Bir oxucu soruşur: Bir neçə il bundan əvvəl qonşularımız haqqında daha çox qonşuluq və daha çox başlıq olduğu ortaya çıxmadan evimizi satın aldıq, buna görə də indi satamıyoruz. Həyat yoldaşım deyir ki, bərbər ona yeni bir ev ala biləcəyimiz, mövcud evimizi icarəyə götürən və yeni kreditimiz bağlandıqdan sonra köhnə evimizdə ödənişlər etməyi dayandırdığımız bir plan barədə danışdı. O, "satın almaq və girov" deyirdi. Bu doğru olmaq üçün çox yaxşı səslənir. Satın alma və girovda yanlış bir şey varmı?
Cavab: Satın almaq və girov köhnədən qaçmaq niyyəti ilə yeni bir ev almanın nəticəsidir. İpoteka fırıldaqçılıq hesab edilir. Hətta məcburi şərtlər ev sahibinə ipoteka fırıldaqçılıq etmək hüququnu vermir.
Satın alma və girov üçün şəraitin sızması nədir?
Bəzən ev sahibləri öz evlərini satın aldıqları zaman dublyaj etdiklərinə inandıqları üçün özlərini haqlı hiss edirlər. Borcalanların satın alma və girov qoyma səbəblərindən bir neçəsi səhv olduğunu düşünür:
- İpoteka nümayəndəsi, tənzimlənə bilən dərəcə kreditləri tənzimləyəcək və ya faizə görə ödəniş variantları kimi prinsipi ödəməyəcək kimi maliyyələşdirmə nəticələrini hərtərəfli açıqlamamışdır.
- Əmlak agenti , ev qiymətlərinin heç vaxt düşməyəcəyinə inanmaq üçün alıcıya rəhbərlik etmişdir. Qiymətlərin düşdüyü bazarlarda və alıcı öz kapitalına az və ya heç bir sərmayə qoymadıqda , ev banka borclu olan məbləğdən az ola bilər.
- Bank, alıcının bir refinansın həmişə bir seçim olacağını vəd edə bilməyəcəyini və daha sonra yeni bir kredit əldə etməsini təmin edən borc vermə qaydalarını dəyişdirdi.
Yuxarıda göstərilən ssenarilərin hər hansı birinin altında, ev sahibi köçürülmüş və evə girov qoymağı icazə verməklə təzyiq göstərə bilər, ancaq ev sahibliyindən imtina etmək istəmir. Bu ev sahiblərinin zehnində, onlar aldadıcı hallar olduğuna dair şərtləri hiss edirlər.
Ancaq satın alma və girov ipoteka fırıldaqçılıq təşkil etdiyini və qanunun əleyhinə olduğu gerçəyini dəyişdirmir.
Satın alma və girov işi necədir?
Alın və girov saxlamağı nəzərdə tutur. Bu adətən saxta kirayə müqaviləsi hazırlamaq və bu saxta sənədləri borc verənə təqdim etməkdir. Bir mifik ev sahibinin - onu Claude deyəcəyimiz addımları izləyək.
- Birincisi, Klod qərara alır ki - hər hansı bir səbəbdən - ev artıq onun məqsədlərinə uyğun deyil.
- Klod qısamüddətli satışdan və girovdan sonra yeni bir ipoteka krediti ala bilmədikdən sonra, mövcud ipoteka borcunu ödəmədən əvvəl satın almaq üçün bir ev tapır .
- Claude yeni evdə satın alma təklifi yazır və kredit ərizəsini təqdim edir.
- Borc verən Klodun kirayə müqaviləsi üçün bir kiracı Klodun köhnə evinə keçəcəyini və Kloda kirayə ödənişlərini göstərəcəyini göstərmək üçün xahiş edir.
- Claude, Clyde'in Claude'nin köhnə evinə girmək və ya kirayəyə vermək niyyəti olmadığı halda, dostu Clyde'dən bir icarə müqaviləsi imzalamasını xahiş edir. Bu saxta icarə müqaviləsini borc verənə təqdim edir.
- Borc verən Klodun yeni ipotekasını təsdiqləyir və krediti maliyyələşdirir .
- Claude heç vaxt köhnə evində başqa bir ödəniş vermir. Varsa bir bildiriş verilir və ev girov halına gəlir, sonradan banka qaytarılır.
- Claude'nin krediti xarab olur, amma o, artıq yeni bir ev alıb və uzun müddət hərəkət etmək niyyətində deyil, çünki qayğı yoxdur.
Qanunun alqı-satqısı nədir?
Klodun işində, kredit sənədlərini saxtalaşdırdı və qəsdən kredit ərizəsi üzərinə yalanladı. Bu ipoteka fırıldaqçılıqdır. İpoteka fırıldaqçılıq borcalanın məlumatı saxladığı zaman baş verir - məsələn, digər kreditorun ödənişini dayandırmaq üçün qəsdən bir niyyət kimi - və ya yeni borcalanın borc verənin bildiyi halda krediti geri qaytarmasına səbəb olan məlumatları saxtalaşdırır.
Bu, həmçinin, kredit ərizəsində yatmaq və kreditor üçün saxta sənədlər çıxarmaq üçün fırıldaqçılıq sayılır. FBI ipoteka fırıldaqçılığı "krediti maliyyələşdirmək, satın almaq və ya sığortalamaq üçün bir sığortaçı və ya borc verən tərəfindən hər hansı bir maddi yanlışlıq, yanlış təqdimat və ya pozuntu" kimi təyin edir.
Alınmış və girov praktikası nəticəsində, Fannie Mae qaydalarına görə, mövcud evin çoxlu kapitala malik olmadığı təqdirdə, alıcıların kreditin başlanğıcında hər iki evdə ipoteka üçün tələb olmasını tələb edir.
Bunun səbəbi, bolluğa sahib bir ev sahibi ondan uzaqlaşmaq ağılsızlıq olacaq.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.