Təəssüf ki, göründüyü kimi asan deyil. Düzgün planlaşdırma və texniki bilik vacibdir, amma ən böyük yol açma ehtimalı maliyyələşdirilir - pul qazanmaq üçün pul alır.
Beləliklə, necə pul alırsınız?
Bildiyiniz insanlar və çətin pul borcluları da daxil olmaqla, özəl investorlar, evlərin sürüşməsi üçün ən yaxşı kredit qaynağıdır. Bu kreditorlar eyni vaxtda və ənənəvi banklar kimi sənədləşmə işlərini tələb etmir. Bunun əvəzinə, əmlakın özünü (təkmilləşdirilmədən əvvəl və sonra) və layihəni uğurla başa vurma qabiliyyətini qiymətləndirirlər.
Bir evə dəyən ipoteka kreditləri?
Ənənəvi ev kreditləri, investisiya mülklərini satın almaq üçün bir seçim ola bilməz - ən azından başlamış olduğunuz zaman.
Yaxşı xəbər bankların və ənənəvi borc verənlərin kreditləri nisbətən ucuzdur: faiz dərəcələri investisiyaların xüsusiyyətləri üçün ən aşağı səviyyədədir (lakin hələ də yekun xərcləri ödəməlisiniz ). Təəssüf ki, bu kreditlər həmişə praktik deyil.
Bağlamaq üçün yavaş: Ənənəvi borc verən istifadə etməklə əsas problemlərdən biri krediti bağlamaq üçün lazım olan vaxtdır.
Kreditorlar, geniş bir proqramı doldurmanızı tələb edirlər və onlar sizin maliyyələrinizə gözəl toxunuşlu tarakla keçəcəklər . Sual verən bir şey görsələr, daha çox sənəd istəyə və tətbiqinizi nəzərdən keçirmək üçün daha çox vaxt aparacaqlar. Bu proses nadir hallarda 30 gündən az (45 gün və ya 90 gün daha realist ola bilər) və investisiya imkanları tez-tez bu zaman çizelgesi üçün çox hərəkət edir.
Haciz və ya qısa satış xüsusilə strategiyanızın bir hissəsidirsə, ənənəvi borc verənlərin sürəti ilə incidir olma ehtimalı vardır.
Dəyərin qiymətləndirilməsi: Ənənəvi kreditorlar kredit vermək qabiliyyətinizə kredit vermək qabiliyyətinə əsas verirlər. Gəlir nisbətinə bir borc hesablamaq üçün lazım olan aylıq borc ödənişləriylə müqayisədə hər ay qazandıqlarınıza nə qədər baxacaqsınız . Əgər bir əmlak investoru və ya başqa bir şəkildə özünü işləyənsəniz, aradıklarınız "gəlir" tipinə sahib ola bilməzsiniz (kreditorlar W-2 formalarını görmək və ödəmələrlə ödəmək kimi).
Əmlakın qiyməti nə qədərdir? Kreditorlar, xahiş etdiyiniz krediti satın aldığınız əmlakın dəyərini də müqayisə edir. Qiymət nisbətinə kredit olaraq bilinən konvensial kreditorlar, yüzdə 3,5 nisbətində aşağı olan FHA kreditlərini almaq mümkün olsa da, bu sayını yüzdə 80-dən az tutmağı üstün tuturlar. Flipping üçün bir ev satın zaman, bu, hal-hazırda mövcud vəziyyətdə çox dəyər deyil - lakin ev almaq üçün kifayət qədər pul lazımdır və ev təkmilləşdirilməsi üçün ödəmək, daha çox dəyər. Təmir dəyəri (ARV) sonra ev daha yaxşı bir ölçü ola bilər, ancaq ənənəvi borc verənlər yalnız əmlakın indiki qiymətini qiymətləndirirlər.
Klassik kredit: əksər banklar və ipoteka kreditləri, kredit üçün təsdiq almaq üçün güclü kredit tələb edir.
