REO Foreclosures almaq üçün təkliflər yazmaq necə
Banklar müqayisə edilən satışlar altında REO hacizlərini qiymətə satdıqda , bir çox təkliflər tez-tez cavab verir. Bu, banka məxsus olan ev üçün sərt rəqabətə qarşı ola bilər.
Yoxsa yox. Daha aşağı qiymətlərlə danışıqlar aparmaq istəyirsinizsə bazarda daha uzun günlər evləri axtarın.
Sacramentoda bəzi REO hacizləri üçün qeyri-adi deyiləm, mən satıram, 15 və ya 20 təklif almaq. Bəzən bank, hansısa bir təkliflə yanaşı, hansısa təklifləri də atır və sonra seçilmiş alıcılardan "Ən Yüksək və Ən Yaxşı" təklifini təkrar göndərməyi xahiş edir. Bəzən bank sadəcə başlamazdan ən yaxşı təklifi qəbul edir.
REO təklifinizin qalan hissələrdən yuxarı qalxdığını və qazanılmış təklif ola biləcəyinizi maraqlandırırsınızsa, doğru qiymət və şərtləri seçməyə kömək etmək üçün bir neçə ipucu var:
1) bu REO Foreclosure Əmlak tarixi alın
Bankın satın alma qiymətini Mütevelli Sənədi və ya Şerifin tapşırığını öyrənmək üçün alıcınızın agentindən soruşun. Ümumiyyətlə, vergi ödəyicilərindən və ya bir şirkətdən əldə edə biləcək sənədin özü də qeyd olunur. Bu qiyməti bankın soruşduğu qiymətə müqayisə edin. Bəzən bank haciz etmək istəyir və heç bir investor hərracda ev almayacaq qədər yüksək qiymət təklif edir.
Bir zaman əmlaka təmin edilmiş kreditlərin məbləğinə baxın. Orijinal ipoteka tarazlığı (lər) və girov satış qiyməti arasında bir yerdə, evin qiyməti azdırsa, bankın qəbul edəcəyi məbləğdir.
2) REO Foreclosure üçün müqayisəli satışları müəyyənləşdirin
Bir çox hallarda, siyahı qiyməti evin dəyərinə çox azdır.
Bazar dəyəri ən çox çəki daşıyır. Rəqabət təkliflərinə qarşı çıxarsanız, digər alıcılar siyahı qiymətindən daha çox təklif edəcəklər.
- Bu REO girovunun dəyərinin nə qədər olduğunu müəyyən etmək üçün qonşuluq üçün müqayisə edilən satışların , sonradan bir mini CMA- nın son üç ayına baxın. Kvadrat çəkilişlərə, yataq otağına, hamamlara, abadlıq və vəziyyətə bağlı REO-ya ən yaxın uyğun olan evləri istifadə etməyə çalışın.
- Bekleyen satışlara baxın. Agentliyin qəbul edilmiş təklif qiymətini öyrənməyə çalışmaq üçün satışa çıxarılan satışların siyahı agentlərini axtarmasını xahiş et. Bəzi siyahı agentləri həmin məlumatları paylaşacaq, bəziləri isə olmayacaq.
- Aktiv siyahıya baxın. Digər alıcılar bir qiyməti formulaşdırmaq üçün istifadə edəcəyi siyahılardan çox güman ki, onlar alıcılar həqiqətən turu olan tək evlərdir.
3) Listinq Agentinin REO Satdığını təhlil edin
REO agentlərinin əksəriyyəti bir və ya iki bank üçün çalışır. Bəzi siyahı agentləri REO'lar üçün eksklüziv siyahı agentləridır və onlar hər hansı digər əmlakın növlərini siyahıya almırlar. REO agentləri həcmdə razılaşdıqlarından, adətən eyni qiymət prinsiplərini bütün REO siyahısına tətbiq edirlər.
- MLS- də listing agentini axtarmaq üçün alıcının agentindən soruşun.
- O agentin siyahılarının son üç-altı ayını tapmaq üçün siyahı agentinin adını istifadə edərək axtarış aparın.
