İpoteka necə işləyir?
İpoteka krediti təmin etmək üçün borcalanın girov kimi əmlakdan istifadə etməyə imkan verən razılıqdır.
Çox hallarda, müddəti ev kreditinə aiddir: Bir ev almaq üçün borc aldığınız zaman, borcunuzun ödənişini etmədiyiniz təqdirdə borc verəninizin hərəkət etmək hüququna malik olduğunu söyləyən bir müqavilə bağlayırsınız. Ən əsası, bank girovda əmlakı ala bilər - evinizi satmaq üçün hərəkət etməyə məcbur edir.
Satış gəlirləri əmlaka hələ borclu olan borcunuzu ödəmək üçün istifadə olunacaq.
İpoteka müqaviləsi:
"İpoteka" və "ev krediti" ifadələri tez-tez əvəzləşdirilir. Texniki cəhətdən, ipoteka ev kreditini mümkün edən razılıqdır - kreditin özü deyil. Əmlak əməliyyatları üçün müqavilələrin yazılı olması lazımdır və ipoteka sənin borc verənini evinizdə saxlama hüququnu verən bir sənəddir.
İpotekalar bu mümkündür
Əmlak bahalıdır. Bir çoxu ev almaq üçün qənaətdə kifayət qədər pula malik deyil, beləliklə, onlar 20 faiz və ya daha aşağı ödəniş edirlər və qalanları borc alırlar. Bir çox bazarlarda yüz minlərlə dollara ehtiyac var. Banklar, risklərini azaltmaq üçün bir yol olduğunda yalnız çox pul vermək istəyirlər.
Banklar üçün daha təhlükəsizdir: Banklar girov aldıqları əmlakı girov kimi istifadə etməyi tələb edirlər. Bunu etmək üçün, əmlakı girov kimi "girov" etsəniz və bu girov sizin "ipoteka" dır. Müqavilənin gözəl təzyiqi ilə, bank sizin evinizə girov qoymaq üçün icazə alır.
Daha əlverişli kreditlər:
Borcalanlar da bu təşəbbüsdən faydalanırlar. Borcalanın riskini azaltmasına kömək etməklə, borcalan daha aşağı faiz dərəcəsi ödəyir. İpotekalar tez-tez istehlakçılar (fərdlər və ailələr) tərəfindən istifadə olunur, lakin biznes və digər təşkilatlar həmçinin əmlakı ipoteka ilə əldə edə bilərlər.
İpoteka növləri
Bir neçə müxtəlif ipoteka tipi var və terminologiyanı anlamaq sizin vəziyyətiniz üçün doğru kredit almanıza kömək edə bilər (və yanlış yoldan aşağıya çəkməyin).
Yenə bir çubuq olmaq istəyirsənsə, fərqli növ kreditlərdən danışırıq - ipoteka tipləri fərqli deyil (çünki ipoteka ödənişləri dayandırırsan, əgər sənə pul verə biləcəyini deyirsə).
Sabit faizli ipoteka ən sadə kredit növüdür. Kreditin bütün müddəti üçün eyni ödəməni həyata keçirəcəksiniz (tələb olunduqdan daha çox ödəmədiyiniz müddətdən sonra borcunuzu daha sürətli qurtarmağa kömək edəcək). Sabit dərəcə ipotekaları 30 və ya 15 il davam edir, baxmayaraq ki digər şərtlər də dinlənilməmişdir. Bu kreditlər üzrə riyaziyyat olduqca sadədir: Kreditin məbləği, faiz dərəcəsi və bir neçə il krediti ödəmək üçün kredit verəniniz sabit bir aylıq ödəniş hesablayır.
Sabit dərəcəli kreditlər, ipoteka ödənişləri və ödəmə müddətini özünüz hesablaya bilərsiniz ( elektron tablolar və onlayn şablonlar daha da asanlaşdırır). Bu hesablamalar kreditorları müqayisə etmək və hansı kredit istifadə etmək qərarına kömək etmək üçün dəyərli bir işdir. Uzunmüddətli kreditin kreditin ömrü boyunca daha yüksək faiz xərclərinə gətirib çıxardığını görmək - təəssüf doğurursunuz - effektiv bir evə ehtiyacı olduğundan daha bahalı olmağınız.
