Diqqət İşarələrini və İndi nə etməlisiniz
Diqqət işarələri
Mənzil bazarının bubble ərazisinə doğru gedən əlamətləri var. Ən çökmələr yalnız bir aktiv baloncunun çıxdığından meydana gəlir.
Aktivin bir balonunun bir əlaməti ev qiymətlərinin yüksəlməsidir. Milli medianın ailə ev qiymətləri inflyasiyadan 32 faiz yüksəkdir. Bu, 2005-ci ildəki kimi, 35 faiz olduqca yüksəkdir.
Mənzil Bellwether Barometer homebuilders və ipoteka şirkətlərinin bir indeksi. 2017-ci ildə bu, 2004 və 2005-ci illərdə olduğu kimi, sürətlə artmışdır. Bu, onun 2 008 maliyyə böhranını proqnozlaşdırmaq üçün istifadə edən Stack Financial Management-in yaradıcısına əsaslanır . Eynilə, SPDR S & P Homebuilders ETF 2009-cu ilin mart ayından etibarən yüzdə 400 artdı. S & P 500'ün yüzdə 270'lik yüksəlişi yaxşı keçdi.
Case-Shiller milli indeksi 2016-cı ilin dekabr ayında rekord göstəricilərə imza atdı. Qiymət artımları yeddi şəhər ərazisində sıxlaşdı. Denver və Dallas'daki ev qiymətləri öz prinsipial zirvələrindən 40 faiz yüksəkdir. Portland və Seattle qiymətləri yüzdə 20 daha yüksəkdir, Boston, San Francisco və Charlotte isə zirvələrindən yüzdə 10 daha üstündür.
CoreLogic görə, Denver, Houston, Mayami və Vaşinqtonda ev qiymətləri sürətlə müqayisədə ən az 10 faiz yüksəkdir.
Eyni zamanda, əlverişli mənzil azalmışdır. 2010-cu ildə ölkə daxilində kirayə müəssisələrinin 11 faizi aşağı gəlirli ev təsərrüfatları üçün əlverişli idi. 2016-cı ilədək, bu, yalnız 4 faiz azalıb.
Ev qiymətlərinin artdığı şəhərlərdə çatışmazlıqlar ən pisdir. Məsələn, Kolorado fondunun ucuz qiymətləri 2010-cu ildən etibarən 32,4 faizdən 7,5 faizə enib.
2017-ci ilin martında Cato İnstitutunun baş mütəxəssisi Uilyam Poole bir başqa subprime böhran haqqında xəbərdarlıq etdi. O, Fannie Mae kreditlərinin 35 faizinin ipoteka sığortası tələb etdiyini xəbərdar etdi. Bu, 2006-cı il səviyyəsinə aiddir. Bəzi hallarda bu kreditlər daha pisdir. Fannie və Freddie 660-dan 620-dək subprime tərifini aşağı saldılar. Yəni banklar artıq 620 və 660 subprime balları olan borcalanları çağırırlar. Poole 2005-ci ildə subprime böhranı xəbərdar edən Kansas Federal Ehtiyat Bankının rəhbəri idi.
2016-cı ildə bütün ev satışlarının yüzdə 5,7'si sürətli reallaşdırmaq üçün satın alındı. Bu "flip" evləri bir ildən az təmir və satılır. Attom Data Solutions, 2006-ci ildən bəri son bom zamanı ən yüksək nisbətdə olduğunu bildirdi.
2008-ci ildəki mənzil bazarında qəza
2008-ci ilin baş vermiş qəzasında tutulan insanlar 2017-ci ildəki baloncanın başqa bir qəzaya səbəb olacağına ümid edirlər. Amma bu artıq mövcud olmayan qüvvələrə səbəb oldu. Kredit şərtləri ipoteka təminatlı qiymətli kağızlar kimi sığortalanmış törəmələri dəyişdirir . Hedcinq fondunun menecerləri bu sözdə risksiz qiymətli kağızlara böyük tələbat yaradıblar.
