Başlayanlar üçün investisiya

Daşınmaz əmlaka investisiya necə

Daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaq insan sivilizasiyasının ilk günlərindən etibarən ətrafında olan ən qədim investisiyalardan biridir. Müasir fond bazarlarını önə çəkməklə, hər bir investor özünün nağd pul axını, likvidliyi, gəlirlilik, vergi və diversifikasiya üstünlükləri üçün öz portfelinə əlavə olaraq əlavə etməyi düşünməlidir ki , beş əsas aktiv siniflərindən biridir . Bu təqdimat kitabçasında biz sizə daşınmaz əmlak investisiyalarının əsasları daxilində gedəcəyik və Əmlak investisiyalarında əldə olmağınız və ya sahib olmağınızın müxtəlif yollarını müzakirə edəcəyik.

Birincisi, əsasları ilə başlayaq: Əmlak investisiya nədir?

Daşınmaz əmlak investisiya nədir?

Əmlak investisiya, maddi əmlakdan və ya pul vəsaitlərinin birbaşa əlverişli əmlakla əlaqəli pul qazanmasına yönəlmiş fəaliyyət, investisiya və maliyyə fəaliyyətinin geniş bir kateqoriyasındadır.

Əmlakda pul qazanmanın dörd əsas yolu var:

1. Daşınmaz Əmlak Təqdirməsi : Əmlak dəyəri artdıqda. Bu, sizin ərazinizdə əmlaka tələbatın artmasına səbəb olan daşınmaz əmlak bazarında dəyişikliklərə səbəb ola bilər. Bu potensial alıcılara və kirayəçilərə daha cəlbedici etmək üçün daşınmaz əmlak investisinə qoyduğunuz yüksəlişlərdən görə istifadə oluna bilər. Əmlak takdiri çətin bir oyun olsa da.
2. Pul vəsaitlərinin hərəkəti gəlirləri (kirayə) : Daşınmaz əmlakın bu cür növü bir mənzil kimi bir daşınmaz əmlakın satın alınmasına yönəldilir və onu icarəyə götürmək üçün nağd pul yığmaq üçün fəaliyyət göstərir. Pul vəsaitlərinin hərəkəti gəlirləri mənzillərdən, ofis binalarından, kirayə evlərindən və daha çox əldə edilə bilər.
3. Əmlakla əlaqəli gəlir : Bu əmlakın alınması və satılması üzrə komissiyalar vasitəsilə pul qazanan broker və digər sənaye mütəxəssisləri tərəfindən yaranan gəlir. Daşınmaz əmlak idarəçiliyi də daxildir ki, əmlakın gündəlik əməliyyatları üçün qarşılıqlı olaraq kirayə faizləri saxlayırlar.

1. Yardımçı Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Gəlirləri : Bəzi daşınmaz əmlak investisiyaları üçün bu böyük mənfəət mənbəyi ola bilər. Yardımlı daşınmaz əmlak investisiya gəlirləri aşağı kirayə mənzillərində ofis binalarında və ya kirayə müəssisələrində satış maşınları kimi əşyalara daxildir. Əslində, onlar daha böyük bir əmlak sərmayəsi içərisində mini-biznes kimi xidmət edir, müştərilərin yarı əsirli toplusundan pul qazanmağa imkan verir.

Əmlak investisiya ən təmiz, ən sadə formu qiymətləndirmədən deyil, kiralardan pul axınıdır. Əmlak investisiya, torpaq sahibləri kimi tanınan investor, torpaq sahəsi, torpaq sahəsi olan torpaq, onun üzərində ofis binası ilə torpaq, onun üstündə sənaye anbarı ilə torpaq və ya torpaq sahəsi olsun, bir hissəsi maddi əmlak əldə etdikdə baş verir. mənzil.

O, sonra bir kiracı kimi tanınan bu əmlakı istifadə etmək istəyən birini tapır və razılığa gəlirlər. Kirayə sahibinə daşınmaz əmlaka icazə verilir, müəyyən müddətdə, müəyyən bir müddət ərzində və müəyyən məhdudiyyətlərdən istifadə etmək üçün istifadə olunur - bunlardan bəziləri federal, əyalət və yerli qanunvericilikdə təsbit olunmuşdur və digərləri icarə müqaviləsində və ya icarə müqaviləsində razılaşdırılmışdır . Mübadilədə, kirayəçi əmlakdan istifadə etmək qabiliyyətini ödəyir. Ev sahibinə göndərdiyi ödəniş "icarə" kimi tanınır.

