Satıcılar Təklifin maliyyələşdirmə növlərini necə təklif edirlər
Sual: Bir mənfəət təklifində mənim kredit növü bir üstünlük və ya dezavantajdırmı?
Bir oxucu soruşur: "Mən pul ödəmək və ya ev ala bilmək üçün kredit ala bilmək üçün qəribə mövqedənəm. İnvestisiya mülkiyyəti almaq istəyirəm, amma bu bazarın necə olduğunu bilirsiniz. Bir çox təkliflər çoxdur. mən evdə oturmağı təklif edirəm, təklifim ən yaxşı olmasını istəyirəm və təklifin növü böyük bir rol oynadığını bilirəm. Niyə pul və ya kreditlə təklif etməkdən imtina edirəm? Kreditin növü ilə bir-birinə qarşı çıxdıqda bir satın alma təklifini başqa birindən daha yaxşı təklif edir? "
Cavab: təklifinizin satıcının necə algılandığını nəzərdən keçirmək müdrikdir, çünki ipoteka kreditinin növü və ya maliyyə şərtləri bu qavrayışa böyük təsir göstərə bilər. Bu qarışıq bir satıcı bazarına atın və siz də müxtəlif alıcılardan birdən çox təklifə qarşı rəqabət edə bilərsiniz. Təklifiniz daha yaxından araşdırılacaq və mühakimə olunacaq.
Alıcılar bəzi alış təkliflərinin necə haqsızlıqda olduğunu bilsəydilər, təəccüblənərdilər. Qoruyucu siniflərə əsaslanan ayrı-seçkiliyi qadağan edən Fair Housing qaydalarımız olsa da, digər növ ayrı-seçkilik məhdudlaşdırıla bilməz. Qeyd etmək istəmirəm ki, ən çox satıcılar və onların siyahı agentləri təkliflərini rədd edildiklərinə görə alıcılara danışmağı praktik etməzlər. Onlar bunu təkzib edirlər. Niyə açıqlamaq lazım deyil.
Bununla belə, alıcının istifadə etmək üçün seçdiyi maliyyələşmə növü üzrə satınalma təklifini qiymətləndirmək üçün yayılmış bir təcrübədir. Satın alma təklifləri tez-tez aşağıdakı qaydada sıralanır.
Təklifin ən yaxşı növü ilk növbədə siyahıda, ən azı cazibədar təklif isə son yerlərdə sıralanır:
- Nağd pul. Bu əlində pul deməkdir. Bu, əmanətdə olan bir ev demək deyil, çünki bu, satış üçün nəzərdə tutulan bir satış deyil, bir nağd əməliyyatdır. Bundan başqa, daha sonra pul qazanacaq başqa bir əmlakın yenidən maliyyələşdirilməsini nəzərdə tutmur. Pul təklifi adətən pul vəsaitlərinin sübutu ilə müşayiət olunur. Satıcı, alıcının nağd pul üçün yaxşı olduğunu alıcı sözü almayacaq. Bu, alıcıya 100 dollarlıq dolu dolu bir çamadan istehsal etməyi xahiş edir.
Nağd pul çox yüksək olduğundan bəzən pul alıcıları endirimlə danışıqlar edə bilərlər. Ancaq çox təklifli bir vəziyyətdə və ya qısa bir satışda fayda verməyin. Xatırladaq ki, sahibkarların maliyyələşdirilməsi istisna olmaqla, bütün təkliflər sonunda satıcının nağd şəkildə nəticələnməsi. Nağd pul təklifinin əsas faydası qiymətləndirmə tələbi deyil.
Nağd təkliflər siyahısı qiymətindən yüksəkdir, çünki heç bir qiymətləndirmə yoxdur. Nağd təkliflər siyahı qiymətindən qısa satış üçün arzu olunmur, çünki alıcı gedirsə, bankın gözləntiləri artıq müəyyənləşib. Çoğaltmak çətin ola bilər.
- Şərti kredit . FİKO-nın şərti kredit üçün tələbləri FHA krediti ilə müqayisədə daha yüksəkdir. FICO hesabınız FHA üçün tələb olunan minimumı yansıtıb, lakin daha yüksək faiz dərəcəsi ödəyəcəyi təqdirdə hələ də konvensial kredit ala bilərsiniz.
Tercih edilmiş faiz dərəcələri 20% və ya daha çox nağd pul qoyan borcalanlara təqdim edilir və nəticədə 80% kredit dəyərinə nisbət və ya azdır. Bu nisbət aşağı, kreditor üçün aşağı risk. Həmçinin, qiymətləndirmə aşağı olduqda, kreditor, kreditin dəyərinin 80% -dən az olduğu təqdirdə bir borcalanın nağd pul fərqini ödəməsini təmin edər.
Konvensial kreditlər üçün digər bir üstünlük borcalanın maliyyələşdirmə tələbləri daha az sərtdir. Borc verənlərin təmir tələbatı çox azdır. Yalnız bu faktiki bir alıcı FHA alıcısından daha cəlbedici görünür. Lakin, nəzərə alın ki, yeni evlər ümumiyyətlə təmir tələb etmir.
- FHA Krediti . Bir çox ilk dəfə ev alıcıları FHA kreditini seçirlər, çünki ilkin pul köçürmələri adətən bir şərti kredit üçün tələb olunan məbləğdən azdır. Bundan əlavə, FICO hesabının tələbi, borc verən bəndlərə görə, daha çox yumşaqdır. Bir FHA krediti üçün minimum ödəniş alınma qiymətinin 3,5% -ni təşkil edir.
FHA'nın təmir qaydaları bəzi satıcının və agentlərin düşündüyü kimi ciddi deyil. Ancaq yaşlı evlər daha çox təmirə ehtiyacı var. Evin evin 1978-ci ildən əvvəl qurulduğu halda soyuq boya böyük bir FHA problemidir. Evdə xalça olmadan beton döşəmə ola bilər, ancaq boya soymağı yaxşı olmaz. FHA kreditləri bəzən maliyyələşdirmə şərtləri səbəbiylə bağlanılacaq.
FHA qiymətləndiricisi tərəfindən zərərverici hesabat və rəsmiləşdirmə tələb edilə bilər və ya tələb edilə bilməz.
- VA Kredit . Qazi iyerarxiyasına gəldikdə qazanların çubuqun qısa sonu. Halbuki, AB borcalanları, FHA alıcısından daha yaxşı bir kredit riski daşıyırlar, çünki əvvəlcədən ödəmədən satın alma tələbləri daha sərtdir. Bir borcalan evdə aşağı ödəniş vermək və ya əvvəlcədən ödəmədən satın alma seçimini saxlayır. Çox VA borcalanlar leverage seçin.
Bir VA kredit üçün aşağı salınması zərərvericilər hesabat tələb olunur. Bir zərər işi tələb edildikdə, borc verən tamamlama sənədi istəyə bilər. Əməliyyat qısamüddətli satışdırsa, adətən banklar zərərverici işlərə görə ödəniş vermir. Qısa satış evləri satılır.
Təəssüf ki, hiyerarxiya və yanlış fikirlər səbəbi ilə, VA alıcılar təkliflər yığınının altına düşürlər, ən yüksək səviyyədə ola bilərlər. Qisa satışların çoxunu idarə edən agentlər, alıcıları bu alıcıları başqa bir yerdən geri alacaqlarını bildikləri üçün alıcılara üstünlük verirlər.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.