Tənzimlənən dərəcə ipotekaları standart kreditlərə bənzəyir, lakin faiz dərəcəsi gələcəkdə bir nöqtədə dəyişə bilər.
Bu baş verdikdə, aylıq ödənişiniz də dəyişir - daha yaxşı və ya pisdir (faiz dərəcələri yüksəlirsə, ödənişiniz artacaq, lakin faizlər düşsə, aşağı tələb olunan aylıq ödənişləri görə bilərsiniz).
Qiymətlər bir neçə ildən sonra adətən dəyişir və dərəcənin necə hərəkət edə biləcəyi ilə bağlı bəzi məhdudiyyətlər var. Bu kreditlər riskli ola bilər, çünki aylıq ödənişinizin 10 il içində nə olacağını bilməyəcəksiniz (və ya ödəyə bilərsiniz).
Ev krediti kimi tanınan ikinci ipoteka bir ev satın almaq üçün deyil - onlar artıq sahib olduğunuz mülkiyyətə borc vermək istəyirlər. Bunu etmək üçün başqa ipoteka əlavə edəcəyik (eviniz ödənilirsə, evdə yeni, ilk, ipoteka qoyursunuz). İkinci ipoteka borcunuz adətən "ikinci vəziyyətdədir", yəni ilk ipoteka sahibinin ödənişindən sonra pul qaldıqda yalnız ödənilir. İkinci ipoteka bəzən ev təkmilləşdirilməsi və ali təhsili ödəmək üçün istifadə olunur. Maliyyə böhranında , bu kreditlər səhvən öz evinizə "pul qazanmaq" üçün istifadə edildi.
Ters ipoteka, evlərində əhəmiyyətli bərabərliyi olan ev sahiblərinə (ümumiyyətlə 62 yaşından yuxarı) gəlir təmin edir. Təqaüdçülər bəzən gəlirlərini əlavə etmək üçün və ya əvvəllər ödədikləri evlərdən birbaşa pul köçürmələri üçün əks ipotekadan istifadə edirlər. Ters ipoteka ilə borc verənə ödəmirsiniz - borc verən səni ödəyir - ancaq bu kreditlər həmişə yaxşı səslənir .
Yalnız faizli kreditlər hər ay kreditiniz üzrə faiz xərclərini ödəməyə imkan verir. Nəticədə, daha kiçik bir aylıq ödənişiniz olacaq (kredit balansınızdan heç birini ödəməyəcəksiniz). Qeyri-qənaətbəxşdir ki, borcunuzu ödəməyəcəksiniz və evinizdə bərabərlik qazanmırsınız və bir gün borcunuzu ödəməlisiniz. Bu kreditlər müəyyən qısamüddətli vəziyyətlərdə mənalı ola bilər, lakin onlar sərvət qurmağa ümid edən ən çox ev sahibi üçün ən yaxşı seçim deyil.
Balon kreditləri, böyük bir "balon" ödəməsi ilə kreditin tamamilə ödənilməsini tələb edir. 15 və ya 30 il ərzində eyni ödəniş etmək əvəzinə, borcunuzu aradan qaldırmaq üçün böyük bir ödəniş etmək lazımdır (məsələn, beş ildən yeddi ilədək).
Bu kreditlər müvəqqəti maliyyələşdirmə üçün işləyir, amma balon ödəməsi zamanı lazım olan vəsaitlərdən istifadə edə biləcəyinizi düşünmək risklidir.
