Sual: Sualtı evimizi HARP yenidən maliyyələşdirmə və ya satmaq lazımdırmı?
Bir oxucu soruşur: "Mənim həyat yoldaşım və mən öz evimizi satmamız və ya ona asmaq üçün cəhd etməməyimizə və hökumətə HARP yenidən maliyyələşdirmə proqramına müraciət etməyimizi anlamağa çalışırıq. Bizim emlakçı satmamızı , ipoteka ödənişlərimizi azaldmaq ideyasını sevirəm, biz təxminən 300.000 dollar borcluyuq və evimizin dəyəri 165.000 ABŞ dolları olsa da ipoteka yoldaşımız HARP-nin yenidən maliyyələşdirilməsi üçün tələb olunan ayda 635 ABŞ dolları qənaət edə biləcəyimizi deyir. HarP-nin yenidən maliyyələşdirilməsi və ya satışının azaldılması lazımdır? "
Cavab: bir ev sahibi bir HARP yenidən maliyyələşdirilməsi qarşı satmaq olsun ki, bu kəsilmiş və quru deyil. Əlbətdə ki, əksər hallarda, məntiq bir ev sahibinin bir ARP-in yenidən maliyyələşdirilməsindən sonra satışdan iki il sonra daha yaxşıdır, lakin bu qərar qəbul etməzdən əvvəl nəzərə alınacaq bir çox şeyin olacağını söyləyərdi.
Birincisi, hər iki proqram üçün uyğun olub-olmadığını. Bir çox qısamüddətli satış bankları qısamüddətli satış üçün tələbləri azaldıb və hər bir kreditor üçün xüsusilə 2012-ci ildən sonra maliyyə çətinliyi tələb etmir. Lakin, bankınız maliyyə çətinliyini tələb edirsə və çətinliyi sənədləşdirə bilmirsinizsə, bütün. Sualı bir problem nöqtəsi halına gətirəcək, doğru?
Beləliklə, sizə təklif etdiyim ilk şey qısa satış agenti ilə danışmaq, qısa bir satış üçün uyğun olmağınızı anlamağa çalışır. Daimi qısa satış çox kısıtlayıcı olduqda hökumətin HAFA'nın qısa satış proqramını nəzərdən keçirin.
Lakin HAFA marşrutuna gedirsinizsə, HAFA üçün müraciət etmədən əvvəl qısa satışınızı etmək istədiyinizə əmin olun. Bəzi borc verənlər razılıq verməklə fikrinizi dəyişdirməlisinizsə, siz əvvəlcədən təyin edildikdən sonra yenidən tətbiq etməyə icazə verməyəcəksiniz.
Hər ikisini də edə bilməyəcəyinizi qeyd etmək vacibdir. Bir proqramı seçməlisiniz. Ya HARP Yenidənqurma və ya qısa satış.
HARP Maliyyələşdirməsinə etiraz
- Fannie Mae və Freddie Mac kreditləri ilə məhdudlaşır.
HARP yenidən maliyyələşdirmə proqramı yalnız Fannie Mae və ya Freddie Mac tərəfindən verilmiş kreditlər üçün tətbiq edilir. Sizin kreditiniz Fannie Mae və ya Freddie Mac deyilsə, siz uyğun olmayacaqsınız. Sizə Fannie Mae Kreditini Axtarıram və ya Freddie Mac Kreditini Axtarıram gedən Fannie Mae və ya Freddie Mac olduğunuzu öyrənə bilərsiniz. Birincil borcalanın Sosial təminat nömrəsinin son dörd rəqəmini bilmək lazımdır.
- Kreditlərin köçürülməsi 1 iyun 2009 və ya əvvəlki tarixlərdə.
İyunun 2-də, 2009-cu il və ya sonrakı bir dövrdə ipoteka çıxardıqsa, ehtimal ki, HARP Maliyyələşdirməsinə uyğun gəlməyəcəksiniz. Hazırda heç bir istisna yoxdur, amma dəyişə bilər.
