Qısa satış etməsi kifayət qədər çətindir, çox açıqdır, ancaq iki borcunuz olduğunda daha çətindir - iki dəfə baş ağrısıdır. Sənin ağrını hiss edirəm. Çünki ilk borc verənlərin əməkdaşlığına ehtiyacınız yox, ikinci ipoteka sahibinin də krediti azad etməsi lazımdır.
Birincisi, girovda nə baş verdiyini nəzərdən keçirək :
Kreditorlar arasında haciz mövqeləri
Ev almaq üçün ikinci bir ipoteka çıxarsanız və ya sonra ev krediti borcunuzu təmin etsəniz, fərqi yoxdur.
İkinci kreditor, ilk olaraq tabeliyinə hazır olmadıqda, həmişə ikinci mövqedə olacaqdır. Adətən, ilk mövqedə olan ipoteka krediti mövqeyinə tabe olmayacaq.
İlk mövqedə ilk olaraq girov prosesindən toplanmaq hüququ vardır. Bu, ikinci borc verənin hərrac və ya satışdan əldə etdiyi gəlirləri almaq və ya əmlakı götürmək üçün birinci olmaq istəyirsə, Veksel bildirişi verildiyi zaman ikinci borc verən öz girov icraatı prosesini başlatmalıdır.
Ölkənin əksər bölgələrində ikinci borc verən ilk borc verənə geri ödəmə etməlidir, ilk kreditorun Əvəzi və aidiyyəti xərcləri bildirmək üçün xərclərini ödəyir və sonra öz Varsayılan Bildirişini təqdim etməlidir. İkinci borc verən bunu etməzsə, ikinci borc verən girovda silinməli və heç bir şey ala bilməyəcək, xüsusilə də ətrafa getmək üçün kifayət qədər pul olmur.
İkinci borc verən, evin dəyərinin yoxlanılmasından sonra birincisi haciz etdiyi bir bildiriş aldıqda, bir çox ikinci borc verənlər öz girov prosesini başlatmırlar. Bu mövqeyi götürürlər, çünki ikinci borc verən üçün girovun xərcini ödəmək üçün kifayət qədər ədalət olmaya bilər.
Bu qeyri-aksiya ikinci borc verənə həssas vəziyyətdədir.
Necə qısa satış bağlanması xərcləri ödənilir
Satıcı bir daşınmaz əmlak agenti ilə bir loqman müqaviləsi imzalamasına baxmayaraq, borc verən komissiyanı yenidən müzakirə edəcək. Kreditorlar ənənəvi ödənişlərdən az ödəyirlər və əməliyyatların xərclərini mümkün qədər hər cür azaltmağa çalışırlar.
Kapatma xərclərini daha da azaltmaq üçün, kreditorlar ümumiyyətlə ödəməyi rədd edən ödənişlər də var. Onlar:
- Evdə Zəmanət Planları
- Pest yoxlamaları və zərərli iş
- Çatı Sertifikatları
- Kanalizasiya yoxlamaları
- Alıcılar tərəfindən Təmir İsteği kimi tələb olunan təmir
- Alıcının yekun xərcləri üçün kreditlər
Qısa satışa ikinci borc verənlə danışıqlar aparır
Vəziyyətinizin qısa satış qaydalarına uyğundur və bütün borcalanın istəklərini yerinə yetirmiş olmağınızı təyin etdikdən sonra, istəkli və ixtisaslı alıcı tapdı - hələ də ormandan çıxmısınız.
Deyək ki, bağlanma xərcləri 5% və ya 4,250 dollardır. Bağlanma xərclərini 85.000 ABŞ dolları olan satış qiymətindən çıxardıqdan sonra təxminən 81.000 dollar qalacaqsınız. İndi iki kreditor arasında bir döyüş tiranlığı olur.
Ümumiyyətlə, ilk danışıqlar ikinci borc verənə min dollar təklif etməkdir. Artıq 55.000 dollar olan ikinci kredit balansına nisbətən daha çox görünə bilməz, çünki kreditorun 54 min dollar itirəcəyini xahiş edirəm.
Digər tərəfdən, əgər ikinci kreditor imtina etsə, nəticədə heç bir şey əldə edə bilməz.
Yəqin ki, kiçik kreditorlar onların üzlərinə baxmayaraq burunlarını kəsiblər. Amma bu, ilk borcalanın saziş işini aparmaq üçün bir az daha imtina edə biləcəyi yerdir. Təcrübəmizdə ilk növbədə ən çox borc verənlər hətta 90% -ni almaq üçün sevinirlər. Bu, 85.000 dollar məbləğində kredit vermək deməkdir, kreditor 76,500 ABŞ dolları almağa razı ola bilər.
Xalis xərcləri aradan qaldırıldıqdan sonra 81.000 ABŞ dolları olarsa, ilk borc verən ikinci borc verənə təklif edə biləcəyini 4500 dollar təşkil edəcək. İkinci borc verən krediti azad etməyi qəbul etməlidir. Əgər deyilsə, qısa satışdan imtina olunacaq və ilk borc verən, ikinci krediti aradan qaldıraraq, girovda əmlakı ələ keçirəcək.
Bir həll çatana qədər danışıqlar aparın. Unutmayın ki, həm birinci, həm də ikincisi qısamüddətli satış işində iştirak etsin.
QEYD: Kaliforniyadakı bir kiçik girovçunun əməkdaşlıqdan imtina edə biləcəyi səbəblərdən biri, kreditin 1-dən 4 ədəd yaşayış məntəqəsinə təmin edilmiş ağır pul borcu olduqda. Bu halda, əgər ikinci borc verən qəyyumun satışında girov zamanı silinirsə, o ikinci borc verən qüsurlu bir qərar çıxarmaq hüququna malik ola bilər. (Roseleaf Corp. Chierighino'ya qarşı, 59. Cald. 2d 35 (1963).)