Sual: Qisa Satılır Satıcı kimdir?
Bir oxucu yazır: "Bazarda mənim evimi qısa bir satış kimi qoyduğumda çox sənəd imzaladım və bunu nə vaxtsa verdiyimi xatırlaya bilmədim, ya da sənədlərdən nə deməkdir mənim agentim deyir ki, satıcının xərcləri, ancaq mənə bu yola baxmayaraq mənə imzalamaq üçün bir təklif göndərdi. Təklif "satıcının adı və əmanət ödəməsi" deyir .Bu mənə mi, yoxsa bank mı? Əmlak vergisini kim ödəyir? Qısa satışda satıcı kimdir? "
Cavab: Birincisi, mənə deyim ki, satıcının kimin satışından az olduğunu soruşsanız, tək deyilsiniz. Hətta sualın cavabını bilməmiş satıcılar da yoxdur. Hətta sualın cavabını bilən agentlər də yoxdur. Bu sizin agentinizin banka qısa satışda bütün xərcləri ödəyəcəyini izah etdiyinin bir hissəsidir. Amma agentiniz tam olaraq düzgün deyil və asan yoldan istifadə edə bilər.
Öz agenti ilə davam edən güvən məsələsi ola bilər kimi mənə də səslənir. Bir agent bir siyahı müqaviləsi imzaladığında , bu agent sizinlə etibarlı əlaqələr yaradır. Yəni, agent yaxşı maraqlarınıza uyğun işləməlidir. Fiduciary mövcud deyilsə, agent üçün bu işi etmək çətindir. Agentinizə etibarsız olmaq üçün agentinizə etibar etməliyik. Etibar etmədən, fidusiar əlaqələri pozmuş ola bilərsiniz.
Mənim təklifim sizin agentinizə sizə fidusiardı açıqlamağınızı və qısa bir satışda satıcının kim olduğunu izah etməkdir.
Bu, agentiniz üçün çətin bir iş olmalı və əslində, agentiniz tərəfindən çox güman edilir.
Qisa Satılır Maliyetleri Kim ödəyir
Qısamüddətli satış, xərclərə aid olan hər hansı bir əməliyyat növü ilə fərqlənmir. Sizin bağlanma bəyanatı və ödənilən haqlar digər daşınmaz əmlak əməliyyatlarına çox oxşardır.
Bu kimi işləyir:
- Evinizi 100,000 dollara satırsınız. Siz satıcısınız.
- Alıcı sizə əvvəlcədən ödəmə və kreditin birləşməsi yolu ilə 100.000 ABŞ dolları və ya bəlkə də bütün pulları verir. Fərq etməz. Sonda, $ 100,000 alırsınız.
- Birincisi, komissiyanı ödəyirsiniz. Əgər bu 7% təşkil edirsə, siyahı brokerinə 7,000 dollar ödəyəcəksiniz. Siyahı broker sonra siyahı agenti, alıcının brokerini ödəyir və alıcının brokeri alıcının agentinə ödəyir. Artıq 7000 dollar ödənən agentlərin sub-agentləri ola bilərdi, amma əslində indi 93.000 dollar qaldı.
- $ 93,000-dan, ehtimal ki, başqa bir $ 3,000 xərcləri olacaq. Bu haqlar başlıq haqları, əmanət haqları, qeyd haqqı, sui-istifadə əmlak vergiləri, vergi proraları, transfer haqları, digər ödənişlər arasında ola bilər. Bütün bu ödənişlər 3000 ABŞ dolları məbləğindədirsə, məsələn, indi 90.000 dollar qalacaqsınız.
- 90.000 dollar sizin xalis gəlirlərinizdir . Bankı borclu olduğunuz üçün pulunuzu saxlaya bilməzsiniz. Yəqin ki, banka 90,000 dollardan daha çox borcluyuq, amma əgər bank evinizi banka məxsus bir ev kimi satsaydı, bankın ehtimal ki, ən azı satıla biləcəyiniz ən azı $ 100,000 olardı.
Buna görə, bank 100,000 dollar bazar dəyəri olduğundan bank bundan daha çox şey əldə edə bilmədikdən sonra, bank 90,000 dollar qəbul edəcək. Gördüyünüz kimi qısa bir satış və müntəzəm bir əməliyyat arasındakı fərq, cibinizə pul qoymadığınız gerçəkdir. Normal bir əməliyyatda, banka ödənildikdən sonra xalis gəlirləri cibləşdirirsiniz, çünki siz ədalət adlanırsınız. Qısa bir satışda, heç bir ədalətsizliyə malik deyilsiniz, çünki öz kapitalınızı itirdiniz .
Bu, satıcı olduğunuz anlamına gəlir. Bank satıcısı deyil. Sahibə satıcısıdır və sahibinin satışından əldə edilən gəlirlər satış xərcləri ödəyir.
Bank Şübhəsiz Qısa Satışın Satıcı mı?
Bəzi insanlar bankın həqiqətən qısa bir satış satıcısı olduğunu iddia edirlər, çünki bank evə satdığı puldan daha çox pul borcludur, amma bu doğru deyil. Bunun səbəbi satıcının ev alıcıya verdiyi qədər satıcının qalmasıdır. Satıcı sahibidir.
Bununla belə, əslində bu şəkildə çalışır. De ki, banka 200,000 dollar borcunuz var, ancaq eviniz yalnız $ 100,000 dəyərindədir. Əgər bankın gəlirləri 10 min dollar itirəcəksə, satışın xalis gəlirləri yalnız 90,000 ABŞ dolları təşkil edir, çünki bu, bankı çox maraqlandıran və satış xərcləri ilə bağlıdır.
Bank satılan xərcləri həqiqətən ödəmirsə də, bank hər cür ödəməni satıcının bankın cibinə köçürməsini dayandıra bilər. Bankın qalan pulunu aldıqları üçün. Bu səbəbdən bank satıcının xərcləri nə qədər ödəyəcəyinə diqqət yetirir.
Satıcı hələ də satıcıdır və bank hələ də bankdır.
Bank, qısa bir satışda müəyyən bir haqq və ya xərc sərf etməyəcək, kim ödəyirsə, sual qalır? Bir haqqın icazəsiz olması halında, bu, bankın ümumi gəlirdən çıxmasına icazə verməyəcəkdir. Ancaq haqqı hələ ödənilməlidir. Qısamüddətli satışların əksəriyyətində alıcının icazəsiz ödənişləri ödəməsini xahiş edirəm.
Əks halda, icazəsiz ödənişlərin ödənilməsi müzakirə edilə bilər. Lakin, bir HAFA qısa satış , satıcı əlavə bir şey ödəməyə icazə verildi. HAFA qısa satış artıq istifadə edilmir. Kaliforniyadakı SB 458 , Kaliforniyadakı Mülki Məcəlləsinin 580e tərəfindən təsdiq edildiyi kimi, Kaliforniya qısa satış satıcılarına heç bir ödəniş ödəmədən cibindən ödəməməyi qadağan edir.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.