İpotekalar ABŞ iqtisadiyyatına necə təsir göstərir
Türləri
Ən məşhur ipoteka tipi 30 illik sabit faizli kreditdir. 1999-cu ildən bu, bütün ipotekaların 70 faizindən 90 faizini təşkil edir. 15 illik sabit faizli kredit də geniş istifadə olunur, çünki insanlar yarım vaxt borclarını ödəməyə imkan verir.
Ayarlanabilen dərəcəli ipoteka kreditləri aşağı faiz dərəcələri və aylıq ödənişlər təklif edir. Faiz dərəcələri bugünkü 200 illik aşağı düşdüyü zaman daha bahalı olacaq.
Subprime kreditorlar bir sıra ekzotik kreditlər yaratdılar. İlk neçə il üçün aşağı "teaser" dərəcələri təklif edərək müştəriləri cəlb etdi. Bunlar yeni borcalanlar üçün təhlükəlidir. İlkin sevgilim mərhələsindən sonra ödəmənin dramatik şəkildə yüksəlməsinin fərqində deyildirlər. Ən məşhurları bəziləri:
- Yalnız faizli kreditlər : Birinci bir neçə il ərzində əsasını azaltmayan Super-aşağı ödənişlər.
- Variantları ARM kreditləri : Borcalanlar ilk beş il üçün hər ay nə qədər ödəməyi seçirlər.
- Mənfi amortizasiya kreditləri : Hər ay əsasını artıran faizli kreditlər. Çünki ödəniş hətta faizdən daha az idi.
- Ultra uzun sabit dərəcəli kreditlər : Bunlar 40-50 illik adi ipotekadır.
- Balon kreditləri : 5-7 ildən sonra yenidən maliyyələşdirilməlidir və ya ödənilməlidir.
- Pul köçürməyən kreditlər : Bu borcalanın borcu geri ödəməsi üçün kredit götürməyə imkan verdi.
Tarix
Böyük Depressiyadan əvvəl, ev ipotekası evin dəyərinin yalnız 50% -i üçün 5 ildən 10 ilədəkdir. Əsas müddəti bitdikdən sonra bir balon ödəməsi şəklində verildi. Banklar az riskli idi.
Böyük Depressiya dövründə mənzil qiymətləri yüzdə 25 azaldıqda, ev sahibləri balon ödənişini ödəməyə başlamadı.
Banklar təkrar maliyyələşdirməyə icazə verməyəcəklər. 1935-ci ildə bütün evlərin yüzdə 10u girovda idi .
Qarışıqlığı dayandırmaq üçün prezident Ruzvelt yeni müharibənin bir hissəsi kimi beş vacib mənzil sahəsi ilə bağlı dəyişdi:
- Ev Sahibinin Kredit Korporasiyası banklardan bir milyon manatlıq ipoteka alıb. Bu günümüzü bildiyimiz uzun müddətli sabit faizli ipotekaya dəyişdirdi və onları bərpa etdi.
- Federal Mülk İdarəsi ipoteka sığortası təmin etdi.
- Federal Milli İpoteka Birliyi ipoteka üçün ikincil bazar yaratdı.
- Federal Depozit Sığorta Korporasiyası bank depozitlərini sığortalamışdır.
- Glass-Steagall banklar, fond bazarı kimi riskli müəssisələrə əmanətçilərə pul yatırmalarını maneə törətdi.
Bu dəyişikliklər iqtisadi fəlakətə cavab verdi. Onlar ev sahibliyi siyasəti olmaq üçün nəzərdə tutulmamışdılar. Buna baxmayaraq, onlar ev sahibliyini daha əlverişli edirdilər. Kreditin müddəti uzadıldı. Aylıq xərcləri azaltdı və yenidən maliyyələşdirmə ehtiyacını aradan qaldırdı. Banklar FDIC-insured bank depozitləri sayəsində kreditləri maliyyələşdirmişlər.
