Qısa Satış və Foreclosures haqqında Bilməlisiniz
Qısamüddətli satış və hacizlər ipoteka borcalanı əhatə edən çətinlikli xassələri olan ortaq məxrəcini bölüşən iki fərqli əməliyyat növüdür. (Onlar bir-birini əvəz edən şərtlər deyil - əksəriyyəti bunu bilmirsə də, ikisi arasında fərq var.)
Bir çox ev alıcıları, ucuz bir ev satın ala biləcəyini ümid etdiyinə görə, qısa satış və haciz axtarışına başlayır, ya investisiya məqsədləri üçün, ya da yaşayış yeri olaraq işə götürülür.
Onlar çox pul qazanmaq və ya bazar dəyərindən daha az ev ala biləcəyinə inanırlar.
Alıcılar mənə qısa bir satış və ya girov almaq istədiklərini deyirlərsə, mən onlara reallıq yoxlamasını verə bilərəm. Bu həqiqət, ehtimal ki, hər hansı bir pulun saxlanmasına səbəb olmayacaqdır, çünki banklar bazarın dəyəri ilə həm də qısamüddətli satışları və hacizləri əmlakın vəziyyətinə uyğun olaraq dəyərləndirməyə meyllidirlər. Ancaq istisnalar da var və tez-tez vəziyyət çox doğru olacaq. Baxmayaraq ki, bu qaydadan daha çox istisna deyil.
Başlamaq üçün qısa satış və hacizlər arasındakı fərqləri nəzərdən keçirək.
Qisa Satılır Əmlakın Əsas Xüsusiyyətləri
- Qısa satış evi banka məxsus olmayan bir evdir . Bununla yanaşı, əmanətin bağlanması üçün bank satışını təsdiq etməlidir.
- Mövzu hələ də ev sahiblərinin adına və sahibləri tez-tez əmlakda yaşayırlar, çünki onlar başqa yerə getməyə qadir deyillər.
- Ev sahibləri ipoteka ödənişlərində arxada ola bilərlər və ola bilməzlər; Haqlılıq hər zaman bir şərt deyil.
- Sənədli bir çətinlik məktubu olmalıdır . Bu çətinliyə iş və ya məcburi pensiya itkisi daxil ola bilər, bu sağlamlıqla əlaqəli ola bilər, ya da satanlar boşanmağa və ya həbsxanaya dözə bilərlər.
- Bəzi qısa satışlar vəfat edən satıcılar tərəfindən imzalanmış ters ipoteka və ya iflasdan azad edilmiş, lakin heç vaxt azad edilməyən ikinci kreditlər daxildir.
- Evin mütləq sualtı olmasa da, ən qısa satışlar borc verənə tam məbləğdən daha az ödəməyi nəzərdə tutur. Satıcı həmçinin komisyonlar və bağlanma xərcləri kimi satışın bütün xərclərini ödəmək üçün kapitalın qeyri-kafi olmasına baxmayaraq, qısa satış üçün uyğun ola bilər.
Foreclosure əmlakının əsas xüsusiyyətləri
- Hacizlər, ipoteka kreditoruna məxsus olan və ya ipoteka sığortalı və ya təmin edildikdə - Fannie Mae, Freddie Mac və ya Hud kimi hökumət təşkilatları tərəfindən verilmiş evlərdir.
- Bir borc verənin girov əmlakına sahib olmağın müxtəlif yolları vardır. Ən ümumi üsul ipoteka ödənilməməsi üçün ev sahiblərinə haciz etməkdir. Bununla belə, bank digər səbəblərdən, məsələn, ev sahibinin krediti ödəmədən evini başqa bir şəxsə satdıqda təqdim etdiyi proseduralar kimi təmin etmək üçün icazə verilir. Mövzu satışa artıq icazə verilmir. Banklar həmçinin girov və ya məhkəmə hərəkətinin əvəzi ilə girov əmlakına sahib ola bilərlər.
- Banklar girov əmlakına sahib olduqda, onlar işğalçıları çıxarır və evini təmin edirlər. Ümumiyyətlə bir aktivin idarə olunması şirkəti suyu bağlayacaq və bəlkə də pəncərələri və qapıları taxmaq və kilidləri dəyişdirəcəkdir. Buna görə hacizlər tez-tez qonşuluqda gözəldir.
Foreclosures şərtləri və qısa satış əməliyyatları
Demək olar ki, hər bir qısa satış və girov onun "as-mövcud" vəziyyətində satılır.
Bəzi banklar girov evlərini müəyyənləşdirməyə sərmayə qoyacaqlar, çünki banklar rehabilitasiya yolu ilə onların mənfəətini artıra bilirlər, lakin bir çox banklar, əvvəlki işğalçılar onu tərk etdiyinə görə eyni vəziyyətdə ev satırlar.
Bəzən bankın böyük bir qüsur üçün qiymət azalmasına imkan verəcək şərtləri aradan qaldırır, lakin bu adətən nadirdir. Məsələn, bir soba və ya çatı dəyişdirmək üçün bir endirim və ya kredit tələb edə bilərsiniz, lakin bazar isti və başqa bir alıcı nağd pul verə bilərsə, bank, ehtimal ki, bu tələbi rədd edəcəkdir.
