Kirayəçilərin 1031 Birjalarında Ümumi Nasıl Olacağı

Ümumi Kirayəçilər Diversifikasiyaya imkan verir

C. Grant Conness, Prezident, 1031 Alternativlər Qrupu

Bu gecə yarısı təmir telefon zənglərindən yoruldunuz və kiracınızla sıxılmaqdan yoruldunuz? İcarə çekləri və təmir işçilərini təqib etdiyiniz üçün bəlkə xəcalətli ola bilərsən? Bəlkə siz kirayə və ya kiçik mənzil bina satmaq istərdiniz, ancaq vergi nəticələrindən qorxursunuz. Əslində, yeni bir alış-veriş mərkəzinin bir hissəsini satın almağı düşünürdünüz, ancaq əlbəttə ki, nağd pul ödəməklə alqı-satqını ala bilməyəcəksiniz və əslində bir evə nağd pul verməmisiniz .

Sənin kimi səslənirsə, yaxşı xəbər. Birgə Borsada 1031 Kiracı istifadə edərək, bu kirayə və ya mənzil bina satmaq, kapital mənfəət vergisinin qarşısını almaq və pulunuzu hələ sizin üçün işləməyinizi təmin edə bilərsiniz. Bir TIC olaraq bilinən Ortaq Kirayəçilər, sərvətin bir və ya daha yüksək keyfiyyətli mülkiyyətə sahib olmağın ən yaxşı yollarından biridir və sərvətin qorunması və mülkiyyət rəhbərliyinin baş ağrısını aradan qaldırır.

Ümumi 1031 dəyişməsində kirayəçilər diversifikasiya etməyə imkan verir

Məsələn, 15 ildir ki, sahib olduğunuz dördfleksi satarsınız və 400 min dollarlıq kapitalınız var. Siz hələ də davam etdirdiyiniz borc məbləğindən asılı olaraq, yeni investisiyanın alış qiyməti təxminən bir milyon dollar ola bilər. Bu çox pul olsa da, hələ də yalnız üst notch xüsusiyyət almaq üçün uyğun ola bilər. Bununla belə, bir TİK-ə investisiya qoymaq qərarına gəldiyiniz təqdirdə, 400.000 dollarlıq kapital 30 milyon ABŞ dolları dəyərində bir milyon dollarlıq faiz əldə edə bilər.

Ümumi 1031 Mübadilədə Kiracılar, müxtəlif coğrafi yerlərdə bir neçə fərqli xüsusiyyətlər arasında şaxələnməyə imkan verir. Bir anbara və ya saxlama vahidlərinə, yüksək səviyyəli bir otelə və ya ofis kompleksinə, xəstəxanaya və ya yardımlı yaşayış obyektinə və ya milyonlarla qiymətləndirilir olan bir mənzilə investisiya edə bilərsiniz.

Bu diversifikasiya investisiya portfelinizin riskini azalda bilər və potensial dəyərini artıra bilər.

Etibarlı investisiya məsləhətçisindən soruşun, investisiyanı satan şəxs deyil.

İPUCU: Birgə Borsada hər hansı bir 1031 Kiracıya investisiya etməzdən əvvəl, etibarlı bir müvəkkiliniz sənədləri nəzərdən keçirin və lazımi səy göstərin. Bu, təhlükəsizliyi satan müəssisənin mümkün tədqiqatını, o cümlədən müəssisənin düzgün lisenziyalaşdırılmasını təmin etməkdən ibarətdir. Bir çox firibgar var, zəngin tez seminarlar scammers almaq , iş bu işi.

IRS 1031 Ümumi Mübadilədə Kiracıya Qaydalar

1031 Borsa üçün İRS qaydaları, sermaye qazanmalarını və amortizasiyanın geri alınma vergilərini təxirə salmaq üçün ciddi şəkildə təqib edilməlidir. İtirilmiş Mülkiyyət investisiya üçün saxlanmalı və ya sahibinin ticarətində və ya işində istifadə edilməlidir.

Potensial olaraq uğurlu TIC 1031 Bəyannaməsi üçün beş ümumi tələblər aşağıdakılardır:

1. Satışdan əldə edilən gəlirlərin 100% yenidən investisiya edilməli və Ticarətin dəyişdirilmə mülkiyyətinin dəyəri Sərbəst mülkiyyətə bərabər olmalıdır.
2. Nitelikli bir vasitəçi , təyin edilmiş satıcıya çevrilir və Geri Qaytarılmış Əmlakın satışından əldə edilən gəlirləri tutur.