1944-cü ildə Qazi İşləri İdarəsi ipoteka sığortası proqramı ödənişləri aşağı saldı. Bu, müharibə veteranlarının ətraf ərazilərdə tikilmiş evləri satın almalarına kömək etdi. Bu ev tikinti sənayesində iqtisadi fəaliyyət göstərdi.
Bütün federal proqramlar sayəsində ev sahibliyi 1940-cı ildə yüzdə 43,6-dan 1980-ci ilə qədər yüzdə 64'e yüksəldi.
Hökumət, bu ipotekaların verilməsi üçün qənaət və kredit bankları yaratmaq üçün xüsusi qanunvericilik yaratmışdır. 1960-70-ci illər ərzində demək olar ki, bütün ipoteka əmanət və kreditlər vasitəsilə verilmişdir. Bu banklar müvəffəqiyyət qazandılar, çünki insanlar əmanət hesablarına pul yatırdılar. Hökumət depozitləri sığortaladı, beləliklə qazanan faiz çox olmasa da insanlar hesabları istifadə etdilər. Bu da hökumət tərəfindən tənzimləndi. S & Ls ipoteka ilə bağlı ittiham edilənə görə depozitlər üzrə faiz dərəcələrini aşağı faizlə ödəyərək qoruyub saxlaya bilərdi.
1970-ci illərdə prezident Nixon ABŞ dolları ilə qızıl standartı arasında bütün əlaqələri kəsərək qaçaq inflyasiya yaradıb. Banklar, pul bazarı hesabları ilə ödənilən faizləri uyğunlaşa bilmədikləri üçün depozitləri itiriblər.
Bu ipoteka vermək üçün lazım olan vəsaitləri azaltdı.
Banklara kömək etmək üçün, Konqres Garn-St-dən keçdi. Germain Depozitar Qurumları Qanunu. Banklar faiz dərəcələrini yüksəltməyə və borc vermə standartlarını aşağı salmağa imkan verdi. S & L-yə kommersiya və istehlak kreditləri verməyə də icazə verdi. Bu, qənaət və kredit böhranına və millətin banklarının yarımçıqlığına gətirib çıxardı.
| İl | Ev gəliri% | Ev təsərrüfatlarının payı | ÜDM-in% -i |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Mənbə: Richard K. Green və Susan M. Wachter, "Tarixi və beynəlxalq kontekstdə Amerika İpotekası", Pensilvaniya Universiteti, 21 sentyabr 2005)
İpoteka İqtisadiyyata necə təsir göstərir
Prezident Klinton İdarəsi dövründə banklar beynəlxalq maliyyə bazarlarında rəqabət edə bilməyəcəyindən şikayət etdilər. Konqres sənayeni düzəldirdi və Glass-Steagall Aktı ləğv etdi. Bu, banklara riskli törəmələrə investisiyalar qoymaq üçün əmanətçilərin zəmanətli fondlarından istifadə etməyə imkan verdi. Bunların ən çoxu ipoteka təminatıdır .
Banklar oxşar ipoteka ilə birləşir və sonra Fannie Mae, Freddie Mac və ya digər investorlara satacaq. Onlar kredit default swaps ilə default qarşı sığorta edilmişdir. Bu qiymətli kağızlara tələbat çox yüksək idi ki, banklar əsas kreditlər üzrə standartları azalda biliblər. Tezliklə, bu subprime ipoteka təxminən hər kəsə ev sahibi olmaq imkanı verdi.
Nəticədə ipoteka borcunun ümumi daxili məhsulla müqayisədə 2000-ci ildə 50 faizdən 2004-cü ilə qədər 70 faizə qədər yüksəldi. 2006-cı ildə mənzil qiymətləri düşməyə başlamışdır. Evlərini yenidən maliyyələşdirmək və ya satmaq mümkün olmadıqda, . Müəyyən sığortaçının, AIG'nin, demək olar ki, iflas etdiyinə görə onların kredit şərtlərində dəyişikliyə məruz qalan bir çox investor. Belə ki, subprime ipoteka böhranı 2008 maliyyə böhranını yaradıb.