Bu onları dəstəkləyən ipoteka üçün tələbat yaradıb.
İpoteka üçün bu tələbi ödəmək üçün banklar və ipoteka brokerləri ev kreditlərini təxminən hər kəsə təqdim etmişdilər. 2006-cı ildə subprime ipoteka böhranı yaratdılar.
Çox qeyri-ixtisaslı alıcılar bazara çıxdıqca, tələbat yüksəlmişdir. Bir çox insanlar qiymətləri artmaqda davam edərkən satmaq üçün investisiyalar kimi ev alıblar. Onlar irrational coşğunluq , hər hansı bir aktiv baloncunun həssaslığı sərgilədilər.
2006-cı ildə homebuilders nəhayət tələbat ilə tutdu. Təchizatın tələbi artarkən, mənzil qiymətləri düşməyə başladı. Varlığın köpüyü boğdu.
2006-cı ilin sentyabr ayında Milli Əmlakçılar Assosiasiyası ev qiymətlərinin 11 il ərzində ilk dəfə düşdüyünü bildirdi. İnventarlaşdırma 7.5 aylıq bir təchizatla təmin edilib. Noyabr ayında Ticarət Departamenti yeni ev icazələrinin 2005-ci ildəkindən 28 faiz aşağı olduğunu açıqladı.
Lakin Federal Ehtiyat bu xəbərdarlıqları nəzərə almadı. İqtisadi iqtisadiyyat öz düşüşündən mənzildən çıxmaq üçün kifayət qədər güclü olduğunu düşünürdü. Bu, güclü məşğulluq, aşağı inflyasiya və istehlak xərclərinin artdığını göstərir. Həm də faiz dərəcələrini aşağı salmağa söz verdi. Bu, iqtisadiyyatı yanacaq artımına kifayət qədər likvidlik verəcəkdir.
Fed faiz dərəcəsi və ipoteka dəstəkli qiymətli kağızlar bazarının təsirini qiymətləndirməmişdir. Banklar, bu yeni qiymətli kağızlar yaratmaq üçün "kvantlar" işə saldılar. İpoteka paketlərini yüksək riskli və aşağı riskli paketlərə sıralayan kompüter proqramları yazdılar. Yüksək riskli paketlər daha çox ödənilirdi, amma default olaraq daha çox ehtimal olunurdu. Aşağı riskli paketlər daha təhlükəsiz idi, lakin daha az ödənilmişdir.
Bu paketlər bilinməyən miqdarda subprime ipoteka qoydu . Banklar, ikincil bazarda ipotekaları yenidən satdıqları üçün borcalanların kredit borcluğuna əhəmiyyət vermədi.
Tikan vaxt bomba milyonlarla faizsiz kreditlər idi . Bunlar borcalanlara aşağı aylıq ödənişlər əldə etməyə imkan verdi. Lakin bu ipoteka dərəcələri üç ildən sonra daha yüksək səviyyədə sıfırlanır. Bu ev sahiblərinin bir çoxu ipoteka ödəməyəcəkdi. Daha sonra mənzil qiymətləri düşdü və bir evə ev satmadılar. Nəticədə, onlar defaulted.
Zaman yaxşı idi, əhəmiyyəti olmadı. Hər kəs yüksək riskli paketləri alıb, çünki onlar daha yüksək gəlir verdilər. Mənzil bazarı azaldıqca hər kəs məhsulların dəyərini itirdiyini bilirdi. Onları heç kim başa düşmədiyi üçün, bu törəmələrin reallaşdırılması dəyəri aydın deyil.
Ən son olaraq, bu MBS alıcılarının çoxu yalnız başqa banklar deyil. Onlar fərdi investorlar , pensiya fondları və hedcinq fondları idi . Bu iqtisadiyyat boyunca riski yayan. Hedcinq vəsaitləri bu törəmələri borc götürmək üçün girov kimi istifadə edirdi. Bir boğa bazarında daha yüksək gəlirlər meydana gətirdi amma hər hansı bir böhranın təsirini böyütdü. Qiymətli kağızlar və birja komissiyası hedcinq fondlarını tənzimləməmişdi, buna görə heç kimin nə qədər olduğunu bilmirdilər.