Girov əmlakının vəziyyəti və qısa satış ev şəraiti arasındakı əsas fərq, girovun vəziyyətinin bilinməməsi ola bilər. Girov evləri aylar, hətta illərlə boş ola bilər, bu müddət ərzində qalıb və ya su müdaxiləsi baş verə bilər. Bəzən sahiblər evə zibil olurlar və ya ev girovda olduqda düzgün saxlamırlar. Müqayisədə, qısa satış satıcıları evlərinə daha yaxşı qayğı göstərmək məcburiyyətindədirlər və alıcıya açıqlamalar verə bilərlər.
Başqa bir fərq isə, ümumiyyətlə, 30 gün içərisində girov əmlakı ola bilər. Bankın təsdiqini tələb edən qısa satış, orta hesabla, qısa satış təsdiq məktubu almaq üçün 30 gündən 3 aya, daha sonra isə 30 günə yaxınlaşa bilər.
Haciz və harada satın alınır
Bank kiçik və yerli olmadığı təqdirdə, ictimaiyyətə satış üçün girov evini təqdim etmək çətin deyil. Banklar, ümumiyyətlə, 5 üsulla onların hacizlərini saxlayırlar. Toplu satış metodu istisna olmaqla, banklar hacizatların çoxunu banka mənfəətə satır.
- Qəyyumun hərracında və şerifin hərracında. Bu prosedura ədliyyə binasının və ya digər ictimai binanın addımlarında baş verən bir tender prosesidir. Tipik olaraq təkliflər pul olmalıdır və bank minimum ehtiyat qiymətini təyin edir. Üstün liens olduqda, alıcı bu mülklərə görə məsuliyyət daşıyır. Auksionda alıcılar tez-tez bir daşınmaz əmlak agenti ilə işləmirlər.
- Xüsusi investorlara toplu satışda. Bu auksionda satılmayan və ya banka heç bir auksiona qoyulmayan evlər ola bilər. Bank, bu evləri qruplar halında paketləyəcək və bütün paketini sərmayə alıcıya və ya şirkətə sərt bir endirimlə satacaq.
- Online auksion şirkəti vasitəsilə. Online ev auksionlarının əksəriyyəti ehtiyatın yerinə yetirilmədiyi təqdirdə evin satmayacağı bir zəmanət təklifi verir. Onlar tez-tez alıcıya təklif olunan qiymətdən 5 faiz kimi mükafat bonusunu auksion şirkətə ödəniş kimi ödəmələrini tələb edirlər. Orijinal satış qiymətləri tez-tez ayrılan teklif qiymətinin altındadır və aldadıcı görünə bilər. Bu veb saytların əksəriyyəti öz nümayəndənizi sizə təqdim etməyə imkan verir.
- Bir REO agenti ilə ev siyahısını və MLS satış üçün ev təklif edərək. REO agenti bankın aktiv müdiri ilə işləyir və BPO hazırlayır. Agent vəziyyəti qiymətləndirir və onun İŞ vəziyyətinə görə məhdudlaşdırılmasına imkan verir, belə ki, ev əsasən bazar dəyəri ilə qeyd olunur. Agentiniz sizə təmsil edə bilər.
- Evini satmaq üçün öz veb saytında yerləşdirmək və elektron təklif təqdim etməyə imkan verir. Bu dövlət qurumları ilə daha çox yayılmışdır. Banklar da agentinizi sizə təqdim etmək üçün ödəyəcəklər.
Harada qısa satış və harada satın alınır
Alıcı və ya investor birbaşa ev sahibindən qısa satış almaq hüququna malik deyildir. Əslində, bir çox qısa satış alıcının, satıcıların və alıcıların arasında əvvəlcədən mövcud bir əlaqə olmadığını bildirən bir qolun uzunluğuna bağlı imzalamaq tələb olunur. Mən banklar qısa satışdan imtina etdilər, çünki alıcı yaxın qonşu idi.
(Bundan başqa, bəzi tərəflər bu praktikaya etiraz edə bilərlər və bankdan məlumatları saxlaya bilərlər.) Kollektiv uzunluğuna imza ata bilərlər, lakin gizli şəkildə satıcı ilə əlaqəni açıqlaya bilməzlər. Kaliforniya kimi dövlətlərdə bu hərəkət qısamüddətli satış ipoteka fırıldaqçılıq təşkil edə bilər, Banka satıcının təklif etdiyi öhdəliyin sərbəst buraxılmasına icazə verən.)
Qısa satış satın aldığınız zaman təmsil etmək üçün öz daşınmaz əmlak agentinizi işə götürməlisiniz. Bu agent siyahı agenti olmamalıdır. Öz nümayəndəliyinə layiqsiniz. Bununla yanaşı, bank birbaşa satışda ikili qurumun fəaliyyət göstərən agentləri siyahısına komissiyanın azaldılmasına meyl edir.
Sizin agentiniz sizin üçün qısa satış təsdiqini gözləmək üçün kifayət qədər hazırlamaq üçün neçə bank və liens iştirak etdiyini müəyyən etməlidir. Agentiniz də satıcının qısa bir satış üçün uyğun olduğunu doğrulamak isteyebilir. Hər qısa satış satıcının çətinliyini tələb etməsinə baxmayaraq, ən çox şey.
Nəhayət, bir ipucu: Banklar sizə qarşı təkliflə təqdim edə bilər və daha yüksək qiymət tələb edə bilər. Əmlak təmir tələb edirsə, bir neçə sənədləşdirilmiş təxminlər və fotoşəkillərlə bankı təqdim edərsəniz, qəbul edilmiş satış qiymətinizə bağlanaraq müvəffəqiyyətli ola bilərsiniz.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.