Ən yaxşı siyahısı agentini seçmək meyarları
- Eviniz üçün ən yüksək qiymət siyahısı
- Ən aşağı komissiya
Bir baxışda, bir satıcı: "Nə deyirsiniz? Satıcılar mümkün olan ən yüksək qiymətə və komissiyanın ən azını ödəmək istəyirlər. Lakin bu iki meyar səlahiyyətli agenti işə götürməklə çox azdır və bir çox hallarda tamamilə vacibdir.
Niyə baxaq.
Ən yüksək təklif olunan siyahı qiyməti
Agentlər sizin evinizə nə qədər satacağı barədə sizə xəbər verə bilmirlər. Bu bir səhvdir. A listing agenti sizə müqayisəli satışları , satışa çıxarılan satışları və aktiv satışları göstərə bilər. Lakin siz satış qiyməti seçirsiniz və qiymət alıcının sizə bir qiymət verəcəyi barədə danışacaqsınız. Bir agent bir alıcı cəlb edəcək siyahı qiymətini təklif edə bilər. Buradan getdiyi yerdə ümumiyyətlə alıcıya qədər qalır.
- Siyahını almaq üçün bəzi agentlər həqiqəti təhrif edirlər.
Agentlərin satış qiymətinə zəmanət verə bilmədikləri üçün ən yüksək qiymət təklif edən siyahı agenti çox yaxşı hala yol ola bilər. Təklif olunan siyahı qiymətini dəstəkləyən nömrələri göstərmək üçün agentdən soruşun. Agentin heç bir statistikası yoxdursa və ev satışları fərqli bir məhəllədədirsə, bu qırmızı bayraq ola bilər.
- Sizə bir sıra təklif edən bir siyahı agentinə baxın.
Tez-tez, lakin həmişə deyil, bir qiymət aralığı var. Ən aşağı səviyyələrə nisbətən 10 min ABŞ dolları ola bilər, ya da yayılma daha çox ola bilər. Bir çox amillər yerləri, bazarın temperaturu və evdəki dəyişikliklər arasındakı fərqləri müəyyənləşdirir.
- Qiymətləndirmə bir sənətdir.
Təklif üçün ən yaxşı vaxt bazarda ilk 30 gün ərzindədir. Yirmi bir gün idealdır. Ev düzgün qiymətə satılırsa, bir təklif alacaqsınız. Çox yüksək qiymət varsa, heç bir göstəricini ala bilməzsiniz; alıcılar evdən qaçacaqlar və sonunda alıcıları evinizdə nəyin səhv olduğunu merakla tərk edərək qiyməti azaldır .
Komissiyaya əsasən bir agent seçməlisiniz?
Əmlak agentləri bərabər deyil; hər biri unikaldır. Agentlərin təxminən 10% -i işin təxminən 90% -ni təşkil edir. Hər birinin öz marketinq üsulları və reklam büdcəsi var. Böyük bir reklam büdcəsi və şirkət dollarına uyğun bir agent seçərək , ideal olan alıcıların ən çox sayına daha çox maruz qalmağı təmin edə bilərsiniz. Daha çox sayıda alıcıya çatmaq, yaxşı bir təklif daha yaxşı şansa bərabərdir.
- Nə bir agent istəksiz rəqiblərdən daha az iş görər?
Bir broker və ya daşınmaz əmlak agentinin daşınmaz əmlak haqqını endirəcəyinə hər zaman bir səbəb var. Bəzən agent agent yüksək rəqabətli bir işdə rəqabət edə biləcəyini hiss etdiyinin yeganə yoludur, çünki agent başqa xidmət, bilik və ya danışıq qabiliyyətləri üzrə rəqabətdən ayrı ola bilməz.
Bir agent bir masa gətirən yeganə faydası ucuz bir ödənişdirsə, özünüzdən soruşun. Agent iş üçün və ya keyfiyyətsiz vəziyyətdədirmi? Çarəsiz bir vasitə ilə işləmək istəyirsinizmi?
Bəzən tam xidmət agentləri aşağıdakı kimi xüsusi şərtlər altında aşağı komissiyanı müzakirə edəcəklər:
- Bir ev satın alırsınız və eyni zamanda bir ev satırsınız, həm də bir agentə əməliyyatlar verirsiniz. Bu kimi endirimlər vermirəm, amma bəzi agentlər olacaq.
- Siz bütün işlərini, reklamını, marketinqini etməyə hazırıq və satışla bağlı xərcləri ödəyəcəksiniz.
- Agentə daha çox biznesə müraciət etməyi və birdən çox əməliyyatlara səbəb olacağına söz verdiniz.
- Birdən çox ev satırsınız.