Fed, 2007-ci ilin mart ayına qədər çökmənin baş vermədiyini dərk etməmişdi. Hedcinq fondu mənzil zərərlərinin iqtisadiyyatı təhdid edə biləcəyini fərq etdi. Yaz aylarında banklar bir-birinə borc vermək istəmirdi. Onlar əvəzində pis MBS alacaqlarını qorxurdular. Bankçılar kitablarında nə qədər pis borc bilirdilər. Heç kim bunu qəbul etmədi. Əgər etdikləri təqdirdə onların kredit reytinqi aşağı düşəcəkdi. Sonra onların qiyməti düşəcəkdi və biznesdə qalmaq üçün daha çox vəsait artırmaq mümkün olmayacaqdı. Bazar bazarı, bazar nəzarətçiləri nə qədər pis şeylər olduğunu anlamağa çalışdıqları üçün yaz aylarında büzüşdülər.
Avqust ayına qədər kredit çox sıx olmuşdu ki, Fed banklara 75 milyard dollar kredit verib. Banklar, zərərlərini yazmaq və borc vermək işinə qayıtmaq üçün kifayət qədər uzun müddət likvidliyi bərpa etmək istəyirdi. Bunun əvəzinə banklar demək olar ki, hər kəsə borc vermədilər.
Aşağı spiral davam edirdi. Banklar ipoteka kreditlərini kəsdikcə, mənzil qiymətləri daha da azaldı. Bu, daha çox borcalanı bankların kitablarına pis kreditləri artıran default kimi qəbul etməyə məcbur etdi. Bu da banklara daha az borc vermişdi.
Tələblərin səbəbləri Nə üçün evlərindəki qəza baş vermir?
- 2005-ci ildə mənzil bazarı ilə cari bazar arasındakı fərqlər çoxdur. 2005-ci ildə subprime kreditlər 620 milyard dollardan çox olmuş və ipoteka bazarının 20 faizini təşkil etmişdir. 2015-ci ildə onlar 56 milyard dollar təşkil edib və bazarın 5 faizini təşkil edirdilər.
- Banklar kreditləşmə standartlarını qaldırdılar. CoreLogic'in Konut Kredisi Endeksine göre, 2016'da ortaya çıxan krediler, son 15 ildə ortaya çıxan en yüksek kalitede olmuşdur. Ədalətli Isaac'a görə oktyabr 2009-cu ildə ortalama FICO skoru 686 idi. 2001-ci ildə orta hesab 490-510 idi.
- Daha sərt kreditləşmə standartları "flip" bazarında fərqlilik yaratdı. Kreditorlar yalnız evin dəyərinin 55 faizini maliyyələşdirirlər. "Flipper" qalanları ilə gəlmək məcburiyyətindədir. Subprime böhran dövründə banklar yüzdə 80 və ya daha çox borc verdi.
- Bu gün satılan evlərin sayı əvvəlki crash zirvəsindən 20 faiz aşağıdadır. Yəni, satış üçün yalnız dörd aylıq bir yaşayış evləri var. Nəticədə, Amerikalıların təxminən 64 faizi öz evlərinə sahibdirlər, 2007-ci ildə 68 faizlə müqayisədə.
- Ev satışları azalır, çünki təzyiq gənclərin karyera qurma və ev almaq üçün qabiliyyətlərini qopardı. Zəif iş bazarı ilə qarşılaşdıqda, bir çoxları təhsilini davam etdirdilər. Nəticədə, indi məktəb kreditləri ilə yüklənirlər. Bu, bir ev almaq üçün kifayət qədər qənaət edə bilərlər. Bu tələbi aşağı tutacaq.