- 80% -dən çox LTV
Eviniz sualtı olsaydı, LTV ( kreditdən-dəyərə nisbəti) bazar dəyərinin 80% -dən artıq olacaq - bazar dəyəri ümumiyyətlə kredit balansından azdır. Çox sayda insan bu üstünlük faktoru ilə heç bir problemi yoxdur.
- Xeyr ödənişlər yoxdur.
HARP Yenidənqurma proqramı əvvəlki 12 ayda bir gec ödənmə imkanı verməsinə baxmayaraq, bir çox borc verən, HARP qaydalarından asılı olmayaraq hədsiz bir borcalana kredit verməyəcəkdir. Proqramda göstərilənlərdən fərqli ola biləcək bu əlavə borcalanın tələblərinə bənzər adlar verilir.
- İlk HARP yenidən maliyyələşdirmə.
Qaydalar dəyişməzsə və bir az istisna olmaqla, yalnız bir HARP yenidən maliyyələşdirmə edə bilərsiniz və bir dəfə verildikdə, yenidən HARP vasitəsilə yenidən maliyyələşdirə bilməzsiniz. Lakin, HARP Maliyyələşdirməsindən sonra, ödənişlər etməkdə çətinlik çəkdiyiniz təqdirdə hər zaman daha qısa satış üçün müraciət edə bilərsiniz.
HARP Refinance Vs. Qisa Satılır
Qısa bir satışdan sonra başqa bir evin satın alınması üçün qısa satış qaydaları adətən bir şərti kredit üçün 5 il və FHA kreditləri üçün 3 ildir. Gəlin bir az satış etdiniz və evinizi satdınız. Qısa satışa olan çatışmazlıqlar aşağıdakılardır:
- Bir evə sahibsiniz.
- Başqa yerdə hərəkət etmək və kirayəçi olmaq lazımdır.
- Qonşuluqdan çıxmaq məcburiyyətindəsiniz.
- Bir evə sahib olmağınız üçün vergi ayırmanızı itirməyəcəksiniz.
- Şəxsi vəziyyətin dəyişdirilməsi və qanunların dəyişdirilməsi səbəbindən başqa bir ev almaq üçün hətta 3 il ərzində qazanacağınız heç bir zəmanət yoxdur.
Əgər HARP refinansiyasını seçdiyiniz təqdirdə, 2 il ərzində 15,240 ABŞ dolları (635 dollar x 24 aylıq ödəniş xalı) saxlayacaqsınız. 3 il içində, daha çoxunu, 22,860 dolları qurtardınız. Evinizin bazar dəyəri, 165.000 dollar dəyərində bir evdə hələ 300.000 dollar borclu olduğunuz üçün yaranacaqmı?
Fərqli ola bilər. Fərq etməməsi səbəbi onsuz da satmaq istəməyinizdir. Bu, 300.000 ABŞ dolları məbləğində ipoteka ödədiyinizədək evdə ödəməyə davam edəcəksiniz.
Qısa satış seçdiyiniz halda, 3 il sonunda, başqa bir ev almaq üçün uyğun ola bilərsiniz. Əgər ev qiymətləri bu müddət ərzində nisbətən sabit qalacaqlarına inansanız, deməli, bu günkü bazar dəyəri 165.000 ABŞ dolları xaricində satılan ev kimi ev ala bilərsiniz. Faiz dərəcələri ikiqat olsa belə, ödənişiniz bu gün ödəndiyiniz ödənişdən daha aşağı olardı.
Ancaq bəzi insanlar üçün məntiq və maliyyə mənbəyidir. Və tamam, tamam. İnsanlar tez-tez emosiya üzərində daşınmaz əmlak alırlar və onlar emosiya əsasında evdə qalırlar. Qısa satışdan sonra HARP-nin yenidən maliyyələşdirilməsini seçsəniz, heç də pis hiss etməyin. Hansı qərar qəbul edərsən, sizin üçün doğru qərardır.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.