Xeyr, onlar İpoteka Böhranına səbəb olmadılar. İşdə Nə oldu
İpoteka bazarında rolu
Fannie və Freddie hökumət tərəfindən maliyyələşdirilən şəxslər idi.
Bu, özəl şirkət kimi, rəqabətə məruz qalmaq və ehtiyat qiymətini saxlamaq idi. Eyni zamanda, federal hökumət ikili bazarda satılan ipotekaların dəyərini örtük şəkildə təmin etdi. Ona görə itkin düşdükdə ipoteka təmin etmək üçün daha az kapital qoydular. Nəticədə, Fannie və Freddie qazanc əldə etmək riski altına alınıb. Onlar da cənuba çevrildikdə nəticələrə məruz qalmayacağını bilirdilər.
Hökumət onları banklardan ixtisaslı ipoteka almağa, onları sığortalamağa və investorlara satmağa icazə vermək üçün bu yolla onları qurdu. Banklar pul vəsaitlərini yeni ipoteka etmək üçün istifadə edirdilər. İllər ərzində Fannie və Freddie hər il verilən yeni ipotekaların yarısını dəstəklədi. 2007-ci ilin dekabrına qədər, banklar öz borclarını məhdudlaşdırmağa başladıqda, bütün ipotekaların 90 faizinə toxundular.
Evdə yaşanan böhran zamanı rola
Hökumətin qaydaları Fannie və Freddie'yi yüksək riskli ipoteka almağa qadağan etdi.
Lakin ipoteka bazarının dəyişdiyi kimi, onların işi də oldu.
2005-2007 illəri arasında onlar 20 faiz azalmış bir neçə şərti, sabit faizli kredit almışdılar. Subprime , faizlə və ya mənfi amortizasiya ipotekasına yükləndilər. Bu kreditlər banklar və tənzimlənməmiş ipoteka brokerləri tərəfindən verilmişdir.
Fannie və Freddie, portfelinin faiz dərəcəsi riski üçün hedcinq etmək üçün törəmələri istifadə edərək pis şeylər etdi. Lakin səhmdarlarla razılaşdıqları özəl sektor şirkətləri kimi, digər banklarla rəqabət aparmaq üçün bunu etdilər. Bunlar hamısı eyni şey idi.
Fannie Mae'nin kredit satın alması:
- 62% mənfi amortizasiya
- Yalnız 84% faiz
- 58% subprime
- 62% 10% -dən az ödəmə tələb edir.
Freddie Mac-nin kreditləri daha riskli idi:
- 72% mənfi amortizasiya
- Yalnız 97% faiz
- 67% subprime
- 68% -dən 10% -dən az ödəmə tələb olunur.
Bu ekzotik və subprime ipotekalar Fannie və Freddie'nin kredit alımını toksik etdi.
Fannie və Freddie Bankların əksəriyyətinə nisbətdə daha az zəhərli kreditlər etdi
Fannie və Freddie, ən çox banka nisbətən daha az kredit aldı. Çox rəqabətli bazarda bazar payını saxlamaq üçün bu kreditlərdən daha çoxu əldə etdilər.
2005-ci ildə Senat öz portfelində ipoteka ilə bağlı qiymətli kağızların saxlanmasını qadağan edən qanun layihəsini maliyyələşdirdi. Konqres, hökumət üçün riskini azaltmaq istədi. Ümumilikdə, iki GSEs 11,2 trilyon dollarlıq ipoteka bazarının 5,5 trilyon dollarına sahib olublar və ya təmin etdilər.
Lakin Senatın layihəsi uğursuz oldu və Fannie və Freddie riskli borcların sahiblərini artırdılar.
Kreditlərin satışından əldə etdikləri haqlardan daha yüksək faiz dərəcələrindən daha çox pul qazana bilərlər. Yenə də rəqabət qabiliyyətli bir bazarda yüksək səhm qiymətlərini saxlamağa çalışdılar.
Hökumət tərəfindən maliyyələşdirilən müəssisələr kimi, Fannie və Freddie onlar olmalı olduğundan daha çox risk aldılar. Onlar nəticədə öz zərərlərini ödəmək məcburiyyətində qalan vergi ödəyicilərini qorumadılar. Amma mənzilin aşağı düşməsinə səbəb olmadı. Bazarı ekzotik kreditlərlə daşımamışlar. Bunun əvəzinə, ipoteka böhranının bir səbəbi deyil, nəticəsi idi.
Tərtib edilənlər Fannie nin düşməsinə səbəb oldu
2007-ci ilədək portfelinin yalnız 17% -i subprime və ya Alt-A kreditləri olmuşdur. Lakin sonra mənzil qiymətləri azaldı və ev sahibləri defolmadan başladı. Nəticədə subprime kreditlərin nisbətən kiçik bir hissəsi itkilərin 50 faizini təşkil etmişdir.
GSEs, Fannie və Freddie kimi kredit portfelinin ölçüsünü səhmdar satışından kifayət qədər kapital ilə ödəmək tələb olunmadı. Bu, onların lobbiçilik səylərinin və onların kreditlərinin sığortalanmasının nəticəsidir. Bunun əvəzinə, onların portfelinin faiz dərəcəsi riski qarşısını almaq üçün törəmələri istifadə edirdilər. Törəmələrin dəyərinin düşdüyü zaman, kreditləri təmin etmək qabiliyyəti belə oldu.
Bu törəmələrə məruz qalma, əksər banklar üçün etdiyi kimi, azaldığını sübut etdi. Mənzil qiymətləri düşdükcə, hətta ixtisaslı borcalanlar evdən daha çox dəyər qazanıblar. Evi hər hansı bir səbəbə görə satmaq tələb olunarsa, bankın təxirə salmasına imkan verərək az pul itirərdilər. Mənfi amortizasiya və faizsiz kreditlər üzrə borcalanlar daha da pis vəziyyətdə idi.
Fannie və Freddii aradan qaldırılaraq, Bina bazarını məhv edərdi
Bəzi qanunvericilər Fannie və Freddie'yi aradan qaldırmağa təklif edirlər. Digərləri ABŞ-ın Avropanı ev ipotekalarının maliyyələşdirilməsi üçün bağlanan istiqrazlardan istifadə etməsini kopyaladığını göstərir. Bağlı istiqrazlar ilə, banklar ev ipotekaları üzrə kredit riskini saxlayırlar. Onlar xaricdəki investorlara verilmiş istiqrazları satırlar. Bu onlara faiz dərəcəsi riskini yükləməyə imkan verir.
Konqres Fannie və Freddie'i ləğv edərsə nə olacaq? Bu, ipotekanın mövcudluğunu kəskin azaldır və xərcləri artırırdı. Banklar zəmanət verilməyən ipoteka verməkdən çəkinirlər. İpoteka faizləri yüzdə 9-10 kimi yüksək ola bilər. İpotekalar nadir və bahalı olardı. ABŞ mənzil bazarı dağılacaq.