1. Ən azı üç "xoşagəlməz" dəyişdirmə mülkiyyətinin yazılı şəkildə tanınması lazım olan 45 günlük bir şəxsiyyət müddəti var.
2. 200% Qaydası hər hansı bir Replacement Properties xüsusiyyətinin müəyyən oluna bilər, lakin onların ümumi dəyəri Relinquished Əmlakın dəyərinin 200% -dən artıq olmamalıdır.
3. Üç mülkiyyət qaydası və% 200 Qaydası tətbiq edilmirsə, mübadilədə əldə ediləcək ticari mülkiyyətlərin ümumi bazar dəyəri , müəyyən edilmiş bütün əmlakların ümumi ədalətli bazar dəyərinin ən azı 95% -ni təşkil etməlidir.

Elizabeth Weintraub tərəfindən redaktə edilmişdir. Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.

C. Grant Conness, Prezident, 1031 Alternativlər Qrupu

Əvəzləşdirmə obyekti seçildikdən sonra, investor Yeni Mülkiyyətin bağlanması üçün İstiqamətləndirilmiş Mülkiyyət alıcının köçürülmə tarixindən 180 gün keçdikdə. İstiqamət olunan əmlakın satıldığı vergi ili üçün investorun vergi bəyannaməsi ilə əlaqədar hər hansı bir uzadılması ilə əlaqədar tarix 180 gün müddətindən əvvəlsə, onda 1031 mübadilə bu tarixə qədər tamamlanmalıdır.

İnvestorlar, həmçinin 180 günlük müddətin bir hissəsinin artıq 45 gün müddətində istifadə edildiyini xatırlamalıdır. Həftə sonları və tətilləri əhatə edən 45 günlük qayda üçün heç bir uzantı və istisna yoxdur. Müddəti aşdıqda bütün mübadilə diskvalifikasiya edilə bilər və cəzalar və vergilər təqib olunacaq.

Bir investor birdən çox əmlaka bir qismli maraq alsa, planlaşdırılan bağlanma tarixlərinin son tarixdən qabaq olduğuna əmin olmaq məsləhətdir.

Ümumi Mübadilə Müddəti və Mülkiyyət sığortası üzrə kirayəçilər

Bir TİK-də sahib kimi, ümumi bir kiracı kimi ayrı bir işi alırsınız və mülkiyyətdəki maraqların faizini təmin edən bir ünvan siyasəti alırsınız. Hər hansı bir tək sahibi kimi eyni hüquqlara maliksiniz.

Nağd pul və 1031 dəyişikliyində kirayəçilərə minnətdarlıq potensialı

Sizin keçmiş investisiyalarınızdan əldə etdiyiniz pul vəsaitlərinin hərəkətindən daha çox ola biləcək potensial mülkiyyətinizə nisbətdə gəlir üçün potensial var.

Pul vəsaitlərinin hərəkəti yeni alışda əsasınızın köhnəlməsidir .

Nəticədə satılırsa, mülkiyyətin qiyməti varsa, qiymətləndirməni də paylaşırsınız. Bir TİK, mirasçılarınızın ölümündən sonra bir basqın əsasını alması üçün dəyərli bir əmlak planlaşdırma vasitə sayılır.

Elizabeth Weintraub tərəfindən redaktə edilmişdir. Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.

C. Grant Conness, Prezident, 1031 Alternativlər Qrupu

1990-cı illərin ortalarından sonuna qədər investorlar IRS-ə birbaşa qərarlar vermişlər ki, bölüşdürülməmiş (fasiləsiz) kirayəçilər, mülkiyyətin ümumi maraqları altında bölmənin 1031-ci bəndinə əsasən vergi təxirə salınma hüququna malikdirlər.

Buna cavab olaraq, 2000-ci ilin oktyabrında IRS 2000-46 Gəlir Proseduru çıxardı. Bu prosedur bir sıra kirayəçilərin ümumi əlaqələrdə federal vergi məqsədləri üçün tərəfdaşlıq kimi qiymətləndirilə biləcəyini və bu səbəbdən 1031 baxımından qeyri-mümkün olduğunu düşünür.

IRS, artıq heç bir əvvəlcədən qərar verməyəcəyini açıqladı. Bu qərar 2002-ci ilin mart ayında ləğv edilib və 2002-22-ci illər üzrə gəlir proseduru ilə izah edildi.