Bir çox investor üçün, daşınmaz əmlak investisiyalarından kirayə gəlirləri səhm və istiqrazlara sərmayə qoyuluşundan dividendlər və faizlər üzərində böyük psixoloji üstünlüyə malikdir. Onlar əmlakı idarə edə, onu görür və əlləri ilə toxuna bilərlər. Onu dəyişdirmək üçün onların sevimli rəngi boya və ya bir memar və tikinti şirkəti işə bilərlər. Yaxşı bir operatora daha yüksək kapitallaşma dərəcələri və ya "cap nisbətləri" yaradılmasına imkan verən kirayə nisbətini təyin etmək üçün onların danışıq qabiliyyətindən istifadə edə bilərlər.

Zaman zaman kapitalizasiya dərəcələri əhəmiyyətli olmadığını iddia edərək, fond bazarında baloncuklar zamanı əmlak investorları səhmdarlar kimi səhv vəziyyətə düşürlər. Bunun üçün düşməyin. Əgər icarə haqqınızı müvafiq qaydada qiymətləndirə bilsəniz, əsaslı amortizasiya ehtiyatları , mülkiyyət və gəlir vergisi, saxlanılma, sığorta və digər müvafiq xərclər daxil olmaqla, əmlakın dəyərini nəzərə almaqla kapitalınıza qənaətbəxş dərəcədə qayıtmaq lazımdır. Bununla yanaşı, vaxtınızın ən qiymətli aktivi olduğuna görə, sərmayə ilə məşğul olmaq üçün lazım olan vaxtın ölçülməsi lazımdır - bu, passiv gəlirlərin investorlar tərəfindən bəyənilməsinin səbəbidir. (Sizin holdinqləriniz kifayət qədər böyük olduqda, daşınmaz əmlakın portfelinin gündəlik əməliyyatlarında kirayə gəliri yüzdə birinə qarşılıq vermək üçün bir daşınmaz əmlak idarə şirkəti qura və ya işə ala bilərsiniz, aktiv şəkildə passiv investisiyalara yönəldilib.)

Əmlaka sərmayə qoymağa başlayan şəxsin ən populyar yollarından bəziləri hansılardır?

Bir şəxs onun portfelini nəzərə ala biləcək müxtəlif növ daşınmaz əmlak investisiyaları var.

Əmlak investisiyalarının unikal faydalar və çatışmazlıqlar, iqtisadi xüsusiyyətlər və kirayə dövrünə, adi kirayə şərtlərinə və əmlakın tipi üzrə brokerlik təcrübəsinə əsaslanan əsas kateqoriyalar baxımından daha asandır. Əmlak mülkləri adətən aşağıdakı qruplardan birinə bölünür:

• Mülkiyyət daşınmaz əmlak investisiya - Bunlar fərdlərin və ya ailələrin yaşadığı evlərə və ya mənzillərə aid olan daşınmaz əmlaka investisiya qoyan əmlaklardır. Bəzən, bu tipli daşınmaz əmlak investisiyaları, lüks təcrübə istəyən kirayəçilər üçün yaşlılara və ya tam xidmət binalarına köməkçi yaşayış vasitələri kimi xidmət biznes komponentinə malikdir. Kirayə adətən 12 ay davam edir, hər iki tərəfə verə bilər və ya altı ay çəkir və bazar şərtlərinə bir sıra digər növlərdən daha çox sürətlə düzəliş verir.
• Daşınmaz əmlakın investisiya qoyuluşu - Daşınmaz əmlak ticarəti investisiyaları əsasən ofis binalarından ibarətdir. Bu icarə uzun illər ərzində bağlana bilər və nəticədə ikiqat haşiyələnmiş qılınc yaranır. Ticarət bir daşınmaz əmlakın investisiyası, uzunmüddətli icarə müqavilələri ilə razılaşan uzunmüddətli kirayəçilərlə tam icarəyə verildikdə, müqayisə edilən əmlakın icarəyə verilməsi (icarəçi iflas etmədiyi halda) hətta pul vəsaitlərinin hərəkəti davam edir. Digər tərəfdən, əksinə də doğrudur - özünüzü kirayəlik dərəcələri artmadan əvvəl uzunmüddətli icarə müqaviləsi bağladığınız üçün ofis binasında bazarda icarə haqqının əhəmiyyətli dərəcədə aşağı hissəsini tapa bilərsiniz.

