Bir Qısamüddətli Satışın Birinci Adımları
Başlamaq üçün strategiyanı planlamaq və bir neçə suallara cavab verməlisiniz.
Qısamüddətli satış çox müxtəlif növləri var. Aşağıdakı suallara cavab verə bildiyiniz müddətdə qısamüddətli satış növlərinin hamısını bilmək lazım deyil:
- Borc verən kimdir? Sizin borc verəniniz əhəmiyyətli deyil, çünki sizin qısa satışınız necə işləndiyini müəyyən edir, lakin borcalanın xidmətçi və ya investor olub-olmadığını öyrənmək lazımdır. Sizin borc verəninizin səlahiyyətinə malik olmadığı təqdirdə, qısaca satışınızı yekunlaşdıracaq investor.
- Maliyyə çətinliyiniz varmı? Əgər belədirsə, bir çətinlik məktubu yazmalısınız. Əgər maliyyə çətinliyiniz yoxdursa, onda sizin borc verəninizin Bank of America olduğunu və bir Kooperativ Qisa Satışı və ya HIN Təşviqi üçün uyğun olacağınıza ümid edirsiniz. Kaliforniyadakı kreditorların əksəriyyəti satıcının maliyyə çətinliyini sənədləşdirə biləcəyini görmək istəyir. Satıcı bir FICO skoru ilə birləşərək bir neçə gün günahlandırırsa, istisna tez-tez Fannie Mae ilə edilir.
- Kreditiniz hökumətin kreditidirmi? Hökumət kreditlərinə Fannie Mae və Freddie Mac kimi hökumət tərəfindən maliyyələşdirilən bir təşkilat (GSE) məxsus kreditlər daxildir. Qaydalar GSE krediti üçün fərqlidir. Kreditiniz FHA və ya VA isə, bu növ kreditlər daha uzun müddətə işlənir və iki addımlı bir prosesdə təsdiqlənir.
- Bir HAFA qısa satış üçün uyğun mu? Bank of America vasitəsi kimi bəzi HAFA qısa satış növləri çox uzun müddət ala bilər. Hökumət tərəfindən verilən müddətlər nadir hallarda təqib edilir. Mən Bank of America-nun HAFA-nın qısamüddətli satışını orta hesabla 6 aydan 12 ayadək müddətə aparmağa məcbur oldum. Kaliforniyadakı HAFA-nın qısa satışına yalnız bir üstünlük 3.000 dollar satıcının bağlanması zamanı alacaq, ancaq satıcının əmlakı yalnız satıcının yalnız pul alacağı gözlənilir.
HAFA-nın qısa satışını etmək istəyirsinizsə, proses bir Fannie Mae HAFA qısa satışına və Freddie Mac HAFA-a müntəzəm bir satışdan qısa satışına görə fərqlənir, çünki yenə də hökumət tərəfindən maliyyələşdirilən müəssisələrdir. Freddie Mac HAFA qısa satış üçün heç bir ARASS yoxdur, yəni bir təklif təqdim etməzdən öncə təsdiq edilməlidir.
Heç bir agent bir HAFA qısa satış edə bilməz. HAFA-nın qısa satışını həyata keçirməyə qərar verdiyiniz təqdirdə yalnız sertifikalı və təcrübəli HAFA qısa satış agenti ilə işləməlisiniz.
Bir Qısamüddətli Satışı üçün Məsuliyyətin Verilməsi Alın
2011-ci ilin iyul ayında, Kaliforniya SB 458- in keçməsi üçün çatışmazlıqlar və müsbət aspektlər var. Bəzi hallarda, məhdudiyyətlər bir neçə ikinci kreditorları qısa bir satışın təsdiqlənməsi üçün daha istəksiz vəziyyətə saldı.
Bununla yanaşı, qanun əlavə olaraq, bankın satıcının qısamüddətli satış razılaşmasının şərtləri kimi bir töhfə verməsini tələb etməsinə mane olur.
SB 458, e-paraqraf əlavə edərək, Kaliforniya Mülki Məcəlləsinə 580 dəyişir. 580e Kaliforniya Mülki Məcəlləsi bank bankın qısa satışını təsdiqlədiyi halda, satıcının fərdi məsuliyyətdən azad etməsini tələb edir. Ehtiyac yoxdur:
- Ev şəxsi yaşayış və ya icarədir
- Kredit, çətin pul və ya alış puludur
- Kredit birinci, ikinci və ya üçüncü mövqedədir
Heç bir fərq etməz. Kaliforniyadakı 1-dən 4-ə qədər qısa satışını təsdiq edən hər hansı bir borc verən satıcı məsuliyyətə görə azad etməlidir və qüsurlu bir qərar çıxara bilməz. Əlbəttə, qanunlar dəyişə bilər. Beləliklə, çatışmazlığı aradan qaldırmağa və ya satıcının sərbəst buraxılmasına dair xüsusi bir şifahi olan qısa bir satış təsdiq məktubu əldə etmək müdrikdir.
Kaliforniya Qısamüddətli Satışın vergiləri
Kreditin yenidən maliyyələşdirilməsidirsə, satıcılar vergi mütəxəssisindən vergi məsləhətini almalıdırlar. Bunun səbəbi, faiz dərəcəsi və müddəti üçün yenidən maliyyələşdirmə, vergi məqsədləri üçün fərqli olaraq yenidən maliyyələşdirmə olan yenidən maliyyələşdirmədən daha yaxşı idarə olunur. Yenidən maliyyələşdirmə zamanı azad pul, müəyyən şərtlər nəzərə alınmaqla, qısa satışdan sonra da vergiyə cəlb edilə bilər.
2007-ci ildə İpoteka Dəyirmanlıq Borc Kömək Xidməti federal qanundur. Vergi vergisindən müəyyən bir maksimum məbləğə qədər fərdi məskunlaşma yerlərindən azad edilir. Bu Kaliforniya qanun deyil. İllərdir Kaliforniya dövlət qanunları federal qanun yansıtdı. Kaliforniya qanunvericiliyi satıcının ipoteka borcunun ödənilməsi üçün dövlət vergisi vergilərindən azad ediləcəyi bir cavab vergi hesabçı tərəfindən ən yaxşı cavabdır. Çünki satıcının diskvalifikasiya edilməsinə baxmayaraq, tətbiq oluna biləcək digər istisnalar vardır.
Bundan əlavə, 2013-cü ildə verilmiş ipoteka məktubları federal və dövlət səviyyəsində vergitutmadan California-da 1-dən 4 ədəd satışçıya satılır.
Bir qısa satış üçün hüquqi və vergi məsləhətləri istəsəniz, məsləhət verə bilmək üçün lisenziyalı və xüsusiyyətli bir şəxsə müraciət edin. Əmlak agentləri hüquqi və vergi məsləhətlərini təqdim edə bilməzlər.