"Rev. Proc." Kimi tanınan "Gəlir Proseduru 2002-22", IRS tərəfindən nəzərdən keçiriləcək olan 15 maddədən ibarətdir ki, "icarə mülkiyyətində ayrılmaz fərdi faizin faizin sahibkarlıq subyekti " - uyğun olmayan tərəfdaşlıq deməkdir ki, mübadilə audit və vergi nəticələrinə məruz qala bilər.

Ancaq əvvəlcədən bir qərara gəlmək hələ də mümkün olmayacaqdır. IRS nəzərdən keçirilməsi üçün tələb olunan məlumatların əksəriyyəti sponsorun əmlakı əldə etməsinə, kreditləri bağlamağa və ümumi maraqları icarəçilərə satana qədər mümkün deyildir. Buna görə, ən çox sponsorlar şurasının Xüsusi Yerləşdirmə Memorandumunda iştirak edən "olmalıdır" və ya "verəcək" vergi rəyinin səbəbi.

Kirayəçilərin 1031 Birjalarında ümumi gəlir qaydası

The Rev. Proc. Kirayəçilərin birgə mülkiyyətdəki strukturu, maliyyələşdirilməsi və idarə olunması üçün aydın təlimat verilmişdir. Sponsorlar və borc verənlər adətən 10 və 25 investor arasında olan bəzi xüsusiyyətlərə görə daha az sərhəd müəyyən edə bilərlər.

Ər-arvad bəzən vahid bir şəxs kimi qəbul edilir (dövlət qanunlarına əsasən) və ortaq mülkiyyətçilərindən heç biri vergi bəyannamələrini tərəfdaşlıq kimi təqdim etməyə icazə verilmir. Hər bir tərəfdaş sahibinin satılması və ya qismən mülkiyyətini bölüşdürmə hüququna malikdir, ancaq digərləri satmaq üçün təklif etdikdən sonra başqalarına verilir. Mənfəətin mütənasib bölüşdürülməsi və borc (ipoteka) mövcuddur.

Bu aydın təlimatlarla, TIC sənayesi ciddi şəkildə başladı və daha çox sayda yeni sponsor, broker / diler və bazarda qeydiyyatdan keçmiş nümayəndələri cəlb etdi. 1990-cı illərdən etibarən, Ümumi 1031 Birjalarında Kiracılar böyük maraq gördü. Əslində, 2002-ci ildən 2004-cü ilədək kapitalda artım TİK-lərdə 550% mantar qazanmışdır. 2007-ci ildə bağlanmış TİK investisiyalarının ümumi dəyəri 8,5 mlrd. Bəziləri deyirlər ki, bu rəqəm daha da yüksəkdir - 10 milyard dollara (leverage daxil olmaqla) çatır.

Akkreditə edilmiş investorlara ümumi təkliflər üzrə kirayəçilər

TİK təkliflərinin böyük əksəriyyəti yalnız "akkreditə edilmiş investorlara" verilir, yəni müəyyən maliyyə meyarlarının yerinə yetirilməsini nəzərdə tutur.

1. Tək investorlar (və ya həyat yoldaşı ilə birlikdə) 1 milyon dollardan artıq dəyərə malik olmalıdırlar.
2. Bu sonrakı 2 illik 200.000 dollar illik gəliri davam etdirəcəyini gözləyirik.

1. Ötən 2 il ərzində 300 min dollar məbləğində həyat yoldaşı ilə birgə gəlir heç bir dəyişiklik gözləmədən.
2. Bir MMC, Tərəfdaşlıq və ya Korporasiya kimi bir təşkilat ən azı 5 milyon ABŞ dolları və ya aktivlər 5 milyon ABŞ dollarından az olduqda, hər bir investor fərdi olaraq akkreditə edilməlidir.

Elizabeth Weintraub tərəfindən redaktə edilmişdir. Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.

C. Grant Conness, Prezident, 1031 Alternativlər Qrupu

İnvestor, 1031 Birjalar və Kirayəçilərin ümumi 1031 Birjasında işləməsinə ixtisaslaşan bir çox şirkətdən birinin dəyişdirilməsi Əmlak tapmasında dəyərli yardım ala bilər. Bu TİC mütəxəssisləri çox sayda investisiya mülkiyyətinə malikdirlər və qiymət müqayisələri, açıqlamalar, xalis gəlir, vakansiya hesabatları və s.