• Sənaye daşınmaz əmlak investisiya - Sənaye daşınmaz əmlak şemsiyesi altına düşən əmlak anbar və paylama mərkəzləri, saxlama vahidi, istehsal obyektləri və montaj zavodlarını əhatə edə bilər.
• Pərakəndə əmlak investisiya - Bəzi investorlar alış-veriş mərkəzləri, şerit mərkəzləri və ya ənənəvi mərkəzləri kimi öz mülklərinə sahib olmaq istəyirlər. Kiracılar pərakəndə mağazalar, saç salonu, restoran və digər oxşar müəssisələri əhatə edə bilər. Bəzi hallarda, icarə haqqı, ev sahibinin, o, özünə və ya perakende mülkiyyətini alıcılara cəlbedici etmək üçün bir təşviq yaratmaq üçün bir mağaza pərakəndə satışının bir hissəsini ehtiva edir.
• Qarışıq əmlakın sərmayə qoyuluşu - Bu, investorun yuxarıda göstərilən əmlakın bir çox növünü əhatə edən bir əmlakı inkişaf etdirdiyi və ya əldə etdikləri üçün tutulan bütün kateqoriyadır. Məsələn, bir neçə mərtəbəli binanı, mərtəbəsində pərakəndə və restoranları, bir neçə mərtəbədə ofis yerini və qalan mərtəbələrdə yaşayış mənzillərini qura bilərsiniz.

Əmlakın kreditləşdirmə tərəfinə aşağıdakılar da aiddir:

• İpoteka və kommersiya daşınmaz əmlak kreditləri olan bir banka malikdir. Bu, səhmlərin ictimai mülkiyyətini əhatə edə bilər. İnstitusional və ya fərdi investor bank səhmlərini təhlil edərkən, bank kreditlərinin daşınmaz əmlaka məruz qalmasına diqqət yetirir.
• Bireyler üçün xüsusi ipoteka, xüsusilə daha yüksək faiz dərəcələrində, əlavə risk üçün, yəqin ki, bir icarə krediti ehtiyatı da daxil olmaqla, kompensasiya etməkdir.
• Məzənnə qiymətli kağızlara sərmayə qoymaq, bu, əgər ödənilməmişsə, daha sonra səhmdar kapitalına çevrilə biləcəyiniz bir əmlak layihəsinə pul verməyə imkan verir. Bunlar bəzən otel franchise inkişafında istifadə olunur.

Əmlak investisiya alt ixtisaslar, o cümlədən:

• Bir məkanı icarəyə götürdünüz, buna görə az sermayə var, onu yaxşılaşdırır, daha sonra bu məbləği başqalarına daha yüksək dərəcələrlə sub-leasing edərək, kapitala inanılmaz gəlirlər yaradır. Məsələn, daha kiçik və ya mobil işçilərin iş vaxtını və ya xüsusi ofisləri icarəyə götürə biləcəyi böyük bir şəhərdə yaxşı idarə olunan ofis işidir.
• Vergi ödəyicisi sertifikatları əldə etmək. Bunlar, sərmayə qoyma və ya təcrübəsiz sərmayəçilər üçün uyğun olmayan, lakin doğru şəraitdə, doğru zamanda və düzgün şəxslər sırasındakı baş ağrıları kompensasiya etmək üçün yüksək gəlir gətirən sərmayə yatırma sahəsidir və əlaqədar risklər.

Əmlak İnvestisiya Təşkilatları (GYO)

Bütün bunların üstündə, həqiqətən, daşınmaz əmlak investisiyası kimi tanınan bir şeylə və ya GYTE ilə investisiya edə bilərsiniz. Bir investor, ARİD hesabı , Roth IRA , ya da bir növ digər saxta hesabı vasitəsilə Gİİ satın ala bilər. GYOlar unikaldır, çünki onlar fəaliyyət göstərən vergi strukturu, daha az investorları alış-veriş mərkəzləri və ya mehmanxana tikilməsi kimi, ödəyə bilməyəcək əmlak layihələrinə investisiya qoymağa təşviq etmək üçün Eisenhower administrasiyası zamanı yaradılıb. Gİİ müalicəsinə üstünlük verən korporasiyalar səhmdarlar üçün dividendlər kimi 90% və ya daha çox mənfəətin paylanması tələbi də daxil olmaqla, bir neçə qaydaya riayət etmədikləri müddətdə korporativ mənfəətlərinə görə Federal vergi ödəmirlər.

