyən lakin alıcı tərəfindən ödənilən haqlar daha yüksək olacaq, çünki adı və əmanəti alıcıları daha çox ödəyərək bu endirimləri təşkil edir.
- Bir çox banklar alıcı üçün tipik bağlanma xərclərini ödəmədən uzaqlaşırlar. Transfer vergisi , ilçe və dövlət haqları kimi bəzi ödənişlər bank deyil, alıcı tərəfindən ödənilir. Banklar tez-tez zərərverici hesabatlar , təmir və ya ev zəmanət planlarını ödəmirlər.
- Bəzi banklar bütün şərtlər tərəflər arasında şifahi olaraq qarşılıqlı razılaşana qədər əks təklif verməyəcəkdir.
- Bankı öz satın alma müqaviləsini və ya standart satınalma müqaviləsinə əlavə etmək üçün bankı gözləyin. Bunu tamamilə oxuyun və dərk etmədiyiniz təqdirdə məsləhət almaq üçün bir daşınmaz əmlak avukatından soruşun. Bankın vəkilinin müqaviləni hazırladığına bahis etsəniz, bu sizin xeyrinizə deyil.
- Əgər bank bükülməyəcək və təklifi rədd edərsə, başqa bir 30 gün gözləyin və orijinal təklifinizin köçürülməsi və orijinal tarixin köçürülməsi və yeni tarix əlavə olunmalıdır.
- Bankınızdan təklifinizə cavab üçün 10 gün gözləmək olar. Səbirli olun. Mən bilirəm ki, bəzi bankların cavab vermək üçün çox vaxt çəkə biləcəyi çılpaqdır, ancaq onlar edə bilərlər.
- Bank sizdən əvvəlcədən təyinat verə biləcək bir kredit ərizəsi təqdim etməsini xahiş edə bilər; Ancaq kredit almaq üçün o bankdan borcunuz yoxdur.
- Əgər əvvəlcədən müəyyənləşdirilən bağlanma tarixinə yaxınlaşa bilməsəniz, bank həmin tarixi keçdiyiniz hər gün üçün sizə cəza verə bilər. Təklifinizi təqdim etməzdən qabaq öz kreditorunuzdan kredit preapproval məktubunuz olduğundan əmin olun və gözlənilməz gecikmələrə yol vermədən borc verəninizdən maliyyə alacaqsınız.
- Güman ki, evinizi "olduğu kimi" almaq tələb olunur. Haciz almaq üçün əlilliyi var . Təklifinizi bir ev yoxlamasına qoyun . Girov evlərindən olan aktivləri ləğv edən bəzi satıcılar.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.