Təəssüf ki, bir çox biznes sinif otellər bir yerə 2 ilə 15 milyon dollara başa gəlir. Lüks və lüks otellər asanlıqla 30-60 milyon dollar və ya daha çox tələb edə bilər.
Bunun ən çoxu borclu olaraq ənənəvi şəkildə maliyyələşdirilirsə də, tələb olunan kapitalın ödənişi hələ də bütün investorlar üçün mümkün olan sahədən kənarda.
Yaxşı xəbər? Bu günlərdə otellərdə investisiya etmək üçün başqa bir yol var. Broker hesabınızdakı otel REIT'lərinizi səhmlər , istiqrazlar və ya qarşılıqlı fondlar kimi satın ala bilərsiniz. Birincisi, bir an üçün yenidən GYOlar haqqında danışaq. Unudulmuş və ya heç vaxt öyrənməmisinizsə, daşınmaz əmlak investisiya idarəsi və ya GYO əmlak və daşınmaz əmlakla əlaqəli aktivləri əldə etmək və idarə etmək üçün xüsusi bir növüdür.
Adi şirkətlərdən Gİİ'ləri fərqləndirən şeylərdən biri, Konqresin onları bir neçə ciddi şərtlər yerinə yetirildiyi təqdirdə, korporativ vergilərdən azad etdiyini, ən vacibi isə bütün mənfəətlərin ən azı 90% -ni nağd dividendlər şəklində bölüşdürməkdir səhmdarlara.
Bu, güzəştlərin faiz dərəcəsi hərəkətlərinə çox həssas olmasını təmin edir, həm də onların mavi çipli səhmdarlarına nisbətən çoxlu dividend gəlirləri təklif edirlər.
Saldırı? GYO bölüşdürmələri vergi kodu altında "ixtisaslı dividendlər" deyildir, yəni vergi vergiyinin aşağı, daha cəlbedici dividend vergisi dərəcələri deyil, adi gəlirlər kimi vergiyə cəlb ediləcəkdir.
Əhəmiyyətli bir portfel yaratmağa başladıktan sonra, bu Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) və ya başqa bir vergi sığınacaqından çox satın alsanız, bu, bəzən sizi narahat edə bilər, çünki Sizlə əlaqəli olmayan Mənfəət vergisi və ya UBIT . Bu fərqli bir gün üçün fərqli bir müzakirədir.
Hotel REITs - Apartment GYIT və ya Gəmi Leasing Mall məkanında ixtisaslaşır
Müxtəlif sənaye və sektorlarda səhmlər fərqli risk xüsusiyyətlərinə malik olduğu kimi, GYOlar da ixtisaslaşmış olan daşınmaz əmlak layihəsinin növündən asılı olaraq fərqlənirlər.
Bu əmlakı açıq şəkildə əldə etmək üçün alışmış alış-veriş edənlər üçün xəbər deyil - onlar ilk əl təcrübəsindən bildikləri kimi, bir mənzil binası əsasən iqtisadiyyat, ənənələr, praktikalar, qanunlar və iş yerində qüvvələr - bəzən ictimai qiymətli kağızlar vasitəsilə daşınmaz əmlak əldə edən yeni investorlar üçün sürpriz kimi gəlir.
Ticarət ofisinizin GYO'nuzun bum və büstü dövründən qaynaqlanan dövriyyəyə görə icarə dərəcələri ilə qarşılaşa biləcəyini başa düşmürlər, halbuki, sənaye anbarınızın GYTE'si daha çox sabit ola bilər, çünki mümkün olan minimal təmir xərcləri ilə mümkün qədər çox vaxtdan çoxdur. bir mənzil binası kimi bir şey.
Bu aktiv sinifinin xarakteri.
Əmlak investisiya sənayesində bir maraqlı sub-ixtisas otel REIT edir. Yəqin ki, adından üzə çıxa biləcəyiniz kimi, otel GYOları mehmanxana və qonaqpərvərliyə aid xüsusiyyətləri inkişaf etdirmək, idarə etmək, əldə etmək və ya maliyyələşdirmək üzərində işləyir.
Bunlar unudulmuş avtomobil yollarının və dövlət yollarının kənarında yerləşən büdcə xanımlarından dünyanın bəzi əyləncə, qumar və əhalinin paytaxtlarında beş almaz nüfuzlu istirahət mərkəzinə qədər dəyişə bilər. Onlar əmlakın inkişafı və sahibliyini əhatə edə bilər, gəlirlərin payı müqabilində otelin faktiki fəaliyyətini idarə etmək üçün üçüncü tərəfin idarə heyətinə ödənilir .