- Tam komissiyanı ödəmək üçün kifayət qədər bərabərlik yoxdur.
- Agent sizə bir pro bono iddiası kimi qəbul edir.
- Agent müsabiqənin haqqı ilə uyğun gəlmədikdə siyahıdan itirə bilər.
- Agent, tam komissiyanı çoxdan doldurduqda tabelaların (trafikə məruz qalması) istəməlidir.
Bənzər xidmətləri təqdim edən və aralarında qərar verə bilməyən agentlərlə görüşsəniz, hər bir agentin orijinal siyahı qiyməti və son satış nömrələrini izah edin. Oranlar ən aşağı qiymətli agent daha çox qiymət azalması və daha uzun DOM göstərəcək. 5% və 6% xərclədiyi bir agent arasında fərq 1% -dir. Evinizin aktiv bazarını ödəyə bilməyəcək bir aşağı qiymətli agenti seçdiyiniz üçün qiyməti 2% azaldıqda özünüzə necə önə çıxın.
İpucu: Eviniz çətin bir qonşuluqda yerləşdirilirsə, satıla bilən evləri satmaq təcrübəsi olan bir agentə baxın.
Agentin marketinqinin vacibliyi
Qiymətli avtomobil və ya xülya geyimlərindən başqa, yaxşı bir listing agenti yaşayır və marketinq yolu ilə ölür. Marketinq evləri satdığı üçün. Agentin marketinq planının tam surətini nəzərdən keçirin. Həqiqətən, agenti evinizi satmaq üçün nə edəcək? İşdə gözlədiyiniz çılpaq-sümüklər minimumdur:
- Agentin mobil telefon nömrəsini daxil olmaqla, işarələnən işarələr.
- Lockbox .
- Kilit qutusuna girişin gündəlik elektron monitorinqi.
- Satıcıya alıcı göstəriciləri / geribildirim haqqında təqib hesabatları.
- Broker preview.
- Broker / ofis preview üçün təşviqlər.
- Staging məsləhətləri .
- Rəqəmsal hədəflənən marketinq.
- Yerli qəzetlərdəki reklam, yalnız zəmanət olduqda. Qəzetlər pasiyentdir.
- 36 + peşəkar fotoşəkilləri ilə MLS məruz qalması.
- Virtual tur .
- Əsas saytlara bölüşdürülməsi.
- Zəmanət verildiyi təqdirdə dörd rəngli əlavələr. Çox çap da passé edir.
- Alıcılar üçün maliyyələşdirmə elanları.
- Yerini təmin edən 2 açıq evin minimumu namizəddir.
- Ətrafdakı qonşuları, kənardan kənar alıcılara / brokerlərə birbaşa poçt.
- Mülkiyyətçi iclaslarında məruz qalma.
- Satıcılara alıcının geri bildirişi zənglər və alıcı göstəricilərini göstərir.
- 30 gündən sonra yenilənib CMA.
- E-poçt rəqabət edən yeni siyahıları qidalandırır.
- Qonşuluq faktları, tendensiyalar və son satışlar üzrə yeniliklər.
Unutmayın ki, heç bir taktika ev satmır. Evləri satan bütün üsulların birləşməsi.
Yaxşı bir Listing Agentinin xüsusiyyətləri
Bir ay, iki və ya daha uzun müddət ərzində siyahı agentinizlə əlaqələriniz olacaq. İstədiyiniz və əlaqəli bir agent seçin. Satıcıların agentdə istədikləri xüsusiyyətlərin bəziləri bunlardır:
- Təcrübə. Yeni agentlər biznesin başqasının günahını öyrənsinlər.
- Təhsil. Dərəcələr və sertifikatlar barədə soruşun.
- Dürüstlük. Sezginizi güvən. Sizin agentiniz ürəyindən danışmalıdır.
- Şəbəkə. Bu bir xalq işidir. Bəzi evlər satılır, çünki agentlər digər agentlərlə əlaqə saxlayırlar.
- Müzakirə bacarıqları. Siz təcavüzkar bir müzakirə etmək istəyirsən, kimsə hesabına tez satış etməyəcək.
- Yaxşı kommunikator. Satıcılar ünsiyyət və mövcudluğu açar deyirlər.
Nəhayət, şəxsi zəmanət tələb edin. Agent müvəqqəti olaraq işə zəmanət verməyəcək və sorğu əsasında bir siyahıdan azad edərsə, həmin agenti icarəyə götürməyin.
* Komanda olan ən yaxşı istehsalçılar adətən güzəştlər vermirlər, çünki komandanın qurğusu alıcılarla işləyə bilməz. Əməliyyatın alınması üçün satıcını komanda üzvünə təyin edə bilər.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.