Yenidən maliyyələşdirmə kreditləri daha yaxşı bir razılaşma taparsanız bir ipotekanı başqa birinə dəyişdirməyə imkan verir. Bir ipotekanı yenidən maliyyələşdirərkən , köhnə krediti ödəyən yeni bir ipoteka alırsınız. Bu proses başa çatdıqdan sonra bahalı ola bilər, ancaq nömrələri doğru bir şəkildə sıralayarsanız uzun müddət ərzində ödəmə edə bilərsiniz. Kreditlərin eyni tipə ehtiyacı yoxdur. Məsələn, tənzimlənən dərəcə ipoteka ödəmək üçün sabit faizli bir kredit ala bilərsiniz.
Ev kreditini necə əldə etmək olar
Borc ödəmək üçün kredit almaq üçün müraciət etməlisiniz. Ev kreditləri digər kredit növləri (avtokreditlər və ya fərdi kreditlər) ilə müqayisədə daha çox sənəd tələb edir, belə ki, uzun müddət üçün hazırlansın.
Kredit və gəlir:
Ən çox kreditlərlə olduğu kimi, kredit və gəliriniz də təsdiq olunacaq olub olmadığını müəyyən edən əsas amillərdir. Bir ev krediti üçün müraciət etməzdən əvvəl, probleminizə səbəb ola biləcək məsələlər olub-olmamasını yoxlamaq üçün kreditinizi yoxlayın (və onlar yalnız səhvlər varsa onları düzəltmək üçün). Keçdiyiniz ödənişlər, hökmlər və digər məsələlər ərizənizin imtina edilməsinə səbəb ola bilər - ya da daha yüksək faiz dərəcəsi alacaqsınız, yəni kreditin ömrü boyunca daha çox ödəyəcəksiniz.
Sənədlər və əmsallar:
Kreditorlar təsdiq etdikləri kreditləri geri qaytarmaq üçün kifayət qədər gəlir olduğunuzu təsdiqləməlidirlər. Nəticədə, gəlir dəlilini təqdim etməlisiniz (sizin formanı W-2-ni, ən son vergi bəyannaməsini və digər sənədləri sizin kreditorunuza təqdim edə bilərsiniz).
Gəlir nisbətinə Borc:
Kreditorlar, kreditlərinizin hamısını ödəmək üçün kifayət qədər gəlir əldə etdiyinizə əmin olmaq üçün mövcud borclarınıza baxacaq - başvurduğunuz yeni bir daxil olmaqla. Bunu etmək üçün onlar gəlir nisbətinə görə bir borc hesablayırlar ki, aylıq gəlirin nə qədər aylıq ödənişləri ilə yeyilir.
Kredit dəyərinə nisbəti:
Çox az alış ilə mümkün olsa da, böyük bir ödəniş etdiyiniz zaman təsdiq alınma şansınız yaxşıdır. Kreditorlar əmlakın qiymətinə nisbətən nə qədər borc götürdüyünüzü göstərən dəyər nisbətinə kredit hesablayırlar. Borc alanınız az olsa, borc verəniniz üçün riski nə qədər azdır (çünki əmlakı satmaq və pulların hamısını bərpa edə bilər).
Preapproval:
Evlər (və ya kreditlər) üçün alış-verişə başlamazdan əvvəl nə qədər çox borc ala biləcəyiniz yaxşıdır. Bunun bir yolu kredit verən tərəfindən əvvəlcədən təsdiqlənməlidir. Bu, borc verənlərin kredit məlumatlarını və gəlirlərinizi qiymətləndirdiyini bir ön prosesdir. Bu məlumatlarla, onlar təsdiq edə biləcəyiniz maksimum kredit məbləği verə bilərlər. Bu, mütləq təsdiqləndiyinizə aid deyildir - xüsusilə müəyyən bir əmlak üçün deyil, faydalı məlumatdır və preapproval məktub təklifinizi gücləndirməyə kömək edə bilər. Müqavilə altında olduqdan sonra borc verənlər hər şeyə daha yaxından baxacaq və rəsmi təsdiq (və ya rədd) verəcəklər.
