Bir oxucu soruşur: Biz qısa satış alışlarından uzaqlaşdıq, çünki çox uzun sürdüklərini və qəbul edilməyəcəyini eşitdik. Amma indi yaxşı qiymətlərin qısa satış üçün olduğunu anlayırıq. Düşünürük ki, bəlkə də qısa satış təklifi verməyi düşünməliyik. Amma nəyin başlanacağını bilmirik. Neçə təklif edə bilərik? Bəzi hallarda keçməyəcəyi hallarda bir çox təklif təqdim etməməyimiz lazımdırmı? Siyahı qiyməti altında nə qədər qısa satış almaq təklif edə bilərik? "
Cavab: Qısa satış üçün təklif qiyməti tez-tez alıcılar üçün çox qarışıqdır. Suallarınızla tək deyilsiniz. Bir çox qısamüddətli alıcılar özləri və onların agentləri koru aparıcı kor kimi hiss edirlər və bəzi yollarla olurlar. Çünki qısa satışa qədər çox komponent var. Bütün qısa satış yaxın deyil ki, düzgün.
Qisa Satışın Siyahının Qiyməti
Qısa bir satışda ən böyük sual qiymətdir. Siyahı qiyməti nə qədər realdır? Başlayanlar üçün satıcının qısa bir satış etməsi lazım deyilsə, siyahı qiyməti müvafiq deyil. Bunun səbəbi , qısa bir satışa uyğun olmayan satıcılar, qısa satışlarının reddedilemeyeceğine bağlı ola bilər. Bu hallarda, bank bazar dəyəri üzərində ödəməyə hazır olsa belə, qısamüddətli satışı təsdiq etməyəcəkdir.
Şapkasını qısa satışın siyahı qiymətinə asmaq olmaz. Bir siyahı qiyməti yalnız satıcının satın alma müqaviləsi imzalaması üçün nə qədər lazım olduğunu söyləyir və bəzən belə etməyəcəklər.
Məsələn, MLS-də siyahı agentləri satıcının siyahı qiymətini qəbul etməyəcəyi təqdirdə alıcının agentlərinə məlumat verməlidirlər, lakin bütün MLS şirkətləri bu açıqlamanı tələb etmir.
Siyahı qiyməti çox aşağı olduqda, bank qısa satışdan imtina edəcək. Bundan əlavə, aşağı qiymət qiyməti qısa satış üzrə birdən çox təklif təqdim etmək üçün siyahı agenti və satıcı tərəfindən istifadə olunan bir strategiya ola bilər.
Qısacası, qısamüddətli satışın siyahı qiyməti heç bir şey olmasa, çox az ola bilər.
Qisa Satış üçün Təklif Qiymətini Təsvir Edin
Bir BPO agenti kimi düşünmək lazımdır. Qısamüddətli satışların bir neçə növü istisna olmaqla, banklar ümumiyyətlə bir qiymətləndirməni ödəmirlər. Bu, üzünüzə baxmayaraq burnunu kəsmək kimi deyil, banklar bir az pul qazanmaq istəyir. Onlar həmçinin məlumatlara və təcrübəli əmlak qiymətləndiricilərinə malik olduqları təcrübəyə kifayət qədər etimad etmirlər. Hər hansı isti bir bədən bir ev qiymətləndirmək bilər ki, düşünmək və bu ehtimal yanlış olardı.
Banklar qısamüddətli satış agentləri agentlərinə güvənirlərsə, bu problem olmayacaq, amma yaxşı bir səbəblə . Qısa satılan listing agenti bank deyil, satıcını təmsil edir. Qısamüddətli satış agenti də evini tez bir zamanda satmaq istəyir. Qısamüddətli satış agenti qiyməti bazar qiyməti burun üstündə ola bilər və ya aldadıcı bir şəkildə aşağı ola bilər.
Belə ki, qısamüddətli satış bankı bir BPO agenti işə götürəcək və bu agenti BPO-nı istehsal etmək üçün 100 dollardan az ödəyəcək. Agentin yerli agent ola biləcəyi və ya agentin ərazidən kənara çıxa biləcəyi ola bilər. Çempionatda uğurlar arzulayıram. Ancaq bir çox BPO agenti, satılan obyektin 1/2 mil radiusunda satılan müqayisəli satışlara baxacaq.