Ümumiyyətlə, sponsor firmalar TİC 1031 Birjası üçün İRS tələblərinə cavab verdiklərini təmin etmək üçün bu əmlak təkliflərini strukturlaşdıran böyük miqdarda pul sərf etmişdirlər. Bəzən sponsor bir satınalma müqaviləsi bağlayır və daha sonra brokerlik dilerlər vasitəsi ilə satılan Xüsusi Yerləşdirmə Memorandumu (PPM) adlanan təklif sənədlərini hazırlayır. Bir neçə sponsorlar marketinq əvvəlində əmlaka yaxındırlar, lakin bu, xərclərin ödənilməsi səbəbindən daha bahalı ola bilər.

Qeydiyyata alınmış investisiya nümayəndəsinin qiymətləndirilməsi

• TİK investisiyalarında ixtisaslaşan qeydiyyatdan keçmiş investisiya nümayəndəsini seçin. Bu, investisiya mülkiyyətinizi satmadan əvvəl edilməlidir.
• Bəzi əvəz xüsusiyyətlərini qiymətləndirin. Bunu qeydiyyatdan keçmiş investisiya nümayəndəsi ilə edərkən, hər təklifin sponsorlarını nəzərdən keçirin. Onların izləri nədir? Biznes təşkilatlarının infrastrukturu kifayətdirmi? Müdirləri, işçiləri və rəhbərliyi ixtisaslı mı?

• İnvestisiya nümayəndəsinin Seriya 7 və ya Series 22 lisenziyasına və ya Series 63 və ya Series 66 lisenziyasına malik olduğundan əmin olun. O, həmçinin kommersiya ticarəti ilə təcrübəli olmalıdır və müvəffəqiyyətli TİQ mübadiləsinin sübut edilmiş izini tapmalıdır.

Sponsor şirkətlərdən soruşulan suallar

• Sponsorun proqramı investorlara yaxşı qurulmuş və ədalətli ola bilərmi?

• Qurban kəsilməz bir şəkildə, qanuni və mexanik şəkildə, düzgün açıqlamalarla birgə qoyulur mu?
• Sənədlərdə göstərilən məqsədlər bir araya gəldi mi?
• İnvestisiya ilə əlaqəli risklər açıqca ifadə olunurmu?
• Proqram öz aktivləri ilə hədəflərə nail olmaq ehtimalı yüksəkdirmi?
• Proqnozlaşdırılan məqsədlər faktları nəzərə alaraq məqbuldurmu?
• Hansı təhlükəsizlik tədbirləri və ehtiyatlar var?

Ümumi 1031 Mübadilədə Kiracılar mübadilə xüsusiyyətlərini axtararkən investorun bir çox seçimi təmin edir.

Ən azı 100.000 ABŞ dolları məbləğində kapital qoyuluşu tələb olunur, lakin hər bir əmlak təklifi ümumi kapitalın TİK maraqlarının mümkün sayına bölünməsi ilə müəyyənləşdirilmiş minimuma malik olacaqdır.

Hər bir PPM təklifi qiymətləndirilməli, təhlil olunmalı və digər rəqabət təkliflərinə uyğun olmalıdır. Keçmiş, indiki və gələcəkdə gözlənilən xərclər, kiracı maliyyə məlumatları, yer və ətraf mühit məsələləri araşdırılmalı və əmlakın daşınmaz əmlak bazarının tədqiqatını əhatə etməlidir.

Elizabeth Weintraub tərəfindən redaktə edilmişdir. Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.

C. Grant Conness, Prezident, 1031 Alternativlər Qrupu

TİK-ləri idarə edən bəzi şirkətlər müxtəlif investisiya mülkiyyətləri üzrə lazımi səylərini tamamlamışlar. Bunu etmək üçün qeydiyyatdan keçmiş investisiya nümayəndələri öz şirkətləri içərisində lazımi səylərini tamamlayırlar, adətən onların lazımi səyləri ilə; digərləri isə "lazımi sövdələşmə məsləhətçiləri" və vəkilləri dəvət edirlər.

Ümumi 1031 Birjalarında Kiracıların növləri

Birgə Bərabərlərdəki 1031 Kirayəçi müxtəlif yollarla qurula bilər və bu imkanlar tez-tez idarə və maliyyələşdirmə ilə qablaşdırılır.

Bəzən qeyri-bank krediti təklif olunur, bu da borcalanın borcalanın digər aktivlərindən sonra borcunu ödəməyə maneə törədir. Borc sahibinin kreditdə olan təhlükəsizliyi əmlakın dəyəri ilə məhdudlaşır.