GYO'lara investisiyaların bir zəifliyi, səhmdar səhmlərindən fərqli olaraq, onlardan ödənilən dividendlər "dividendlər" deyildir, yəni sahibi dividendlərin ən çox vergi dərəcələrindən istifadə edə bilməz. Bunun əvəzinə, daşınmaz əmlak investisiya fondlarından dividendlər investorun fərdi dərəcəsi ilə vergiyə cəlb edilir. Üstəlik, İRS sonradan Rollover IRA kimi bir vergi sığınacaqında yaradılan Rİİ dividendləri əsasən qeyri-əlaqəli iş vergisi vergisinə məruz qalmırdı, belə ki, vergi mürəkkəbliyi ilə bağlı çox narahatlıq olmadan onları pensiya hesabında saxlaya biləcəksiniz , master məhdud tərəfdaşlıqdan fərqli olaraq.

(Bu unikal qiymətli kağızlar haqqında daha çox öyrənmək istəyirsinizsə , GYİT likvidliyi, kapital, əmlakın investisiya üstünlüyünə GİV-lərin necə istifadə edilməsi və daha çoxunu əhatə edən GYİB vasitəsi ilə Real Estate Investing-i yoxlayın .)

Mülkiyyət vasitəsilə əmlaka sərmayə qoyma

İnvestorlar üçün nəzərdə tutulan bütün investisiya imkanları üçün, orta hesabla, bir şəxs ilk daşınmaz əmlak mülkiyyət təcrübəsini ənənəvi şəkildə əldə etmək niyyətindədir.

Mən cəmiyyətin əksəriyyətinin evdə olduğu kimi eyni bir şəkildə əldə edilməsini heç vaxt görmədim. Bunun əvəzinə mən şəxsən birincil iqamətini fərdi mənfəət və maliyyə qiymətləndirmə qarışığı kimi qiymətləndirməyi üstün tuturam və mütləq bir sərmayə deyil. Daha birbaşa olmaq üçün bir ev eyni mənzildə bir mənzil deyildir . Ən yaxşı vəziyyətdə və ən ideal vəziyyətdə, ən təhlükəsiz strategiya evdə məcburi əmanət hesabı kimi düşünməkdir. Bu, sizdə yaşayarkən çox şəxsi istifadə və sevinc təmin edir.

Digər tərəfdən, təqaüdçülüyə yaxınlaşdıqda, şəxsi zənginliyinizə bütövlüklə baxdığınız təqdirdə, bir evin açıq sahibliyi (bu borcunuz olmadan) bir insanın edə biləcəyi ən yaxşı investisiyalardan biridir. Tərəmsiz ipoteka da daxil olmaqla, müəyyən əməliyyatlardan istifadə etməklə kapitala təkan verə bilməz, lakin kirayəlikdən xilas olan pul vəsaitlərinin hərəkəti xalis qənaətlərə gətirib çıxarır - ev sahibinə gedib gedə biləcək mənfəət komponenti ev sahibinin cib. Bu təsir güclüdür ki, 1920-ci illərdə iqtisadçılar hələ də federal hökumətin borclu ev sahibləri üçün pul köçürməsini vergiyə cəlb etmək üçün bir yol tapmaq istəsələr də, bunun gəlir mənbəyi olduğunu düşünürlər.

Baxmayaraq ki, bu, "strateji investisiya" kimi tanınan bir şeydir. Əmlak vergilərini və əsas saxlanmanı ödəyə biləcəyiniz müddətdə iqtisadiyyat çökdü, kimsənin evindən çıxara bilməzdi. Bahçede öz yeminizi yetişdirmək məcburiyyətində olsa belə, orada vacib bir şəxsi təhlükəsizlik səviyyəsi var. Maliyyə gəlirləri digər, daha praktik baxımdan ikincil olduqları zamanlar var. Baxmayaraq ki, nə etsəniz, likvidliyinizi qurban verməyin, belə ki, fəlakətə (iflas da daxil olmaqla) gətirib çıxara bilərik ki, daşınmaz əmlak investisiyalarında ədalətsizliyi sınağa və qurmağa tələsməyin.