Onlar oxşar kvadrat görüntüləri və yaşları müqayisə edəcəklər. Eyni şeyi edə bilərsiniz.
Qisa Satışın Qiymətləndirilməsi Qiymətlərinin Müxtəlif növləri
Bazar dəyərini hesablamaq üçün bir sıra yollar var olsa da, hər BPO agenti bir agentə aid olan bütün vasitələrdən istifadə edir. BPO agenti yalnız obyektin ən yaxın satılan evlərinin son 3 ayını nəzərdən keçirə bilər. Agent, yer, vəziyyət, unikal amillər və aktiv və bekleyen siyahılarda aşağı qiymətlər kimi tendensiyaları nəzərə almır.
Burada qısa satış təklifi qiymətlərinin müxtəlif növləri və niyə fərqlidirlər:
- Qısa satış üçün qiymət siyahısı. Listinq agenti və satıcının razılığa gəlməsi qiymətdir. Bir təklifə razılıq vermək üçün istifadə olunur. Bu yüksək ola bilər; aşağı ola bilər; bu pula doğru ola bilər.
- BPO agentinin qısa satış qiyməti. Bu qiymətlər tez-tez statistika hesablanır, lakin daxili yoxlama əsasən dəyərsizdir. Daxili yoxlama ilə belə BPO qiymətləri həmişə doğru deyil, əsasən, agent qonşuluqda işləməyəcəkdir. Lakin bu, qısamüddətli satış bankı qəbul edəcək təklif qiymətidir .
- Yerli alıcının agent qiymətləndirmə dəyəri. Bir qonşuluq mütəxəssisi yəqin ki, bazar dəyərinin dürüst fikirləri üçün ikinci ən yaxşı bahadır. Bu agent, xüsusi qonşuluqda ev satın alma tarixi və tendensiyalarını bilir. Bu qiymət BPO dəyərindən yüksəksə, bu dəyərin yaxınlığında hər hansı bir yerə bir qiymət təqdim etsəniz, əsasən evdə nə qədər pis olduğunuzu və rəqabət aparan təkliflərlə üzləşməyinizə bağlıdır.
- Yerli qiymətləndiricinin bazar dəyəri haqqında fikirləri. Qiymətləndirmə sizlərə orta hesabla 300-500 dollar arasında başa gələcək, lakin bu qonşuluqda təcrübə keçirməyi bacaran bir peşəkar qiymətləndirici dəyərin etibarlı fikirini verməlidir. Hələ, yalnız bir insanın fikri.
- Qısa satışın alıcısının kreditorunun qiymətləndirilməsi. Bu cür qiymətləndirmə qiymətləndirmə hovuzu vasitəsilə həyata keçirilir və qiymətləndirici təcrübəli ola bilər və ya olmaya bilər və qonşuluqla tanış ola bilməz. HVCC- in yaratdığı kekcək sayəsində, əslində bazar qiymətini yoxlamaq üçün deyil, təklifi təsdiqləmək üçün qiymətləndirmədir.
Aşağı xətt, qısa bir satışın təklif qiymətini seçmək üçün hiylə, BPO agentinin qiymət dəyərinə əsaslanan bankın nə qədər istədiyini anlamaqdır. Təklif qiyməti məqbul olmalıdır. Bank qısamüddətli satış təsdiqini gözləmək üçün endirimə icazə verə bilər və ya verə bilməz. Baxmayaraq ki, nə təklif qiymətiniz, nə də BPO agentinin qiyməti bazarda heç bir əsas ola bilməz. Ödəmiş və bazar dəyəri iki fərqli şey ola bilər.
Teklif qiymətiniz çox aşağı olarsa, bankdan qarşı təklifi hazırlayın.
Birdən çox alış təklifi haqqında sualınıza cavab vermək. Hüquqşünasınızla tələlərin və hüquqi çatışmamazlıqlar barədə danışmaq üçün bir çox təkliflər yazmaq üçün qısa satış üçün, hamısını satın ala bilməyəcəksiniz. Əksər hallarda, etik agentlər təklifi bu alıcıya açıqlamasa, etik agentlər bu praktikanı dayandırırlar.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.