Borc öyküsünüz ola bilməz və ya kredit hesabatlarında bəzi əlverişsiz maddələr ola bilər - ancaq bu, evləri müvəffəqiyyətlə çevirə bilməyəcəksiniz. Alternativ borc verənlər əvvəlki layihələrinizdə kredit hesabınızdan daha çox maraqlanırlar.
Evlə bağlı problemlər: Ənənəvi kreditorlar, kifayət qədər yaxşı vəziyyətdə olan evlərdə kredit verməyi üstün tuturlar. Sağlamlıq və ya təhlükəsizlik məsələləri varsa, borc heç bir şey deyil. Bu problemləri düzəltmək niyyətindəyik, evdə mənfəətin dəyərini dramatik şəkildə artırırıq, amma kreditorlar ən çox hazır olan evlər üçün kredit verməkdə maraqlıdır.
Mümkün deyil? Ənənəvi ev kreditlərindən istifadə etmək mümkündür, xüsusilə də aşağıdakı hallarda:
- Girov kimi istifadə edildikləri və ya bir ödənişin bir hissəsi olub-olmamasına kömək edəcək əhəmiyyətli aktivlər var .
- Evi qətiliklə "sürətləndirməyin" . Birincisi iqamətgahı satın aldığınızda (sahibi / sahibiniz olduğunuzda) bir FHA 203k kreditini istifadə edərək, həm də satın alma və təkmilləşdirmələr üçün vəsait əldə edə bilərsiniz. Ancaq proses yavaş və çox sayda məhdudiyyətlərlə gəlir.
- Başqa bir əmlakda əhəmiyyətli bərabərliyiniz var ki, bu da özəl kredit xətti üçün istifadə oluna bilər (və ya girov kimi istifadə edilə bilən daşınmaz əmlak da daxil olmaqla digər aktivlər). Ödəmələrlə davam edə bilməyəcəyiniz təqdirdə girovda bu əmlakı itirə biləcəyinizi nəzərə alsaq, bu seçim risklidir (xüsusilə ailəniz bu əmlakda yaşayırsa).
- Keçmişdə uğurlu layihələrlə təcrübəniz var . Banklar və kredit ittifaqlarından emekli investisiya kreditləri əldə edə bilirsinizsə, onları məlumatlı tərəfdaşlar, möhkəm bir proses və maliyyə resursları ilə gerçək bir iş olduğunuzu inandırsanız.
- Təminatsız kreditlər əldə edə bilərsiniz. Girov təminatı olmadan borc ala bilirsinizsə, yaxşılaşdırılması üçün kredit kartları kimi kreditlərdən istifadə edə bilərsiniz. Hələ əmlakı almaq üçün vəsait lazımdır, lakin əlavə pul təminatsız bir kreditlə əldə edilə bilər. Kredit strategiyası riskli, çünki kredit kartları baha qiymətlidir və kredit xəttiniz gözlənilmədən dondurulmuş və ya dondurulmuş halda (və çox yüksək kredit limitlərinə ehtiyacınız varsa) layihəniz bir qayçıma dayandırılacaqdır.
Flipping xüsusiyyətləri üçün xüsusi kreditlər
Xüsusi kredit verən kreditlər yuxarıda göstərilən çətinliklərin çoxunu rahatlaşdırır. Əsas çatışmazlıqlar xərcdir, lakin hədəf strateji olaraq bu kreditləri istifadə etməkdir. Şəxsi kreditlər demək olar ki, istənilən yerdən gəlmək olar, lakin əksər kreditlər iki geniş kateqoriyaya sığacaq:
- Bildiyiniz insanlardan kreditlər
- Sərt pul kreditləri
Başladığınız zaman, sizə pul vermək istəyən hər kəsin çətin olacağı - sizi tanıyanlar (və çox pul və ya risk üçün tolerantlıq ola bilməyən) sizin yeganə variant ola bilər. Alternativ olaraq, ilk bir neçə təklifinizi özünüzə maliyyələşdirməlisiniz.