Bir ev almaq üçün qənaət etsəniz, gördüyüm böyük səhvlərdən biri öz pullarını fond bazara qoyarkən, fərdi ehtiyatları və ya indeks fondları vasitəsilə yeni investorlardır. Əgər beş il və ya daha az müddətdə pulunuzu tapmağa ehtiyacınız varsa, fond bazarının yanında heç bir yerdə biznesiniz yoxdur. Bunun əvəzinə, sermaye qorunması kimi tanınan investisiya mandatını təqib etməlisiniz. Aşağıda ödəniş üçün qənaət etdiyiniz pulları sərf etmək üçün ən yaxşı yerlər .

Hansı yaxşıdır - Əmlak investisiya və ya səhmlərə sərmayə?

Karşılaştığım en yaygın suallardan biri, gayrimenkul yatırımlarına kıyasla hisse senetlerine investisiya yatırmanın nisbi cazibesini içermektedir . Kiçik versiya, vanil və şokolad dondurmasını müqayisə etmək üçün bir qədər asılıdır. Bunlar fərqlidir və xalis dəyəriniz böyüdükcə, hər ikiniz də ümumi portfelinizdə rol oynayacağınızı tapa bilərsiniz. Bəzi insanlar müvafiq olaraq səhmdarılıq və ya daşınmaz əmlak mülkiyyətinə yönəldilən şəxslər kimi şəxsiyyətiniz də qərarı bildirəcəkdir.

Əmlak investisiya riskləri

Leveranın istifadəsi səbəbindən daşınmaz əmlak gəlirlərinin əhəmiyyətli bir hissəsi meydana gəlir. Əmlak əmlakının bir hissəsi özəlliklə, qalanı borcla maliyyələşir. Bu, daşınmaz əmlak investoru üçün kapitala daha çox gəlir gətirir; amma hər şey pis gedərsə, tam ödənişli səhmlər portfelinə nisbətən daha çox tələf ola bilər. (Böyük bir depressiya senaryosunda sonuncu 90% azaldı, hətta heç kəs sizə ləğv etməyə məcbur edilə bilməzdi).

Buna görə ən mühafizəkar daşınmaz əmlak investorları 50% -lik borc nisbəti nisbətində və ya həddindən artıq hallarda 100% özəl kapital strukturlarında təkid edirlər ki, bu da daşınmaz əmlakın ağıllı seçildiyi halda yaxşı gəlir gətirə bilər. Milyarder Charlie Munger 2007-2009-cu ildəki daşınmaz əmlakın yıxılmasından əvvəl bir dostu haqqında danışır. Kaliforniyadakı çox zəngin bir ev sahibi olan bu dost, öz xüsusiyyətləri üzərində yüksək dəyərləndirmələrə baxdı və özünə dedi: "Mənə lazım olandan daha zənginəm. Daha çox uğrunda risk almam üçün heç bir səbəb yoxdur . " Bu yoldaş öz əmlakının bir çoxunu satmışdı və ən çox cəlbedici olduğunu düşündüyü qalanları borcunu ödəmək üçün gəlirləri istifadə etdi. Nəticədə, iqtisadiyyatın çökdüyü zaman, daşınmaz əmlak bazarları qarışıqlıq içində idi, insanlar girov qoymaq üçün mülklərini itirmişdilər və bank səhmləri çökdü, ondan hər hansı bir narahatlıq yox idi. Kirayəçi maddi çətinliklər səbəbiylə kiralar da azaldığına baxmayaraq, bütün hələ də artıq nağd idi və o, hər kəsin satması üçün məcbur edilən aktivləri satın almaqdan faydalanaraq, özlərini artırmaqda davam edən vəsaitlərlə silahlanmışdı.

Zəngin bir şəkildə bu qədər tez getməyə çalışırıq və bunu doğru yola yönəldin. Həyatınızda daha az stress yaşayacaqsınız və bu çox əyləncəli ola bilər.

Əmlakın İnvestisiyasına dair bəzi son fikirlər

Əlbəttə ki, bu mövzunu anlamaq üçün yolunuzun başlanğıcıdır, çünki biz səthi yalnız cızıldım. Əmlak investisiya, təcrübə, təcrübə və həqiqətən qiymətləndirmək, başa düşmək və sahib olmaq üçün məruz qalır.