Torpaq müqavilələri kimi ev alıcıları
Evlərin satın alınması üçün torpaq müqavilələri 1970-ci illərin sonlarında və 1980-ci illərin əvvəllərində çox populyardırdı. Bundan sonra, bəzən əməl üçün müqavilə adlanan taksitli satış müqavilələri daha yüksək dərəcələr və institusional borc verənlərin sərt keyfiyyət standartları üzərində daha cəlbedici maliyyələşdirmə şərtləri təklif etmişdir.
Kredit şərtləri yumşaldıqda və qiymətlər 8% -dən aşağı düşdüyündə torpaq müqavilələri yoxa çıxdı. Amma onlar tamamilə yox olub və əslində ipoteka böhranı zamanı bazara geri döndülər.
Gecikmək və ya satmaq üçün öz evlərini itirmiş ev sahibləri, böyük banklar onları üz çevirdi zaman maliyyələşdirmə alternativi kimi torpaq müqavilələrinə söykənməyə başladılar.
Torpaq satışı haqqında Torpaq Müqaviləsi nədir?
Bir taksit satış müqaviləsi dövri ödənişləri tələb edən hər hansı bir müqavilə növüdür, lakin daşınmaz əmlakda, ümumiyyətlə torpaq müqaviləsi, əməl üçün müqavilə və ya satış müqaviləsi olaraq adlandırılır. "Torpaq" termini torpaq müqaviləsi təkmilləşdirilməsi ilə və ya inkişaf etmədən hər hansı bir növ daşınmaz əmlak almaq üçün istifadə oluna bilər.
Ödəniş satış müqaviləsi satış qiymətini, əvvəlcədən ödəmə məbləğini, faiz dərəcəsini, aylıq (və ya dövri) ödəmələrin məbləğini və hər bir tərəfin vəzifələrini ortaya qoyur. Evi qoruyacaq, sığorta haqqını ödəyən və mülkiyyət vergilərini - ümumiyyətlə alıcı olan məsuliyyətlərini əhatə edir. Müqavilədə alıcının ödəniş ödənişlərini dayandırması halında satıcıya bir müraciət daxildir.
Xüsusiyyətlər:
- Torpaq müqavilələri və ya müqavilələr müqaviləsi bir Vendor adlı satıcı və Vendee adlanan bir alıcı arasında bir təhlükəsizlik müqaviləsidir.
- Vendor Vendee üçün alınması maliyyələşdirməklə əmlakı satmağa razıdır.
- Vendor hüquqi ünvanı saxlayır və Vendee ədalətli ünvan alır.
- Sahibinin köçürdüyü maliyyələşdirmə mövcud ipoteka tarazlığını ehtiva edə bilər (daha aşağıda baxın) və ya əmlak pulsuz və aydın ola bilər (ən yaxşı seçim).
- Təminat tam olaraq verildikdən sonra Vendor Vendee-ə əmlakı əməl edir.
Hərtərəfli (Torpaq ətrafında) torpaq müqavilələri
- Sarmaşağı müqavilələr mövcud ipotekanı ehtiva edir.
- Vendee Satıcıya bir ödəniş edir.
- Ödənişin alınmasından sonra Satıcı əsas kreditorun ödənişini ödəyir və qalanını saxlayır.
- Mövcud ipotekanın müqavilə üzrə faiz dərəcəsindən daha aşağı faiz dərəcəsi varsa, Satıcı Satıcıya aid olmayan pullara əlavə faiz qazanır. Bu günahkar olaraq bilinir.
Aşağıdakı iş necədir.
- Satış qiymətinin 100 min dollar olduğunu söyləyin.
- Vendee 10 min dollar sərf edir.
- Vendee ödənişləri $ 90,000-da ödəməyi qəbul edir, faizlə 6,5%, ödədiyi $ 567.
- Mövcud olan əsas borc $ 50,000, ödəniş isə 5% faizlə 268 $ ödəyir.
- Vendor 6.5% faizli 40.000 ABŞ dolları kapital, PLUS 1.5%, mövcud ipoteka üzrə 50.000 ABŞ dolları və ayda 299 $ cəlb edir.
- Vendee ayrıca vergi, sığorta və digər mülkiyyət xərclərini ödəyir.
Düz müqavilələr
Düz bir müqaviləyə maraq yoxdur. Vendee, mövcud borc verənləri birbaşa ödəmək və Satıcıya başqa bir ödəmə etmək barədə razılıq verə bilər və ya Vendee Satıcıya bir ödəniş göndərə bilər və Satıcı əsas kredit borcunu ödəyəcəkdir.
Düz bir müqavilə üzrə əvvəlki nümunəyə nəzər salaq:
- Satış qiyməti $ 100,000.
- Vendee 10,000 dollar endirir.
- Vendee, mövcud kredit balansına $ 268 məbləğində 50.000 ABŞ dolları məbləğində faiz ödəyərək 5% faiz ödəməlidir.
- Vendee, Vendor'a hər ay $ 6,5 faiz ödəyən və ayda 253 $ ödəyəcək 40,000 ABŞ dolları dəyərində sahibkarlıq daşıyır.
