Komissiyanı azaldmaq üçün Agentinizdən necə soruşun
Bəzi agentlərin olmadığı üçün.
Acentanın necə ödənildiyini anlayın
Komissiya faiz nisbətləri broker siyasəti və agent istehsalına görə brokerlər arasında dəyişir. Yılda 100 əməliyyatları bağlayan ən yaxşı istehsal edən bir vasitə, adətən bir neçə ayda bir müqaviləni bağlayan bir agentdən daha yüksək, daha yüksək səviyyədə ödənilir. Yalnız lisenziyalı əmlak brokerləri komissiya ala bilərlər. Brokerlər agentləri məşğulluq müqavilələri yazmışlar və öz növbəsində agentləri, adətən müstəqil podratçı kimi ödəyirlər.
Satıcı tərəfindən ödənilən komissiyalar təxminən yarıdan, listing tərəfinə, qalan hissəsi isə satış tərəfinə bölünür; həmişə 50/50 bölmə deyil. Artan bir tendensiya, siyahı agentləri alıcını təmsil edən agentlərdən daha çox ödənilir.
Niyə bütün agentləri eyni komissiyanı ödəmir?
Çox hissəsi yerli məcburiyyətə görə bunu edirlər. Endirimli agentlər, üst istehsalçı agentləri, qonşuluq mütəxəssisləri, veteran agentləri, yeni agentlər, part-time agentləri və hər cür ölçülü və rəngli agentləri tapa bilərsiniz.
Agentlər bir-birinə eyni deyil. Komissiya əsasında agenti seçməlisiniz. Daha bahalı agentlərin satıcısı üçün xidmət təklifi və mənfəət modellərini daha az bahalı agentlər etmədiyini aşkar edə bilərsiniz. Ümumiyyətlə, agentlər ümumiyyətlə dəyər verdiklərini ödəyirlər. Onların hamısı eyni xərclərə layiq deyil.
Tipik Net Mənfəət
Nə qədər agentlər etmək məcbur edirsiniz? Gəlin Məryəmin alıcısı 150.000 dollarlıq bir ev satın alacaqlar. Ödənilən komissiyanın ümumi həcmi 7%, brokerlərin siyahısına 4%, satış brokerinə isə 3% -dir. Məryəmin brokerinə 4,500 dollar ödənilir. Məryəm 50% az 8% françayz haqqına sahibdir. Məryəm 2,070 dollar alır. Bundan əlavə, Məryəm 22% -dən yuxarı xərcləri ödəyir və sosial təminat, federal və dövlət gəlir vergisi ödəməsi üçün 30% -ni qənaətə salır. Məryəm 993,60 dollarlıq mənfəət qazandı.
Məryəm ayda bir işi bitirsə və tipik bir 40 saatlıq həftəlik işləsə, ayda saatda 5,78 dollardır. Bir ay ərzində iki işi bağlayırsa, Məryəm Ev Depotundakı koridor işçilərinə bənzəyir. Hər bir daşınmaz əmlak agenti öldürmür. Bir çoxları çətinliklə əldə edilir, qismən təqaüdçü olur və ya ikinci bir iş görür.
Eyni Agentlə Satış və Satın Alma
Məryəmə evini satmaq üçün təklif etdiyində və bir ev almaq üçün təmsil edərsə, komissiyanın bir hissəsini endirəcəyini soruşmaq mümkündür, lakin Məryəm razı olmaya bilər. Bu nəzəriyyə kolda iki quşun əlindən daha yaxşı olduğunu əsaslandırır. Başqa sözlə desək, Məryə listing agenti olsaydı, komissiyanın siyahı tərəfini qazanacaq.
Əlavə, başqa bir ev almaq üçün kömək edərək, o əməliyyatın satış tərəfini qazanacaq. Bir adam. İki saziş. Amma bu, daha çox nüanceddir.
Bir agentlik vasitəsi ilə bir ev satarsanız və satın alsanız, endirim təklif edən agentlər var. Qiymətləri endirimdən imtina edən əmlak agentləri ehtimal ki, iki əməliyyat bir-birindən ayrıdırlar. Satıcı və alıcı eyni şəxs və ya iki fərqli və əlaqəli olmayan fərd olsun, ayrı-ayrılıqda iş aparırlar.
Əgər Məryəm iki dəfə işi yerinə yetirmək və iki dəfədən az pul qazanmaq üçün siyahı komissiyasını sizə endirirsə, o, təəssüflənə bilər. O, başqa agentin danışıqlar haqqı üzərində nəzarəti olmadığı üçün də komissiyanın satış tərəfinə vurulmalıdır. Məryəmə "bir ara vermək" üçün ikna etmək üçün, Məryəmə təkliflər kimi başqa bir təşviq təklif etməlisiniz, yolda daha çox biznes göndərirsiniz.