Şəbəkə qurun: Yerli daşınmaz əmlak investisiya cəmiyyətinə cəlb olun. Vaxt keçdikcə insanlarla tanış olursunuz və potensial olaraq borc verə biləcəyinizi öyrənəcəksiniz. Bundan əlavə, insanlar sizi tanıyacaqlar. Digər investorlar, daşınmaz əmlak agentləri və özəl borc verənlər müvəffəqiyyətli bir işlə məşğul olmağınızın vacibliyini görəcəklər (səlahiyyətli deyil) və kredit alma ehtimalınız yaxşılaşacaqdır.
Nəhayət, ağır pul borclarından borc almağa başlaya bilərsiniz. Bu borc verənlər flipping və digər investisiyalar üçün kreditlər üzrə ixtisaslaşır və onlar ənənəvi banklardan fərqlidirlər.
Tez bağlanma: Şəxsi kreditor ilə proses fərqlidir və kreditiniz çox daha sürətli maliyyələşdirilə bilər (bir həftə ərzində peşəkar kreditorla yaxşı əlaqə qurduqda ağlabatan). Kimsə əllərini bir əmlak almaq üçün axtarır zaman tezliklə hərəkət rəqabət üstünlüyü ola bilər.
Aktiv bazlı kreditləşdirmə: Kredit hesabatlarının araşdırılması və gəlir nisbətlərinin hesablanması əvəzinə, özəl kreditorlar alış etdiyiniz aktivin dəyərinə diqqət yetirirlər. Evləri flipping edirsinizsə, borc verən pullarını geri qaytarmaq üçün evin satmasını bilmək istəyir (digər kreditorlar kimi, özəl borc verənlər əmlaka sahiblik edəcəklər və əmlaka sahib olmağa icazə verirlər və əgər krediti qaytarmırsınız).
Alqı-satqı və təkmilləşdirilməsi: Şəxsi kreditorlar investorların yerləşdirilməsi və vəsaitlərinizin layihənin ARV-də yerləşdirilməsi işindədirlər. Ancaq bir an əvvəl hər şeyi verməyəcəklər - layihəniz irəlilədikcə bir əmanət hesabından çəkmək məcburiyyətindəsiniz.
Pulla dolanışıq? Kəmərinizin altında bir neçə müvəffəqiyyətli layihəyə malik olana qədər, borc verənlər bir layihədə ədalətli olmanızı tələb edirlər. Bir nöqtədə bir layihənin yüzdə 100-i borc verə və birdən çox layihənin eyni anda işə düşə biləcəyi ola bilər.
Kredit xərcləri
Layihə layihələri üçün kreditlər ev satın alınması kreditlərindən daha bahalıdır. Faiz dərəcəsi daha yüksəkdir və tez-tez bir neçə xal və ya ödəniş haqqı ödəməlisiniz (bir xal kredit dəyərinizin bir faizidir ).
Flipping layihələri qısa müddətli layihələrdir. Onilliklərdəki evdə yaşamağa girməyəcəksiniz, buna görə standart 15 illik və ya 30 illik ipoteka iş üçün doğru kredit deyil. İnvestorlar bir il və ya daha az bir mülk satın almaq, yaxşılaşdırmaq və satmaq üçün üstünlük verirlər və ən çox xüsusi kreditlər necə işləyir. Uzun müddətdir bir əmlakı saxlayırsınızsa, həmin kreditlər bahalı olur və bu, mənfəətdir, çünki kreditorun riski ödəmə müddətini gecikdirməklə artır.
Flipping üçün borc ödəmək nə qədərdir? Xərclər bütün board üzərindədir və hər şey müzakirə olunur. Faiz dərəcələri ildə 8% -dən 20% -ə qədər ola bilər və 1% -dən 10% -ə qədər ödəməlisiniz. Artıq biznesinizdə olursunuzsa, kreditorlarla əlaqələriniz nə qədər yaxşı olarsa, o qədər az ödəyəcəksiniz.
Layihə üçün mövcud olan pul məbləğini maksimuma çatdırmaq üçün borc verənlər tez-tez faizlərin ödənilməsinə icazə verirlər və hazır olduğunuz zaman borcunuzu satmaq və ödəmək üçün heç bir əvvəlcədən ödəmə cəzası olmamalıdır.