Hibrit kreditlərin əsasları
Hibrid kreditlər müxtəlif formalarda gəlir və onlar ev kreditləri üçün ən populyardırlar.
Onlar sabit dərəcəli kreditlərin "hibrid" (və ya qarışıqları) və tənzimlənə bilən ipoteka kreditləri (ARM) - hər bir növ kreditin faydalarını alırsınız.
Sabit kreditlər proqnozlaşdırılır : Siz faiz dərəcəsi kreditinizin həyatı üçün nə olacağını bilirsiniz və hər zaman aylıq ödənişlərinizin nə olduğunu bilirsiniz. Hibrit kredit, düzəlişlər başlamazdan əvvəl 10 ilədək sabitlik təmin edir.
Ayarlanabilir dərəcəli kreditlər adətən aşağı faiz dərəcələri ilə başlanır və aşağı dərəcələr aşağı aylıq ödənişlə nəticələnir. Lakin, faiz dərəcələri artdıqda , aylıq ödənişləriniz artacaq, daha yüksək ödənişləri ödəmək üçün pul vəsaitlərinin hərəkəti olmadıqda problemli olur.
Onlar yaxşı işlədikdə
Bu aşağı başlanğıc dərəcəsi bəzi risk ilə gəlir. Lakin hibridlər düzgün vəziyyətdə mənalı ola bilər.
Qısa müddətli: Bir neçə il ərzində hərəkət etmək və ya yenidən maliyyələşdirməyi planlaşdırırsanız, düzəlişlər başlamazdan əvvəl aşağı dərəcədən istifadə edə bilərsiniz.
Amma planlar dəyişsə və krediti saxlasanız, strategiya geri qala bilər.
Əvvəlcədən ödənişlər: Ödənişinizi əhəmiyyətli dərəcədə əlavə ödəmələrlə həyata keçirməklə riskinizi azaltmaq olar. Kredit balansınızı kifayət qədər tez ödəyirsinizsə, daha yüksək dərəcələri ödəmək və böyük bir ödəniş şokunu qarşısını almaq mümkün ola bilər.
Aşağı dərəcələr: Əgər məzənnə qalmaq və ya aşağı hərəkət etsəniz, uzun müddət ərzində daha aşağı başlanğıc dərəcəsindən yararlana bilərsiniz. Lakin gələcəyi proqnozlaşdırmaq çətindir, beləliklə, tariflərin yüksəlməsi ilə əlaqədar bir plan hazırlayın.
Necə işləyirlər
Hybrid kreditlər, standart 30 illik sabit faizli ipotekadan daha aşağı dərəcə ilə başlayır, lakin dərəcəsi bir neçə ildən sonra dəyişə bilər. Kreditorlar adətən dərəcələrin illik və kreditin ömrü boyunca nə qədər dəyişdiyini müəyyənləşdirir, dərəcələr dramatik artdıqda bəzi qorunma təklif edir.
Misal: 200.000 ABŞ dolları məbləğində kredit verin.
- Bir illik faiz dərəcəsi 4.25 faiz olan 30 illik sabit faizli ipoteka aylıq ödənişlə 983,88 dollara başa gələcək ( aylıq ödənişləri necə hesablayacağınızı öyrənə və ya bunu bir elektron tablo istifadə edin). Aylıq ödəniş dəyişməyəcək.
- Bir faizlə 3,4 faiz olan 5/1 ARM aylıq ödənişlə 886,96 dollar ilə başlayır - ayda 96,92 dollara qənaət. Beş ildən sonra faiz dərəcəsi və aylıq ödəniş artmaqda və ya azalda bilər.
Sabit müddət: Hibrid ARM tipik olaraq üç, beş, yeddi və ya 10 il müddətinə sabit bir dərəcə istifadə edir. Bu müddət ərzində, ilkin faiz dərəcələri və aylıq ödənişlər eyni qalır. Hibrid kreditləri tədqiq edərkən, listelenen ilk sayı, müəyyən müddətin nə qədər davam etdiyini izah edir.
Yuxarıda təsvir olunan 5/1 ARM-dən istifadə edərək, ilk beş il ərzində dərəcəsi eynidır. 10/1 hibrid ipoteka, on il müddətinə ilkin dərəcəsi tutacaq.