Eyni Agent Sizi və Alıcınızı təmsil etdikdə
Bu ikili qurum adlanır və bəzi dövlətlərdə belə qanuni deyil. Lakin qanuni olduğu yerdə, Məryəm komissiyanın hər iki tərəfini, siyahı və satış haqqını qazanacaqdı. Bir əməliyyatın ikiqat bitməsi adlanır. Eyni əmlak, ayrı-ayrı maraqları və ayrı-ayrı qabiliyyətləri olan iki ayrı partiyanı məhkəməyə verir. Məryəm artıq ikili agent kimi daha çox məsuliyyəti qəbul etmişdir.
Bəzi dövlətlərdə ikili agentlər əməliyyat agentləri kimi fəaliyyət göstərməlidirlər və heç kimin yanına gəlməməlidirlər. Sənədlərin işlənilməsi istisna olmaqla, onlar məsləhət və ya çox yardım təklif etmirlər.
Bəzən satıcının və alıcının təmsilçiliyinin sona çatması halında komissiyasını azaltmağı razılaşdıra biləcək bir siyahı agenti soruşmaq üçün ölkənin bəzi yerlərində satanlar tərəfindən istifadə edilən ümumi bir taktika. Siyahı sazişini imzaladığınızda və ya bir təklif aldığınızda bunu müzakirə etmək imkanı var, ancaq bu senaryoyu təşəbbüsün başlanğıcında müzakirə etsəniz daha yaxşı olar.
Bu danışıqların geri qala biləcəyini nəzərə al. Evinizi öz alıcıya satmaq üçün siyahı agentinin istək və motivasiyasını azalda bilər. Evinin bütün mövcud alıcılara satılması üçün qanuni əmanət məsuliyyətindən başqa, onun haqqı azaldılanda ev almaq üçün bir alıcı yaratmağa təşviq nədir? Xüsusilə o, bu alıcının başqa birinin siyahısının satıcısına satmağı və daha çox ödəniş almasını istəyir. Amma davam edin və soruşun. Bir çox agentlər istənilən zaman "dəyişkən komissiya" razılaşırlar, çünki ehtimal olunan şübhə hər iki tərəfi təmsil etməyəcəklər, buna görə bir şey vermirlər.
Birden çox Listinq, Eyni Satıcı
Eyni satıcıdan bir sıra eksklüziv siyahıların əvəzinə komissiyaların azaldılması aşağıdakılardan asılıdır:
- Dollar həcmi
- Satış rahatlığı
- Bazarın hərəkətliliyi
Bu dəyişənlərin üçü də agentin xeyrinədirsə, müzakirə etmək və yəqin ki, qazanmaq üçün ən asan danışıqlar deyil. Yenə də, hər bir agent bununla razılaşmayacaq. Xüsusilə güclü gəlir axını olan ən yaxşı istehsalçılar. Sizin siyahınıza ehtiyac olmadıqda, 5 siyahı təqdim edən böyük bir endirim deyil.
Qonşuluqları nəzarət edən agentlər
Hər il xüsusi sahələrdə iş tonunu edən agentlər adətən burada və orada bir nöqtəni endirirlər. Bunlar daha yüksək komissiya istəyə bilər, lakin başqa bir agentdən rəqabət aparırsa, daha aşağı ödənişləri qəbul edən agentlərdir. Sizə daha yüksək komissiya verdikdən sonra işi daha az yerinə yetirmək üçün razılaşdıqda ikinci bir mübahisə edən bir agenti istəsən, ilk agenti geri çağırın və ikinci agentin haqqını verin. Niyə açıqlayın? Yadda saxlayın ki, adage: Siz ödəyirsinizsə, çox vaxt həqiqətdir. Bəlkə də tapa biləcəyiniz ən yaxşı agenti işə götürməyi gözdən keçirən komissiyalara belə asılmayın.
Bu taktikanı sınayan Elk Grove şəhərində bir satıcı xatırlayıram. Bəlkə də mənim məqaləmi oxudu? Başqa bir agentin komissiyasına uyğun gəlməyimi istədi. Mən bu fikri rədd etdikdə ağlamağa başladı. Amma səni istəyirsən, ağlayırdı. O, yalnız komisyonumu ödəmək istəmədi. Beləliklə, mənim xidmətlərimi istədi, ancaq bir endirimlə. Ona ən yaxşı uğurları söyləmək məcburiyyətindəyəm. Bu şəkildə işləmir.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.