Onlar gəlirlərin kəsilməsi üçün əsasən digər insanların mehmanxana mülklərini idarə etməyə yönəldə bilərlər. Onlar otel layihələrinin maliyyələşdirilməsini cəlb edə bilərlər.
Siz özünüzün nə olduğunu başa düşməlisiniz və ya qazandığınız qənaətə məruz qalırsınız.
Hotel GYO'lar bənzərsiz dəyişkəndir, çünki otel doluluqları ümumi iqtisadi şərtlər ilə əlaqələndirilir və onları genişləndirməyə və daralmaya çox həssas edir. Bir tənəzzül gəldikdə, biznes yerinə səyahət büdcələrini sıxır, video konfrans və ya telefon zəngləri üçün üstünlük verirlər. Ailələr və təşkilatlar evlərinə yaxınlaşaraq məzuniyyətlərini təxirə salırlar.
Bir otel üçün GYO, bu tez-tez eyni zamanda quru pul axını deməkdir, məhsullar yüksəlir və siz ədədlərin və ya səhmlərin dəyərində dramatik azalmalara səbəb olur. Əksinə, hər şey dəyişikliyə gəldikdə, bu çöhrçəkmə ödənişlərini və bazar dəyərlərini əldə etmək üçün pulunuzda bəzən damdan partladılır. Onlar saat işi, nəsildən sonrakı nəsil kimi pulları atırlar ki, dünyanın qəribələrindən çox fərqlidirlər; Colgate-Palmolive və ya Nestle kimi şirkətlər. Gələcək bir otelin necə işlədiyini göstərmək üçün bir real dünya illüstrasiyasına baxaq.
2008-2009 İqtisadi Collapse əsnasında Real Otel Gəzinti necə oldu
Hospitality Properties Trust, 299 otel, 43.976 otaq və ya suit, habelə 185 məxsus və ya icarəyə verilən səyahət mərkəzlərini əhatə edən bir oteldir. SEC sənədlərinə görə, bu xüsusiyyətlər Amerika Birləşmiş Ştatları, Kanada və Porto Rikonun 44 əyalətində yerləşir.
Hotel REIT otel portfelini Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels daxil olmaqla, çeşidli franchise müqavilələri kolleksiyası ilə fəaliyyət göstərir. Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts, Hawthorn Suites, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts Marriott, və Park Plaza Hotels & Resorts.
Böyük çöküntüdən bu yana daşınmaz əmlakın dağılması əvvəl iqtisadiyyata ən böyük tənəzzüldən bom əvvəl, bu otel GYO sahibləri üçün yağ dağılımlarını yaradıb. 2004-cü ildə, hər bir səhm üzrə 2.88 dollar, 2005-ci ildə, 2.89 dollara nisbətdə pul, 2006-cı ildə, 2.94 dollar səhm, 2007-ci ildə, 3.03 dollara səhm, 2008-ci ildə 3.08 dollara satılmışdır.
Maliyyə dünyası dağıldıqda, otel rezervasyonları uçurumdan düşdü. Biznes konfransları ləğv edilmiş və pul paylamaları azalmış, hər bir səhm üçün 0,77 dollara düşərək, 75% -dən çox azalmışdır. Hesabınıza ödəmək üçün həmin vəsaitə güvəndiyiniz halda, birdən-birə ehtiyacınız olduğu anda buxarlanmış olduğunu gördünüz.
Səhmlərini satmağı ağılsızlıqla (yenidən bir otelə məxsus olan GYO sahibi olmağınızı bilməliyəm, bu, mülkiyyət təcrübəsinin bir hissəsi və hissəsidir), 2006-cı ildə 51,50 dollardan yüksək olan hissələr 2009-cu ildə yalnız 6,90 dollara çökmüşdü. passiv gəlirinizdəki ağır kəsmənin zədələnməsinə səhv qiyməti əlavə edildi.
Otelin GYİB mülkiyyətinin təbiətini başa düşən inkişaf etmiş investorlara nə oldu? Onlar payız arxasında oturdular, pul bölüşdürmələri baxımından $ 32.46 hissa qiyməti ilə səhm başına 1,96 dollara çıxdı. Əlbəttə ki, yaxşı illər yaxınlığında deyil, olduqca dəhşətli bir ölçü dövrü üçün, satınalma gücünüzü qoruyaraq , vergilərdən sonra bir qədər inflyasiyanı döydünüz .
