Qısa Satışı necə başa çatdıqdan başlayır
Qısa satış prosesi hələ də bütün bu illərdən sonra hətta bir çox insan üçün sirrdir, belə ki, qısa satış prosesinin necə işlədiyini dəqiq bilmirsinizsə, həyəcan üçün heç bir səbəb yoxdur. Alıcı agentlərinin bir çoxu qarışıqdır; təəccüblü alıcılar istiqaməti axtarır və hər bir qısa satılan listing agenti qısa bir satış etməyi bilir. Ümid edirəm ki, daşınmaz əmlakda olan insanlar qısamüddətli satış prosesi barədə bir şey öyrəniblər, amma təəssüf ki, qısa satış hər kəsin fincan çayı deyil.
Qısa Satışın əsasları
Banklar 2 əsas səbəbə görə qısa satış təklif edirlər: satıcının çətinlikləri var və evdə satılan xərcləri ödəmişdən sonra ipoteka ödəmək üçün kifayət qədər ədalət yoxdur.
Bir çətinlik nümunəsi aşağıdakılardır:
- İşsizlik / gəlir azaldılır
- Boşanma
- Təcili tibbi vəziyyət
- Şəhərdən iş yerindən köçürülür
- İflas
- Ölüm
Satıcı qısamüddətli satış bankına təqdim etmək üçün maliyyə paketi hazırlamalıdır. Hər bank öz qaydalarına malikdir, lakin Wachovia istisna olmaqla, dünyanın ən qısa satışlarından biridir - əsas prosedur bankdan banka oxşardır. Satıcıın qısa satış paketi , ehtimal ki, aşağıdakılardan ibarətdir:
- Agentinizin banka danışmasına imkan verən icazə məktubu.
- İlkin yekun bəyanatı
- Tamamlanmış maliyyə hesabatı və ya RMA
- Satıcıın çətinlik məktubu
- 2 illik vergi bəyannaməsi
- 2 il W-2s
- Əmək haqqı kötüyünə 30 gündür
- Bank hesabatlarının son 2 ayı
- Müqayisəli bazar analizi və ya son müqayisə edilən satışların siyahısı
Qısamüddətli təklifin yazılması və Banka göndərilməsi
Alıcı qısa bir satış təklifi yazmadan əvvəl, bir alıcı öz agentini müqayisə edilən satış siyahısından soruşmalıdır. Banklar qayaüstü qiymətlərlə ipoteka öhdəlikləri buraxmaq işində deyil. Bank bazar qiymətinə bir qədər yaxınlaşmaq istəyir.
Qısamüddətli satış qiyməti bazar qiymətinə az təsir göstərə bilər və əslində birdən çox təklifi təşviq etmək üçün müqayisə edilən satışlardan aşağı ola bilər.
Bəzi qısa satışlar bir təklifdən əvvəl başlaya bilər, lakin tez-tez bank qəbul edilmiş alış təklifi alındıqdan sonra proseduraya başlayacaq. Satıcı təklifi qəbul etdikdən sonra, listing agenti banka aşağıdakı maddələr göndərir:
- Listing müqaviləsi
- Edilən satın alma təklifi
- Alıcının əvvəlcədən təsdiq məktubu , cüzi pul çeklərinin surəti və vəsaitin sübutu
- Satıcıın qısa satış paketi
Paketin çatışmazlığı varsa, qısa satış prosesi gecikəcəkdir. Bu hadisədə, bank hətta paketi qırdı bilər. Bəzi bank işçiləri səhv marjları üçün az səbir göstərirlər.
Bankdakı Qısamüddətli Satış prosesi
Alıcılar bankdan cavab almaq üçün çox vaxt gözləməli ola bilərlər. Listinq agenti bankı müntəzəm olaraq zəng etmək və qısa satış prosesinin diqqətli qeydlərini saxlamaq vacibdir. Alıcılar, müəyyən bir müddət ərzində cavab almadıqları təqdirdə ləğv etmək üçün təhlükə törətmək zərurətini hiss edə biləcəkləri üçün qısa satış razılaşmasını gözləməkdən çox yorulublar.
Bu cür münasibət özünü məğlub edir və qısa satış prosesini sürətləndirməyəcəkdir. Alıcılar az səbirli bir növü varsa, bəlkə də, onlar üçün ən yaxşı seçimdir.
Əlavə olaraq, bir alıcının agenti icazə almadan kreditorla danışmağa icazə verilmir, belə ki agenti banka müraciət etməyini xahiş etmir. Bu işləməyəcək.
Aşağıdakı bankda tipik bir qısa satış əməliyyatıdır:
- Bank, faylın alınmasını qəbul edir. Bu, bir aya 10 gün çəkə bilər.
- Bir müzakirə təyin olunur. Bu, 2 və ya 3-dən 30 günə gələ bilər.
- BPO sifariş verilir. Bank bəlkə də BPO-nun nəticələrini bölüşməkdən imtina edəcəkdir.
- İkinci bir müzakirə təyin edilə bilər. Bu 30 gün davam edə bilər.
- Fayl PSA əsasında araşdırmaya göndərilir. Bu, 2 həftədən 30 günə gələ bilər.
- Bank bundan sonra bütün tərəflərdən Arm-Length Affidavit imzalamasını tələb edə bilər.
- Bank qısamüddətli satış təsdiq məktubu təqdim edir .
- Alıcı ləğv edilir.
Bəzən bir alıcının əməliyyatla yapışmasından əvvəl bəzən Sacramento qısa satışını 3 və ya 4 dəfə satmaq məcburiyyətindəyəm.
Alıcılar qəzəblənir və narazıdırlar, çünki qısamüddətli satış prosesi bu qədər uzun ola bilər ki, bəzən heç kimə xəbər vermədən ləğv etsin, daha az agenti. Bəzi qısa satışlar 2 ilə 8 həftə arasında təsdiqlənir . Digərləri ortalama 90 ilə 120 gün çəkə bilərlər. Qısamüddətli satışın uzunluğu ümumiyyətlə bank deyil, investordan asılıdır.
Bir qısa satış agenti, faylın üstündə qalmağı və bankın hesabatını tutaraq qısa satış prosesini sürətləndirməyə kömək edə bilər. Həftədə ən azı bir dəfə və ya iki dəfə bankla yoxlama vacibdir. Müvəffəqiyyətsiz müzakirəçilərin davranışını tanıyaraq, dəyişdirməyi tələb etmək də tez-tez lazımlıdır. Tükənməyin heç vaxt qorxma.
Barmaqlarınıza çırpın, danışıqlar faylın sizin kimi çox olmasını istəyir. Tez-tez paketləri qabaqcadan təqdim etmək prosesi sürətləndirməyə kömək edə bilər.
İpucu: Vaxtın çox hissəsi, siyahı agenti yekun baxış üçün göndərildikdən sonra təsdiqlənəcəyi barədə bir fikir olacaq. Bu nöqtədə, alıcılar kredit prosesini başlatmaq istəyirlər, belə ki bankın yalnız 2 həftəyə yaxınlaşmasına icazə verdiyi təqdirdə başlanğıc başlanacaq.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.