- Satış qiyməti nisbətinin siyahı qiymətini müəyyən etmək üçün həmin siyahıların tarixini çəkin. Bu siyahıların əksəriyyəti, məsələn, siyahı qiymətindən 5% satarsa, onda siyahı qiymətindən 6% təklif etməli və əksinə.
4) bu REO haciz üçün alınan təkliflərin sayı barədə soruşun
REO evində heç bir təklif yoxsa, ehtimal ki, siyahı qiymətindən az təklif versin və təklifinizi qəbul edin. Ancaq iki təklifdən daha çox təklif varsa, ehtimal ki, xahiş qiymətdən yuxarı təklif etməyəcəksiniz.
20 təklif varsa, bu təkliflərin bir hissəsi bütün pulları ola bilər. Bütün pul təklifləri kimi banklar təklif edir. Maliyyələşdirmə əldə edərsənsə, təklifin qiymətini nəzərə alınması lazım ola bilər.
5) Preapproval məktubu göndərin
Sözsüz ki, bir ön məktub istəmirsiniz. Bir preapproval məktub istəyirəm.
Əvvəlcədən borc verəninizdən əvvəlcədən təsdiq alın.
Bundan əlavə, mülk sahibi olan borc verən tərəfindən əvvəlcədən təsdiq alın. Bu borc verənizi kreditiniz üçün istifadə etməyinizi xahiş etməyin, amma bu borc verəndən əvvəlki təsdiq məktubunu və öz borc verəninizin məktubunu təqdim edin. Banklar həmişə kreditorların digər pre- təsdiqlərinə etibar etmir, lakin öz şöbələrinə etibar edirlər. Wells Fargo'dan bir REO satın alırsanız, preapproval Wells Fargo'dan olduğunda bir kenar ala bilərsən, dedim.
6) REO Bankının təmir / yoxlama üçün ödəniş etməməsini xahiş etmə
Bəzən banklar təmir üçün ödəyəcək, lakin təklif mərhələsində bunu qəbul etməyəcəklər. Evdə yoxlama zamanı tapılan problemlər varsa, təklifiniz qəbul olunduqdan sonra yenidən müzakirə olunsun. Keçmişdə bir işlədilməz HVAC kimi böyük bilet əşyaları üçün endirimləri müzakirə edə bildim. Ancaq öz gözlərinizlə və kiçik əşyalarınızı görə biləcəyiniz şeylər əksəriyyətlə REO girov satışına aid olduğundan AS ilə məşğul olmaqdır.
7) Təftiş müddəti qısaldır
Digər alıcılar, məsələn, yoxlama aparmaq üçün 17 gün xahiş etsələr və ondan soruşarsanız, daha ciddi alıcı sayılırsınız. Bir təftiş, adətən, yalnız alıcının işlənməsi üçündir. Bank istənilən təmir tələblərinə cavab vermək çox çətindir. Daha sonra gəlib düşünə biləcəyiniz səhvləri aradan qaldırmayın və daha sonra yenidən müzakirə olun.
Uzun müddət boş yerə oturduqdan sonra tərk edilmiş evlərdə baş verə biləcək şübhəli qalığa xüsusi diqqət yetirin.
8) REO bankı haqlarının bölüşdürülməsi təklifi
Bəzi banklar, məsələn, transfer haqlarını ödəməyəcəklər. Alıcı bu haqları bölüşdürməyi təklif edirsə, bank təklifi qəbul etmək üçün daha münasibdir. Escrow haqları üçün eyni şey.
Bir çox bank sığortası üzrə endirim haqqını müzakirə edir. Bank sahibinin siyasətini ödəyirsə, ALTA siyasəti bir az daha başa düşülə bilər. Təklifinizi qəbul etmək istəsən, bankın adını seçməsinə hələ də yaxşı bir fikirdir.
Qiymətləndirmə nəticələrini nəzərdən keçirin
Siyahı qiyməti təklif edirsinizsə, qiymətləndirmənin qiyməti əsaslandırması lazım olduğunu unutmayın. Özünüzü aşağı qiymətləndirmə ilə əlaqəli görürsünüzsə , seçiminiz var, buna görə ümidsizlik etməyin. Unutmayın ki, bank bu problemə maliyyələşdirən növbəti alıcı ilə girməlidir.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.