Borc almaq üçün nə qədərdir:
Borc verənlər həmişə nə qədər borc verə bilərlər, ancaq borcunuzu "nə qədər" ödəməyi müzakirə etmirlər. Məsuliyyət, bir evə nə qədər sərf etmək, hansı növ kreditin istifadə ediləcəyini və nə qədər pul ödəyəcəyinizi ( kredit dəyərinizə təsir etdiyinə) necə qərar verəcəyinə qərar vermək üçün sizə düşür. Bütün bu amillər hər ay nə qədər ödəyəcəyinizi və kreditin ömrü boyunca nə qədər faiz ödəyəcəyinizi təyin edir (kiçik kreditlər kiçik aylıq ödənişlərə və daha kiçik faiz ödənişlərinə səbəb olur). Aylıq aylıq büdcənizdə bəzi "yastıq" olmaq istəsəniz, mövcud maksimum məbləği ödəmək risklidir.
Borc almaq üçün harada
Ev kreditləri müxtəlif mənbələrdən əldə edilə bilər. Ən azı üç fərqli borc verəndən quotes alın və sizin üçün ən yaxşı şəkildə işləyən birini seçin.
İpoteka brokerləri çoxsaylı borc verənlərdən kredit təklif edirlər. Onlar bir çox bankdan və digər maliyyə mənbələrindən kreditlər əldə edə bilərlər və onlar faiz dərəcəsi və digər xüsusiyyətlərə əsasən bir kreditor seçməyə kömək edəcəklər. İpoteka brokerləri ödəmədiyiniz və ya borc verən tərəfindən (ya da hər ikisinin birləşməsi) ödəniş əldə edə biləcəyi bir ödəniş haqqı ala bilərlər. Hər hansı bir ipoteka brokerini bilmirsinizsə, daşınmaz əmlak agentinə və ya tövsiyə üçün etibar etdiyiniz digər insanlara müraciət edin.
Banklar və kredit ittifaqları müştərilərə kredit təklif edirlər. Nəzarət və əmanət hesabında olan pullar investisiya edilməli və pulun verilməsi bu vəsaitin sərf edilməsinin bir yoludur . Bu təşkilatlar həmçinin mənfəətin, faizlərin və digər bağlanma xərclərinin gəlir əldə edirlər.
Online kreditorlar kreditləri özləri maliyyələşdirə bilərlər (məsələn, investor pullarını istifadə edirlər) və ya ipoteka brokerləri kimi fəaliyyət göstərə bilərlər. Bu xidmətlər rahatdır, çünki hər şeyə faktiki olaraq nəzarət edə bilərsiniz və tez-tez birbaşa və ya daha çox qiymət ala bilərsiniz.
Hər bir borc verən kredit borcunun dəyərini fərqli borc verənlərdən müqayisə etməyə kömək edən bir Kredit Tahmini ilə təmin etməlidir. Bu sənədləri diqqətlə oxuyun və gördüyünüz hər şeyi anlayana qədər suallar verin. CFPB, kreditin xüsusiyyətlərini anlamaqda kömək etmək məqsədilə Kredit Smetasının bir neçə hissəsini izah edir.
Kredit proqramları
Hökumət və yerli təşkilatlardan kredit proqramları istifadə edərək, kreditlə kömək etmək mümkündür. Bu proqramlar təsdiqini asanlaşdıracaq və bəzi ev sahibliyini daha əlverişli və cəlbedici etmək üçün yaradıcı təşviqat təklif edir. Bir ev satın almaqla yanaşı, bu proqramlarla (hətta evdən daha çox borclu olsanız da) mümkündür.
Hökumətin kredit proqramları ən səxavətlidir. Çox hallarda, xüsusi kreditor (bank kimi) maliyyə təmin edir və federal hökumət bunu etmədikdə krediti ödəməyi vəd edir. Proqramların bir çoxu var və bəzi ən məşhur olanlar aşağıda verilmişdir.
