Sual: Best Short Sale təklifi nədir?
Bir oxucu soruşur: "Mənim şəhərimdəki bazar həqiqətən dəli deyil və ev almaq çox çətindir, çünki satış üçün çox ev yoxdur, hər zaman yeni bir şey satışa çıxırsa, alıcılar bir dəstə atlayacaq Mən qonşumdan eşitdim ki, o, bazarda öz evini növbəti həftə satışa təqdim edir, biz bir təklif etmək üçün ilk alıcı olmaq istəyirik. Bu qonşunun agenti alıcını seçəcəyini söyləyir. Seçdiyimiz alıcı olduğumuzdan necə əmin ola bilərik? Ən yaxşı satış təklifini yazmaq üçün nə etmək lazımdır? "
Cavab: Sualınıza ən yaxşı satış təklifini necə yazmaqdan başqa bir çox qat var. Başlayanlar üçün təklif qüvvəsinin algılanması agentdən agentə dəyişə bilər. Ümid edə biləcəyiniz ən çox qonşumuz təcrübəli bir satış agenti işə götürür. Agentin qısa satış təcrübəsi olmadığı halda, qısa satış təsdiq edilə bilər.
Siyahıda ikinci olaraq öz qısa satış alıcınızın agentini işə götürməlisiniz. Bəzən alıcılar siyahı agentinin onları təmsil etməsi lazım olduğunu düşünərək səhv edirlər, ancaq ikili agentlik qısa satış və ya müntəzəm satış olsun, ikili qurumdur. Mənim peşəkar rəyim ikili qurumdan qaçınmaq, maraqların toqquşmasını qaçmaq və yalnız səni təmsil edən bir agenti işə götürməkdir. Bununla yanaşı, bir çox banklar ikili qurum üçün ikiqat komisyon ödəmirlər.
Sonda, listing agenti alıcının seçilməsindən həqiqətən də məsuliyyət daşımır. Alıcı seçmək, satıcının qısa satışda olduğu bir neçə sevincdən biridir.
Bəzi satıcıların evinə qayıtmaq üçün alıcıları seçə biləcəyini bilmədən qısa satış etməyi nəyə həvəsləndirir. Əlbəttə ki, siyahı agenti girişə sahibdir və satıcının seçiminə kömək edə bilər, lakin nəticədə satıcıın qərarı belədir, çünki satıcının evidir.
Ən Yaxşı Qisa Satış təklifi hansıdır?
Təsəvvür edin, satıcı 3 təklif aldı.
Bütün təkliflər eyni qiymətdir. Satıcı seçmək üçün ən yaxşı təklif hansı təklifdir? Ən yaxşı alıcı kim olacaq? Listinq agenti və satıcının qısa satış üçün ən çox tərəf kimi olduğu halda, ən yaxşı alıcının kim olduğunu bilirlər. Ən yaxşı alıcı bu 3 xüsusiyyətə malik olacaq:
- Qısa satış təsdiqini gözləyən alıcı
- Nəhayət bankı qəbul edəcək qiyməti ödəyəcək alıcı
- Alınması lazım olan alıcı
Ən qiymətli təklifi qiymət təklifi təklif edirmi?
Heç bir təklif yaxşı bir təklif deyil, alıcı ətrafında qalacaq və qısa satışın təsdiqini gözləməyincə. Çox hallarda təklifin təklifi qiymətdən artıq olub-olmadığı həqiqətən də əhəmiyyətli deyil. Nəticədə satışdan əldə edilən gəlirlərdən heç biri satıcının cibinə daxil olmayacaq. Bir neçə istisna olmaqla, gəlirlərin hamısı qısamüddətli satış banklarına gedəcəkdir. Beləliklə, vergi məqsədləri üçün istisna olmaqla, satıcı ən yüksək qiymət təklifini seçmək üçün çox az təşviqə malikdir.
Yalnız qiymətə əsaslanan qısa satış təklifini seçmək çox vaxt ağıllı deyil. Ən yüksək təklifi qəbul etməyə qarşı daha çox səbəb, xüsusilə də yüksək təklifin bazar dəyərini aşdığında:
- Bəzən ən yüksək təklifi yazan alıcılar qısa satışın təsdiqini gözləmək niyyətində deyil, sadəcə əmlakı bağlamaq istəyirlər. Alıcıların bu cür növləri nadir hallarda bir əməliyyat üçün sadiqdir, amma əvəzinə "sahəni oynamaq" üçün üstünlük verirlər. Onlar satın almaq üçün daha yaxşı bir ev tapdıqları üçün qısa satış razılaşması aldıqda onlar sizə ləğv edə bilər.
- Bazar dəyəri aşan təkliflər, ehtimal ki, aşağı qiymətləndirməyə səbəb olacaqdır. Aşağı qiymətləndirmələr, qısa satışların ləğvinə səbəb ola bilər, xüsusən də alıcı təklif qiyməti və qiymətləndirilmiş dəyər arasındakı boşluğu bağlamaq üçün vəsait yoxdursa.
- Bəzi bazar alıcısı yaxınlaşmırsa, növbəti təklif bank tərəfindən rədd edilməsinə səbəb ola biləcək qədər yüksək olmayacaqdır. Bankın gözləntiləri çox yüksək və mümkün bir qiymət təklif edən ikinci alıcı ilə görüşmək mümkün deyil.
Nağd pul ən qısa satış təklifini təklif edirmi?
Pul təklifi ilə bağlı əsas problem, tez-tez nağd alıcının özüdür. Nağd alıcılar suya girdiklərini və kainatın idarə etdiyini düşünə bilərlər. Onlar öz fikirlərini və ya yolunu düşünürlər, buna görə də vəziyyət əyilməzsə və bükülməməli ola bilərlər.
Digər tərəfdən, nağd pul satış təklifi ilə heç bir qiymətləndirmə tələb olunmur.
Qiymətləndirmə heç bir maliyyə şərtləri və qısa satışdan sonra qiymətdən narazılıq deməkdir. Lakin qısa satış nağd alıcının əsassız tələbləri olmaya bilməyəcəyinə zəmanət vermir. Ən qısa satışlar "olduğu kimi" satılır. Əlavə yoxlama aparıldıqda, alıcı təmirin lazım olduğunu aşkar edərsə, alıcı təmir tələblərini yerinə yetirmədikdən sonra bağlanmağı rədd edə bilər. Hansı baş verə bilməz. Banklar qısa satış üçün təmir işləri üçün nadir hallarda ödəməlidirlər.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.