- Ev qiymətləri gəlir çıxdı. Orta gəlirin mənzil qiyməti nisbəti yüzdə 30'dır. Bəzi metro sahələrində 40 və ya yüzdə 50-ə yüksəldi. Təəssüf ki, metro sahələri iş yerləri də var. Bu, bir ev almaq üçün kifayət etməyən bir işə yaxın olmaq üçün gəncləri kirayəyə daha çox ödəməyə məcbur edir. Bu gün ev satışlarının yüzdə iki hissəsi ilk dəfə ev sahiblərinə gedərək 40 faizlə müqayisədə tarixən, NAR deyir. Tipik olaraq, bu alıcı 32'dir, 72.000 ABŞ dolları qazanır və bir ev üçün 182.500 dollar ödəyir. İki gəlirli cütlük orta hesabla 208 500 dollar ödəyir.
- Ev sahibləri evlərindən asılı olmayaraq özlərini qəbul etmirlər. Əsas kapital 2006-cı ildə 85 milyard dollara yüksəldi. 2010-cu ildə 10 milyard ABŞ dollarından aşağı düşdü və 2015-ci ilə qədər orada qaldı. 2017-ci ilə qədər yalnız 14 milyard dollara yüksəldi. Obamacare bunun bir səbəbidir. ACA-nın verildiyi gündən etibarən iflas sənədləri 50 faiz azalıb. 2010-cu ildə 1,5 milyon adam müraciət etdi. 2016-cı ildə yalnız 770.846 nəfər didərdi.
- Bəzi insanlar milli mənzil qiymətlərinin 2006-cı ildəki zirvəsini aşdığını göstərir. Ancaq 11 il inflyasiya üçün düzəldildikdən sonra yalnız 2004 səviyyəsindədir. 2012 - 2017 illəri arasında ev qiymətləri orta hesabla ildə bir dəfə yüzdə 6,5 artdı. 2002-2006 illəri arasında illik 7,5 faiz artdı. 2005-ci ildə onlar yüzdə 16 nisbətində yüksəltdilər.
- Homebuilders yüksək son evlərdə diqqət. Yeni evlər daha böyük və daha bahalıdır. Yeni bir ailənin evinin orta ölçüsü təxminən 2700 kvadrat metrdir. 2006-cı ildə 2500 kvadrat metrlə müqayisə edilir.
Bir çökməyə səbəb ola bilər
Yüksək faiz dərəcələri keçmişdə bir çökməyə səbəb oldu. Çünki kreditlər daha bahalı olur. Bu, evin tikintisini yavaşlatır, təchizatı azaldır. Amma bu da tələbi azaldıran kreditləri yavaşlatır. Ümumilikdə, yavaş və sabit faiz dərəcəsi artımı fəlakət yaratmayacaq.
Doğrudur ki, yüksək faiz dərəcələri 2006-cı ildə mənzilin dağılmasından qabaq gəlir. Ancaq faizli kreditlər və tənzimlənə bilən ipoteka kreditləri olan bir çox borcalanın olmasıdır. Konvensiya kreditindən fərqli olaraq, faiz dərəcələri qidalanma fondları ilə birlikdə artır. Bir çoxu da üç ildən sonra sıfırlanaraq təqdim olunan teaser dərəcələrinə malik idi. Federal Ehtiyatların eyni zamanda sıfırlandığı zaman dərəcələri qaldırdıqda borcalanlar artıq ödənişləri ödəməyə qadir olmadığını tapdılar. Ev qiymətləri eyni anda düşdü, buna görə ipoteka sahibləri ödənişləri edə bilmədilər və ya ev satmadılar. Buna görə defolt dərəcələri çox yüksək idi.
Qidalanan pul vəsaitlərinin tarixçəsi göstərir ki, Fed 2004 və 2006-cı illər arasında dərəcələri çox yüksək səviyyəyə qaldırdı. Bu göstərici Dekabr ayına görə yüzdə 2,25 ikən 2004-cü ilin iyun ayında yüzdə 1,0 oldu. 2005-ci ilin dekabrına nisbətən yenidən nisbətdə 4,25 faiz artmışdı. Altı ay sonra bu nisbət 5,25 faiz təşkil etmişdir.
