Satıcılar və Alıcılar üçün Real Estate Prorations
Daşınmaz əmlakda istifadə edilən bir çox alış müqavilələri satıcı və alıcılar arasında prorasiyalar üçün müddəalar ehtiva edir. Satınalma müqaviləsi imzalamadan əvvəl prorasiyaların necə işləndiyini öyrənmək üçün onu oxumalısınız, çünki prorations haqqında verbiqada bir dəyişiklik təklif edə bilərsiniz.
Çox hallarda, lakin hamısı deyil, alıcılar prorasyonlar üçün ödənilir. Əməliyyatlar alıcının yekun bəyanatında və satıcının yekun hesabatında kredit olaraq borc kimi göstərilir.
Kreditlər satıcının xalis mənfəətini artırır və satıcı satıcının əmlaka malik olmadığı müddəti ərzində satıcının əvvəlcədən ödənişli maddələrə görə ödənişini təmin edir.
İpoteka faizləri
Əvvəlcədən ödənilən kiradan fərqli olaraq, ipoteka faizləri borc öhdəliyində ödənilir. Məsələn, 1 yanvar tarixində ipoteka ödənişini ödəyirsinizsə, bu, dekabr üçün faiz ödəyir.
Yeni ipoteka krediti üzrə borc verənlər ilk ipoteka ödənişindən 30 gün əvvəl faiz toplamaq istəyirlər. Bu, demək olar ki, 15 noyabr tarixini bağladığınız təqdirdə ilk ipoteka ödəməniniz yanvarın 1-dək bağlı olacaq. Yanvarın 1-də ipoteka ödənişi dekabrın faizini ödəyəcək.
Qarşılıqlı olaraq, 15 noyabrdan 1 dekabr tarixinə yekun bəyanatına 15 gün müddətində faiz veriləcəkdir. Bu ssenaridə sizin maraqlarınızın prorektorunu müəyyənləşdirmək üçün aşağıdakı formul:
- Kreditin məbləği x Faiz dərəcəsi = illik faiz.
- İllik Faiz 12 aya bölünür = Aylıq faiz .
- Aylıq Faiz 30 günə bölünür = Daily Interest.
- Gündəlik Faiz x 15 Gün (1 dekabr üçün faiz ödəmək üçün) = Faiz Debet Proru.
Eyni prinsip, borcalanın benefisiar tələbinə əsasən, kredit ödəməsi ilə bağlı faiz ödəməli olan satıcılara aiddir.
Əmlak Vergisi Proraları
Hər dövlət öz əmlak vergisi təqvim ilini fərqli olaraq bazara çıxarır.
Məsələn, Kaliforniyada təqvim ili 1 İyundan 30 iyun tarixinə qədərdir. Birincisi, ilçeniz vergiləri necə yığdığını öyrənin. Bəzi dövlətlər əvvəlcədən əmlak vergilərini yığır, bəziləri isə borclarını yığır və bəzi koleksiyalar ilin dövrünə bağlıdır.
Vergilər çox vaxt iki hissədə ödənilir. Növbəti şey, bağlandığınız müddət əvvəlcədən ödənilmiş vergilərdən ibarətdir. Vergilər əvvəlcədən ödənilirsə və siz satıcıysanız, kredit alacaqsınız. Vergilər əvvəlcədən ödənilirsə və siz alıcıysanız, sizdən ödəniş alınacaqsınız. Əksinə, vergilər hələ ödənilməmiş və ödəməli olmadıqda doğrudur - satıcılara bir debet proru və alıcılara kredit prömiyeri veriləcəkdir.
Bəzi hallarda, əgər vergilər hələ ödənilməməli və ödədiyi halda, bağlanma tarixi vergilərin ödənilməsinə dair tarixə yaxın olsa, daha yaxın olan vergi satıcının gəlirlərindən ödəyəcək, istifadə edilməmiş hissəni satıcınıza köçürə və alıcı.
Bəzi alıcılar alıcının satınalma müqaviləsində heç bir vergi prorası tələb etməyəcək, əgər alıcının satıcını ödədiyi vergilərin bir hissəsi üçün geri qaytarması gözlənilir. Bu vəziyyətdə bir satıcınız varsa və "heç bir prorasiya" nın əhəmiyyətini başa düşmürsənsə, əmlakı icra etmədiyiniz bir dövr üçün vergi ödəyəcəksiniz.
Ev sahibləri Assosiasiyası ödədi
Ən çox ev sahibi birliklər aylıq ödənişləri (bir aylıq və ya illik olaraq bəzi HOAs hesablarını) topladıqdan sonra, satıcı hələ ödənişləri ödəmədiyinə görə, satış haqqının satıcının gəlirindən ödənilir. Satıcı istifadə edilməmiş xərclərin bir hissəsi üçün kredit alacaq.
Məsələn, əgər haqqlar ayda 300 dollara bərabərdirsə, gündəlik proyeksiya 10 dollardır. Bir əməliyyatın ayın 10-da bağlanması halında, satıcı 10 gün müddətində ABŞ dolları və ya 100 ABŞ dolları məbləğində ödənilir. Alıcı HOA-nın 20 gün müddətində 200 ABŞ dolları ödəyəcək.
İcarə prorasiyalar
Kirayə ümumiyyətlə əvvəlcədən ödənilir. İnvestisiya mülkiyyəti alan alıcılar, alıcının əmlaka sahib olma müddətini əhatə edən rentanın bu hissəsi üçün kredit almasını gözləyir.
15 Noyabrda bağlanan bir kirayəlik işəgötürən əmlakı ayda 1000 dollara icarəyə götürən, alıcının 15 gün əvvəlcədən ödənilən kirayə və ya 500 dollarlıq kredit alması ilə nəticələnər.
Satıcı 500 dollar borc alacaqdı. Satıcı tərəfindən saxlanılan əmanətlər də alıcıya alıcıya kredit və satıcıya borc kimi köçürülür.
Sığorta Prorations
Sığorta haqları əvvəlcədən ödənilir. Alıcılar ev almaqda adətən yeni bir təhlükə / yanğın sığortası siyasəti çıxarır. Lakin alıcı satıcının mövcud borcunu və ya torpaq müqaviləsi almasını alsaydı, alıcı satıcıdan mövcud sığorta siyasətini köçürməsini xahiş edə bilər.
Yanğın təhlükəsizliyi siyasəti nəzərə alınmaqla və ya nəzərdən keçirilmir. Qiymətləndirildikdə satıcının mülkiyyətə aid olmadığı müddət ərzində satıcı ödəniləcəkdir. Baxmayaraq, heç bir prorasiya olmayacaqdır. Çox alıcılar bu gün yeni bir siyasət alırlar.
Utility Prorations
Çox vaxt kommunal xidmətlərin bağlanması ilə bağlı deyildir, lakin prorasyonlar müəyyən bələdiyyələrə tətbiq olunur. Sacramento əyalətində, məsələn, bir satıcı mahal və ya şəhər xidmətlərini (su, kanalizasiya, zibil) ödəmirsə, onda kommunal xidmətlər vergilərin qiymətləndirilməsinə keçir.
Kommunal xidmətlər daha sonra vergilər üçün vergi hesabından çıxılır və alıcı gələcək vergi ödəmələrinə qarşı hesablanır. Satıcı ipoteka ödəmələrini etmədiyinə görə, bu vəziyyətin qısa satış və hacizlərdə olduğu görüləcək, satıcının da kommunal ödənişləri ödəməməsi ehtimalı var.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.