- Həm ödənişlərin hamısı 521 dollardır, Vendee ayda 46 dollara qənaət edir.
Satış gücü
- Bəzi şirkətlər bir satıcı, bir Vendee və Mütəxəssisi olan torpaq müqavilələrini hazırlayır və təmin edir. Belə bir şirkət tapmaq üçün ətrafa zəng etmək lazımdır.
- Satıcı və Vendee bir etibar əməyində bir etibarçı kimi Satıcı və Vendee öhdəliklərini təmin etmək məqsədi ilə hüquq sahibini, hüquq sahibini və maraqlarını təyin edir.
- Vendee ödənişlərin dayandırılmasını dayandırdıqda, Vəkil Vasitə satış gücü altında saxlaya biləcək gücə malikdir.
- Əvəzlilik bildirişinin verilməsi prosesi dövlətdən dövlətə dəyişir.
Əsas kreditlər üzrə sürətləndirici maddələr
Bütün kreditlər bu gün sürətlənmə və yabancılaşma maddələrini ehtiva edir. Kreditorlar, alıcılar mövcud kreditlərə "mövzuya" sahib olduqları təqdirdə dərhal borc ala biləcək və ödəməli olduqları uzun tarix keçmişdirlər. Bunun səbəbi borc verənlərin alıcıların, kredit ballarını və daha yüksək faiz dərəcələrini ödəmələrini istədikləri.
Sacramentoda Çikaqonun başlığı altında bir əmanət zabiti Sue Heimbichner, 1976-cı ildən bəri işdədir və torpaq müqavilələrinin gəldiyi və getdiklərini izləyir. Həmin müddətdən etibarən ən böyük məhkəmə iddialarından biri alıcılardan federal əmanətlər və kredit ittifaqları tərəfindən aparılan mövcud ipoteka mövzularına sahib olanlar tərəfindən inkişaf etmişdir. Konqres 1982-ci ildə Depozitariya Təşkilatları Qanunu qəbul edərək, mövcud kreditləri qabiliyyətini səmərəli şəkildə silməkdədir.
Heimbichner deyir ki, borc verənlər bu gün digər yolla baxmaq məcburiyyətindədirlər. "Bəzi kreditorlar ödəmələrinə görə sevindilər" dedi. Lakin hökumət tərəfindən dəstəklənən kreditləri götürməyə çalışmayın. "Hökumətlə qarışdırmaq istəmirsiniz," Heimbichner xəbərdarlıq edir, "çünki sən tökmək üçün gedirsən". Torpaq müqaviləsi mövcud ipoteka ehtiva edirsə, daşınmaz əmlakın vəkilinin məsləhətini axtarmaq lazımdır.
Hökumət tərəfindən dəstəklənən kreditlərin nümunələri Fannie Mae və ya Freddie Mac, hökumət kreditləri isə FHA və ya VAdır.
Vendee's Hüquqları Paketi
Bütün praktiki məqsədlər üçün Vendee əmlaka sahibdir və aşağıdakı hüquqlara malikdir:
- Sahiblik.
- Mülkiyyətin sükutla istifadə edilməsi və istifadəsi.
- Həll edilməməsi, başqalarının binadan çıxmasına səbəb olur.
- Resale.
Vendee üçün üstünlüklər
- Satıcı, alıcının kredit hesabatının bir surətini istəməsinə baxmayaraq, seçilməmişdir.
- Ödəmə esnekliği aşağı. Məbləğ müzakirə edilə bilər.
- Torpaq müqaviləsi müddəti, faiz dərəcəsi və ödənişlərin uzunluğu müzakirə edilə bilər.
- Aşağı bağlanma xərcləri . Ödəniş üçün borc verən haqlar yoxdur.
- Tez bağlanma. Əməliyyatlar 7 gün və ya daha az müddətdə bağlana bilər.
Satıcıya fayda
- Tipik olaraq daha yüksək satış qiyməti və qiymətləndirmə. Alıcılara qiymətləndirmə əldə etməsi tövsiyə olunur.
- Vergi tutulan, təxirə salınmış mənfəət üçün uyğun ola bilər.
- Aylıq gəlir.
- Tez-tez pul bazarı hesablarından daha yaxşı gəlir dərəcəsi.
- Mülkiyyət uyğun deyilsə, satmaq üçün asan bir yoldur.
- Tez bağlanma.
Alıcı məsləhətləri
- Qiymətləndirmə alın.
- Mülkiyyət sığortasını əldə edin.
- Xatırladaq ki, icraçı şirkətin xidmətlərindən birinin yerinə yetirilməsini və orijinal sənədlərini saxlamağını təmin edin.
- Bir daşınmaz əmlak vəkili ilə danışın.
Satıcı məsləhətləri
- Alıcının kredit hesabatını çəkin.
- Vendor və Vendee adlarını mövcud sığorta siyasətinə daxil edin.
- Müqavilənin alınması üçün ödəniş şirkətini işə götür.
- Bir daşınmaz əmlak vəkili ilə danışın.
Bu məqalə hüquqi məsləhət vermək kimi yanlış şərh edilməməlidir. Yalnız hüquqşünaslar hüquqi məsləhət təklif edə bilərlər.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında bir broker-assosiasiya edir.