2015-ci ildən etibarən Fed daha sürətlə artmışdır. Bu, 2015-ci ilin dekabr ayında 0,5% -ə qaldırmışdır. 2016-cı ilin sonunadək bu göstərici 1/4 faiz, 2017-ci ilədək isə 1,25 faiz təşkil etmişdir .
Banklar və hedcinq fondları riskli maliyyə məhsullarına sərmayə qoyduqda, daşınmaz əmlak bazarı çökdü. Bu törəmələr maliyyə böhranının əsas səbəblərindən idi . Banklar ipoteka kreditlərini kəsib, ipoteka kreditləri ilə yenidən satdılar. Bu qiymətli kağızlar ipotekadan daha böyük bir iş idi. Bu səbəbdən banklar ipoteka edənləri hər kəsə satdılar. Onlar törəmələri dəstəkləmək üçün onlara lazım idi. Onlar pis ipoteka yaxşı paketləri ilə paketlərdə gizlənmək üçün onları dilimləndilər. Borcalanlar defolt edildikdə bütün törəmələr pis olacağından şübhələndilər. Buna görə Bear Stearns və Lehman Brothers'ın ölümünə səbəb oldu.
Tökmə vergi islahatı planı qiymətlərin azalmasına səbəb ola bilər ki, bu da çökməyə gətirib çıxara bilər. Konqres, ipoteka faizləri üçün endirimin qaldırılmasını təklif etdi. Bu kəsilmə 71 milyard dollar təşkil edir. Bu, mənzil bazarı üçün federal subsidiya kimi çıxış edir. Vergi məbləği ev sahiblərinə orta hesabla 195,400 dollar dəyərində kömək edir. Bu, 5,400 dolları orta xalis dəyərdən daha böyükdür. Vergi planı imtina edilməsinə baxmayaraq, vergi planı təşviqatın çoxunu götürür. Trump planı standart çıxarma artırdı. Nəticədə, amerikalılar artıq heç bir şey ayırmayacaqdı. Bu baş verdikdə, ipoteka faizinin kəsilməsindən faydalana bilmədi. Əmlak sənayesi vergi planına qarşı çıxır.
ABŞ Hazinesi qeydləri üzrə gəlir eğrisi ters çevrildiyi təqdirdə, bazar çökmə ola bilər. Qısamüddətli Treasurys üçün faiz dərəcələri uzunmüddətli məhsuldarlıqdan yüksək olduqda. Normal qısamüddətli məhsuldarlıq daha azdır, çünki investorlar bir ildən az müddətə sərmayə qoymağı tələb etməyəcəklər. Bu inverts zaman, investorların uzunmüddətli daha qısa müddətli riskli olduğunu düşünür. İpoteka bazarı ilə böhran keçirir və tənəzzül siqnalını verir. Ödəniş eğrisi 2008, 2000, 1991 və 1981-ci illərin kiriş ionlarından əvvəl ters çevrilmişdir.
Ev qiymətləri düşəcək mi?
Son mənzil balonu, homebuilders yeni tikinti üçün icazə təqdim etdi. 1990-cı ildə tənəzzül zamanı 1 milyondan az idi. 1998-ci ildə 1 milyonu keçərək 1990-cı illərdə tədricən yüksəldi. 2002-ci ilə qədər 1,5 milyonu aşdıqda bu səviyyədə qaldı. 2004 və 2005-ci illərdə 2 milyon yeni rekord vurdu. 2006-cı ildə mənzil qiymətləri düşməyə başladı. Homebuilders 1,5 milyondan çox icazəni istədi. Bu 2007-ci ildə 1 milyondan aza düşmüşdür. 2009-cu ildə 500 min dollara çökmüşdü.
2017-ci ildə yalnız tədricən 1,3 milyona bərpa edildilər. 2020-ci ilə qədər 1,1 milyona düşəcəkləri gözlənilir.
Mənzil Bazarı Yenə Qatıldı mı?