On il əvvəl əmlakın təhlükəsizliyini satın aldınız, səhm üçün 26,50 ilə 42,40 dollar arasında ödəmişdiniz. Həmin müddət ərzində pul vəsaitlərinin paylanmasında 24,83 dollar və ya daha çox pul yığdınız. Əgər zərif olsaydınız və böhran dövründə həmin dividendlərə yenidən baxırsınızsa , onlar bir maliyyə akademiyasına "qayıdış sürətləndiricisi" adlandırdılar və hər bir çek üzrə bir neçə yüz faiz mənfəət əldə etdilər və ya qismən bazar dəyərinin bərpası.
Bu otel GYO-nun bir sənaye GYə kimi bir şey ilə kontrast. Dünyadakı düşmələrlə birlikdə, müəssisələr öz anbarlarını, nəqliyyat vasitələrini və fabrikləri boşaltmaq istəmir. Bundan əlavə, onlar tez-tez (həmişə) firmanın özü iflas etdiyi hallarda qanuni olaraq borclu olan icarə müqavilələrini ödəyə bilirlər. Eyni zamanda, EastGroup Properties kimi bir sənaye GYO da dividend kəsməmişdir.
Dow Jones Industrial Average və S & P 500 kimi fond bazarı göstəricilərindən çox fərqlənməyən fond 49,54 dollardan 24,58 dollara düşdü, yalnız 49,36% azaldı! Qiymətli kağızlar axınının təbiətini nəzərə alaraq və bu bazar dəyərini necə təsir etdiyini nəzərə alsaq, bu olduqca təsir edici. Daha təsirli mi? Səhmlər həqiqətən hazırda 59,32 dollar səviyyəsindədir, buna görə də sizin əldə etdiyiniz bütün dividendlərin üstünə səhmdar cəmi 10,78 dollar və ya 22% + gəlir .
Hotel GYTE investorlar üçün təsirləri açıqdır
Əgər onlara sahib olmaq istəyirsinizsə, otel REIT-lərini əldə etmək üçün strateji cəhətdən dörd əsas yol vardır:
- Yalnız fond bazarında qəza zamanı otelin Gİİ-lərinin satın alınması , indeks fondlarından və ya sonradan abadlıq planlaşdırdığınız digər holdinqlərdən fərqli olaraq müalicə olunur. Pulunuzun aşağı səviyyəsini aşağı salırsınızsa, pulunuzu başqa yerə sərmayə qoymağı planlaşdırırsınızsa, satın alma qiymətinizi nağd dividendlərdən daha tez çıxarırsınız.
- Bəzən, ən pis anda satın alacağınızı bilirsiniz, lakin yüksək və aşağı səviyyələrə güvənən, reinvested dividendlər ilə birləşən, bilirsiniz ki, mütəmadi olaraq , otelin GYİ-lərinə orta hesabla dollar dəyəri orta hesabla , qənaətbəxş bir ümumi gəlir üçün hər şeyi orta hesabla ödəyəcəkdir. Çoxlu adam üçün bu, daha çox yaxşı bir yanaşma deməkdir, çünki orta hesabla dollar ortalama dəyəri , xüsusilə diversifikasiya ilə birləşdirildikdə, fond bazar riskini kəskin şəkildə azaldır.
- Spekülatur . Otel sənayesi dağıldıqda, bom illər qayıtdıqdan sonra otelin GYO'larını satın alsın, daha sonra isə daha yüksək səviyyəyə çıxarsa belə onları atın. Buradakı uzunmüddətli müvəffəqiyyətlər odur ki, otel sənayesini örtülü şəkildə anlaya bilməyəcəksiniz və GİET alımını mülkiyyətini satın almaq üçün milyonlarla dollar xərclədiyiniz halda eyni şəkildə müalicə edə bilərsiniz, amma bir azlıq var maliyyə cəhətdən mürəkkəb insanlar orada qiymətləndirmə əsasında aparmaq qabiliyyətinə malikdirlər ki, onlar çox yaxında satın alarkən və ya çox vaxt erkən satışda olsalar da, investorlar tərəfindən verilmiş vəziyyətdədirlər, bütövlükdə, çox optimist olmaq üçün bir vərdiş var və ya zaman zaman pessimistdir.
- Dəsmalda atın və Viganard GYİD İndeksi Fonu kimi bir şey satın alın ki, bu da müxtəlif güzəştləri bir araya gətirən, müxtəlif reallıq portfelin bir hissəsi kimi, otelin GYO'ları ilə bir araya gətirir. Bu, daha aşağı dividend veriminə malikdir, lakin, əgər aşağı riskli biznesin ticarətə dəyər olduğunu düşünürsəniz, bu, ən yaxşı hərəkət tərziniz ola bilər.
Hər halda, otel REITs ürəksiz deyil. Nə etdiyinizi bilmirsinizsə, yüngül başlayın.