Tənzimləmə müddəti: Sabit müddət başa çatdıqdan sonra, faiz dərəcəsi dəyişə bilər və kreditin adının ikinci nömrəsi bu vəziyyətin nə qədər tez-tez olduğunu göstərir. 5/1 ARM, kreditin qalan ömrü üçün hər il (bir il) tənzimləyə bilər.
Aylıq ödənişlər: Əgər faiz dərəcəsi dəyişirsə, aylıq ödənişiniz dəyişəcək. Kredit ödənişləri borcunuzu ödəmək və faiz ödənişlərini ödəmək üçün hesablanır - kreditin qalan ömrü boyunca . Yüksək faiz dərəcələri aylıq ödənişləri tələb edir və bu, adətən, borcalanlar üçün xoşagəlməz bir sürprizdir. Ancaq qiymətlər də düşə bilər.
Necə dəyişir?
İki əsas faktor sizin dərəcəyinizə təsir göstərir. Sizin borc verənlər index dərəcəsi ilə başlayır və sonra bir yayma əlavə edir.
İndeks: geniş iqtisadiyyatda meyarlar və faiz dərəcələri tənzimlənən dərəcələrə təsir göstərir. Hibrit kreditlər, dərəcəsi üçün bir başlanğıc nöqtəsi təmin edən bir endekslə bağlıdır. Məsələn, Sizin kreditiniz London İnterbankı tərəfindən təklif olunan faiz dərəcəsi (LIBOR) indeksindən istifadə edə bilər. Bu dərəcə yuxarı və aşağı hərəkət edərkən, kreditin dərəcəsi ilə birlikdə hərəkət edə bilər.
Spread: Kreditorlar, son faiz dərəcəsinə çatmaq üçün "yayılma" və ya "margin" kimi tanınan bir məbləğ əlavə edirlər. Bu əlavə faiz vergisi borc verənlərə əlavə ödəniş təmin edir.
Məsələn: tənzimləmə dövründə olan bir melez kredit var. 1 illik LIBOR hazırda yüzdə 2. Kredinizin yayılması 2,25 faizdir. Kreditin faiz dərəcəsi 4,25 faiz (2 faiz artı + 2,25 faiz) təşkil edəcək.
Dərəcəsi dərəcələri : Hibrit kreditlərin həddindən çoxu və ya "kap" nə faiz dərəcələrinin dəyişə biləcəyi. Bu kapaklar, həddən artıq dərəcə artımının qarşısını alaraq borcalanlar üçün riskini azaldır.
- Başlanğıc kapaklar , müəyyən dövr bitdikdən sonra ilk ayarlamada dərəcənizin dəyişə biləcəyini məhdudlaşdırır. Məsələn, indeks 3 faizlə hərəkət edərsə, ancaq 2 faiz başlanğıc kapağı varsa, faiziniz yalnız 2 faiz olar.
- Periyodik kapaklar , hər bir tənzimləmə fürsətində dərəcənin dəyişməsini məhdudlaşdırır. Məsələn, bu məzənnə hər il ən çox 2 faiz dəyişə bilər.
- Ömür boyu kreditlər, kreditin ömrü boyunca ümumi düzəlişlərə maksimum limit qoyur. Qiymətlər bir neçə düzəlişdən sonra qapağı vurduqda, dərəcələr artmaqda davam edəcəkdir.
Hibrid kreditlər şərti borc verənlərdən əldə edilə bilər və siz də ixtisaslaşmanı asanlaşdırmaq üçün FHA və VA kreditləri kimi dövlət proqramlarından istifadə edə bilərsiniz. Hökumət tərəfindən dəstəklənən kreditlər, kiçik bir ödəniş etməyi planlaşdırırsınızsa və ya kredit tarixində problemləriniz olsa yaxşı olar, ancaq konvensial kreditləri görmürəm.
Kreditiniz bir təkan lazımdırsa, hibrid kreditin ilk illərində nisbətən aşağı dərəcələrdən istifadə edə bilərsiniz və zamanında ödənişlər kreditinizi yaxşılaşdırmağa kömək edə bilər. Bununla birlikdə yolun daha yaxşı bir dərəcəsi üçün heç bir zaman təmin edilməyəcək - xüsusilə də dərəcələr kəskin yüksəlir.