FHA kreditləri:
Federal Mülk İdarəsi tərəfindən sığortalanan kreditlər (FHA) kiçik bir ödəniş etmək istəyən ev sahibləri üçün məşhurdur. 3,5 faiz aşağı səviyyədə satın almaq mümkündür və onlar (məsələn, mükəmməl kreditiniz olmadıqda) uyğun olmaq üçün nisbətən asandır. FHA kreditləri haqqında daha çox məlumat əldə edin.
VA kreditləri:
Veteranlar, Xidmətçiləri və uyğun yoldaşlar Qazi İşləri İdarəsi (VA) tərəfindən təmin edilmiş bir kreditlə ev ala bilərlər. Bu kreditlər, ipoteka sığortası və heç bir ödəniş (bəzi hallarda) üçün heç bir şərtlə borc verməyə imkan verir. Daha az mükəmməl kreditlə borc ala bilərsiniz, bağlanma xərcləri məhduddur və kredit (ehtimalı olduqda ödənişlərdən birini başqasına verməyə icazə verilə bilər).
İlk dəfə Homebuyer proqramları ilk evinizə sahib olmaq üçün asan olur , ancaq onlar strings ilə birlikdə gəlirlər. Çox vaxt yerli hökumət və qeyri-kommersiya təşkilatları tərəfindən hazırlanan bu proqramlar aşağı ödənişlər, təsdiq, faiz dərəcələri və daha çox kömək edə bilər. Lakin, onlar tapmaq və (və uyğun) çətindir və onlar ev satarkən nə qədər mənfəət edə bilər məhdudlaşdıra bilər.
Pul qazanmaq üçün 4 yol
Ev kreditləri bahalıdır, belə ki, hətta bir az qənaət (faizlə) qənaətdə yüzlərlə və ya minlərlə dollar gətirə bilər.
1. Around Shop
Yenə fərqli kredit verənlərdən ən azı üç tirajı əldə etmək vacibdir - üstünlük təşkil edən kreditorlar (məsələn, bir ipoteka brokeri, onlayn borc verən və yerli kredit ittifaqı). Hər kəsin fərqli qiymətləri vardır və prosesdə çox şey öyrənəcəksiniz.
2. Qiymətləndirməni izləyin
Daha böyük (və daha uzun) kredit, daha çox dərəcəsi əhəmiyyətlidir. İllərdən sonra kredit tarazlığınızın faizini ödəyirsiniz və bu faiz xərcləri on minlərlə dollar ola bilər. Bəzən daha çox pul ödəmək məcburiyyətində qalır - hətta kreditinizdə "xal" ala bilərsiniz - əgər uzunmüddətli müddətdə aşağı səviyyədə kilidlənsəniz.
3. İpoteka sığortasına diqqət yetirin
Əgər 20 faizdən az məbləğə endirirsinizsə, ehtimal ki, ipoteka sığortası ödəməlisiniz. Bu sığorta sizin xeyriniz üçün deyildir - ödənişlərinizi dayandırdığınız halda borc verənləri qoruyur və onların vəsaitlərini bərpa edə bilməz - bu xərcdən qaçınmaq yaxşıdır. 20 faizlə çıxış etmək üçün alternativ yolları nəzərdən keçirin və mümkün qədər tez ipoteka sığortasını necə aradan qaldıracağını öyrənin. FHA kreditləri kimi bəzi kreditlərlə, yenidən maliyyələşdirilmədikcə, bu dəyəri aradan qaldırmaq mümkün deyil.
4. Kapanış xərclərini idarə et
Bir ev krediti aldığınızda çox sayda xərcləri ödəməlisiniz. Ərizə haqları, kredit çek ödənişləri, köçürmə haqları, qiymətləndirmə xərcləri və daha çox var. Bəzi kreditorlar daha yüksək və aşağı xərcləri ödəyirlər, amma həmişə bir şəkildə və ya digər ödənişlə başa çatırsınız. Yalnız evdə yalnız qısa bir dövrdə olacağınızdan əmin deyilsinizsə, "heç bir bağlanma xərcləri" kreditinə diqqət yetirin.