Ayarlanacaq dərəcə İpoteka almadan əvvəl bunu oxuyun
Hər bir kreditor indeks dərəcəsinə əlavə olunacaq neçə xal qərar verir. Bu adətən bir neçə faiz balı. Məsələn Libor nisbəti yüzdə 0.5 olarsa ARM nisbəti yüzdə 2,5-dən yüzdə 3,5-ə qədər ola bilər.
Ən çox kreditorlar müəyyən bir dövr üçün reklam edilən məzənnədə dərəcəni davam etdirəcəklər. Sonra dərəcəsi mütəmadi olaraq artır. Bu sıfırlanma kimi tanınır. Bu kreditin şərtlərindən asılıdır. Bu, əldə etdiyiniz kredit növündən asılı olaraq, aylıq, üç aylıq, hər il, hər üç il və ya beş il ərzində baş verə bilər. Yüksək faiz dərəcəsini ödəyə biləcəyinizi müəyyənləşdirmək üçün kiçik bir çapa diqqətlə oxumaq lazımdır.
Yenidən qurulduqdan sonra, Libor'un etdiyi kimi dərəcəsi artacaq. Yəni ilk beş illik dövrdən sonra pul ödənişiniz ani bir anda çölə çıxa bilər. Əgər Libor bu müddət ərzində 2,5 faizədək artarsa, yeni faiz dərəcəsi 4,5 faiz və ya 5,0 faiz artacaq. Tarixi Libor nisbəti Liborın 2006 və 2007-ci illərdə artdığını göstərir. Bu, ipoteka böhranına səbəb olan bir çox ipoteka əvəzinə səbəb oldu.
Yəni federal vəsaitlərin məzənnələrində və qısamüddətli Xəzinə hesabatında dəyişikliklərə diqqət yetirməliyik.
Bunun səbəbi Liborun tipik olaraq kilitlemelerde dəyişikliyidir. Bu istiqrazlara tələbat düşəndə xəzinədarlıq gəlirləri artacaq .
Artıq
Tənzimlənən dərəcə ipotekalarının üstünlüyü odur ki, sabit faiz ipotekalarından daha aşağıdır . Bu dərəcələr 10 illik Xəzinə qeydinə bağlıdır. Yəni daha az ev üçün böyük bir ev ala bilərsiniz.
Bu, ilk dəfə ev sahibləri və orta gəlirli digərləri üçün xüsusilə cəlbedicidir.
Cons
Böyük mənfi cəhətdir ki, aylıq ödəniş faiz dərəcələri yüksəlsəydi, sürətlə artacaq. Müqaviləyə baxmayaraq, faiz dərəcəsi sıfırlanarkən bir çox insanlar təəccüblənirlər. Əgər gəliriniz yüksəlməsə, onda evdən çıxa bilməyəcəksiniz və onu itirə bilərik.
Tənzimlənən dərəcə ipotekaları 2004-cü ildə məşhur oldu. Federal Rezerv federal fondların faiz dərəcəsini yüksəltməyə başladı. Faiz dərəcələri yüksəldiyi kimi, adi kreditlərə tələbat azaldı. Banklar aylıq ödənişləri aşağı salmaq üçün tənzimlənən dərəcə ipoteka yaratdılar.
Türləri
2004-cü ildə bankirlər potensial mülk sahiblərini cəlb etmək üçün yeni növ kreditlər ilə yaradıcılıq yaradıblar. Ən populyar bəzi nümunələr.
Yalnız faizli kreditlər . Ən aşağı dərəcələri var. Aylıq ödəniş yalnız ilk üç ildən beş ilədək olan prinsiplərdən heç biri ilə maraqlanmır. Bundan sonra siz prinsipi əhatə etmək üçün daha yüksək ödənişlər etməyə başlamısınız. Yoxsa böyük bir balon ödəməsi tələb oluna bilər.
Əgər necə işlədiyini bilirsinizsə, bu kreditlər çox faydalı ola bilər. Əgər onu ödəyə bilsəniz, hər hansı əlavə ödəniş birbaşa prinsipə doğru gedər.
Əgər bu ödənişlər haqqında intizamlı olsanız, həqiqətən prinsipə qarşı daha çox ödəyə bilərsiniz. Beləliklə, evdə daha konkret ipoteka ilə müqayisədə daha yüksək ədalətli olacaqsınız. Əgər düzəliş və ya balon ödəməsi üçün hazır deyilsinizsə, bu kreditlər təhlükəlidir. Hər hansı bir tənzimlənən dərəcəli ipotekanın eyni mənfi cəhətləri də var.
Seçim ARM. Borclulara hər ay nə qədər ödəmə seçilməsinə icazə verilir. Onlar bir-iki faiz "teaser" dərəcələri ilə başlayır. Bunlar ilk ödənişdən sonra da daha yüksək səviyyəyə sıfırlana bilər. ARM borcalanlarının əksəriyyəti (80 faiz) hər ay yalnız minimum ödəniş edir. Qalanlar mənfi amortizasiya kreditləri kimi ipotekanın balansına əlavə olunur .
Borcalanlar hesab edirlər ki, ödənişlər beş il müddətinə müəyyənləşdirilir. Ödənilməmiş ipoteka tarazlığı, orijinal dəyərin yüzdə 110-a və ya yüzdə 125-ə qədər artarsa, kredit avtomatik olaraq sıfırlanır.
Bu, orijinal məbləğdən üç dəfəyə yaxın bir ödənişlə nəticələnə bilər. Dik cərimələr borcalanların yenidən maliyyələşdirilməsini maneə törədir. Nəticədə, borcalanların çoxu sadəcə borc daha dərinləşir. Evə ipotekadan daha az dəyər verildikdə, ya da borcalan bir işi itirirsə, onlar borc götürürlər .
Bu kreditlər subprime ipoteka böhranı arxasında böyük bir sürücü idi. Bütün ev kreditlərinin yalnız 2 faizi ARMS seçimi olsa da, onlar 300 milyard dollar dəyərində idi. Onların əksəriyyəti əvəzlənmədi. Ən azı 60 faizi Kaliforniyadadır, ev qiymətləri 30-40 faiz azalıb. Bu, MakingHomesAffordable kimi ev krediti modifikasiya proqramlarından istifadə etməkdən imtina etdi. (Mənbə: " Toksik İpotekalar ", Məsuliyyətsiz Kreditlər Mərkəzi, 5 noyabr, 2007. "Nightmare Mortgages", Businessweek, 11 sentyabr 2006-cı il.)