Növbəti bazar qəzası 2026-cı ildə meydana gələcək, Harvard Uzatma Məktəbi professoru Teo Nicholas görə. O, bu iqtisadçı Homer Hoytun bir araşdırmasına əsas verir. Daşınmaz əmlak booms-and-büstü 1800 ildən bəri 18 illik dövrü izlədi. Yalnız istisnalar İkinci Dünya Müharibəsi və stagflasyon idi.
Nicholas deyir ki, 2017-ci ilədək daşınmaz əmlak bazarı genişlənmə mərhələsindədir. Növbəti mərhələdə, hipermarket, kirayə verən boşluq dərəcələri artmağa başlayana qədər baş verməyəcək. Fed faiz dərəcələrini artırarkən baş verərsə, qəza baş verə bilər.
Bir qəzadan özünü necə qoruya bilərik
Siz narahat olan amerikalıların əksəriyyətinin arasında olduğunuz halda, özünüzü daşınmaz əmlak qəzasından qoruya biləcək yeddi şey var.
- Yaşamaq üçün bir ev almaq, flip deyil. Maliyyə böhranında itirilən evlərin üçdə ikisi ikinci və üçüncü evlər idi. Satış qiyməti ipotekanın altına düşdüyü zaman sahiblər uzaqlaşdılar. Evlərini saxladılar, lakin investisiyalarını itirdilər.
- Sabit dərəcəli ipoteka alın. İpoteka faizləri artdıqca, ödənişiniz eyni qalacaq. Bu demək olar ki, daha kiçik bir evə gələ bilərsiniz, buna görə olsun. Bu risk alaraq və daha sonra itirmədən daha yaxşıdır.
- Bir dəyişkən faizli ipoteka alsanız, faiz sıfırlandığı zaman nə olacağını anlayın. Aylıq ödənişi hesablayın və cari gəlirinizlə ödəyə biləcəyinizə əmin olun. Gələcək ödəmə ilə bu gün ödəmə etdiyiniz faizin aşağı faiz dərəcəsi ilə fərqi ayırın və onu xilas edin. Bu yolla sizin gəliriniz düşsə, ipoteka ödəmək üçün vəsaitiniz olacaqdır.
- Ödeyebileceğiniz ən yaxşı sahədə ən pis evi satın al. Uşaqların özünüz olmağı planlaşdırmırsınızsa, ərazidə yaxşı məktəblər olduğundan əmin olun. Potensial alıcılar olacaq. Əgər gəliriniz icazə verərsə, həmişə evin illərlə yaxşılaşdırılması mümkündür. Yaxın qonşuluqlarda yoxsul sahələr kimi növbəti böhrana qədər çox şiddətlənməyəcəyik. Onlar da tez geri sıçrayacaq.
- Evinizin ən az üç yataq otağına malik olduğundan əmin olun. Yenidən satmaq lazımdırsa ailələr cəlb edəcək.
- Özünüzü qoruyan ən yaxşı yol, yaxşı diversifikasiya edilmiş aktivlər portfelidir . Diversifikasiya evinizdə ehtiyatların , istiqrazların, əmtəələrin və ədalətin balanslaşdırılmış bir qarışığı deməkdir. Ən çox maliyyə planlaşdırıcıları ev kapitalını aktiv kimi qiymətləndirmir, amma onlar lazımdır. Bu, insanların əksəriyyətinin ən böyük varlığıdır .
- Əmlakın çökməsi zərərini məhdudlaşdırmaq üçün əsaslı yaşaya biləcək ən kiçik ev almaq. İpoteka müddətini erkən ödəmək üçün cəhd edin, belə ki, evinizi aşağı düşməyin. Səhmlər, istiqrazlar və əmtəələrə investisiyalarınızı artırın, belə ki, onlar öz kapitalına bərabər və ya çoxdurlar. Mənzildə bir aktiv baloncusu varsa, yenidən maliyyələşdirmə və bərabərliyi almaq üçün alçaldıcılığa meydan verməyin. Əvəzində, balanslı olduğundan əmin olmaq üçün aktivinizin yerləşdirilməsinə yenidən baxın.