Bununla yanaşı, bəzi kreditorlar yaxın vaxtlarda mülkiyyətdən alınmış icarə kreditin ödənilməsi üçün istifadə olunmur, bunun əvəzinə təmir üçün köçürülür və s. Olduqda məsuliyyətə imza vermək üçün məsuliyyətli bir şəxsin tələb olunmasına başlamışdır. Digər kreditorlar TİK və, bəzən hər fərdi alıcı, gələcək ətraf mühit məsələlərinə qarşı kreditoru təmin etməlidir. İnvestorlar öz orijinal investisiyalarından artıq öhdəlik ehtimalının qarşısını almaq üçün kredit sənədlərini və PPM-ni yaxından araşdırmağa çağırırlar.

TİK proqramları üzrə lazımi səy göstərməyi planlaşdırarkən, investorlar diqqətlə strukturu müqayisə etməlidirlər və 15 Rev. qaydalar. Həddindən artıq irəli sürülən bir əməliyyat IRS-yə maneə törədə bilər, beləliklə investorları gələcək vergi nəticələrinə cəlb edə bilər.

Təkliflər hər bir sahibin imzaladığı sənəd ilə qurulmuşdur və sponsoru mülkiyyətin gündəlik idarə edilməsi səlahiyyətinə malikdir. İcarə kirayəsi və icarə müqaviləsi ola bilər, toplanan kirayə və vəsait TIC tərəfdaşlarına dağıtılır.

Təkliflər fərdi investor və digər TİK əməkdaşları arasındakı əlaqəni təsvir edən ümumi razılaşmada kiracıları da əhatə edə bilər. TİK həmçinin heç bir şəxsin sahibləri kimi siyahıya alınmadığı Şəxsi Təqdimat Vahidi (SPE) kimi də qurulmalıdır. Bir SPE altında, tək bir məhdud məsuliyyətli cəmiyyət TİK-nin maraqlarını alır və satın alır. Bu qurum sahibkarlar və borc verənlər üçün əlavə məsuliyyət daşıyır. Ümumiyyətlə TİK Sponsoru investisiya idarəçiliyindən məsuliyyət daşımır və müstəqil idarəetmə işə alınmalıdır.

Birgə Borsalarda Qiymətli Kağızlar və ya Əmlakda Kiracılar mı?

Çox sponsorlar TİK investisiyalarına qiymətli kağızlar kimi baxırlar, çünki onlar əmlakın olduğu dövlətdə və ya Sponsor satışa təqdim etmək niyyətində olduğu müxtəlif ölkələrdə təhlükəsizlik tərifinə cavab verirlər. Bu deməkdir ki, yalnız lisenziyalı qiymətli kağızlar dilerlər SEC- in nəzarəti ilə bu investisiyaları sata bilərlər. Bununla yanaşı, qiymətli kağızlar olanlar da daxil olmaqla, TİK-nin bütün maraqları əməllərlə ötürülür və əksər dövlətlər onları daşınmaz əmlak kimi təsnif edirlər.

Əmlak investisiya bir təhlükəsizliyin olub-olmaması məsələsi çox mürəkkəb ola bilər və məsələ çox ciddi narahatlıq yaradır.

TİK faizinin alınması 1031 məqsəd üçün daşınmaz əmlak əməliyyatıdır, əksəriyyəti qiymətli kağızlar kimi satılır. Ancaq təəccüblü deyil ki, bəzi sponsorlar TİK maraqlarını daşınmaz əmlak kimi satmağa davam edir və onları qiymətli kağızlar kimi satmırlar.

Əmlak brokerləri, adətən, Satılan Əmlakın satışı ilə məşğul olduğundan, həmin brokerlər vasitəsilə marketinq TİK təklifləri yalnız potensial görünür, çünki onlar potensial investorları müəyyən etmək üçün bir vəziyyətdədirlər. Münaqişə FINRA (Maliyyə Sənayesi Tənzimləmə Təşkilatı) və Qiymətli Kağızlar və Borsalar Komissiyasında, qiymətli kağızlar lisenziyası olmayan hər kəsə ödəniş və ya komissiyanın ödənilməsini qadağan edən qaydalardadır.

Bu, mülkiyyət brokerlərinə köçürmə haqlarının və ya komissiyanın ödənilməsini təsirli bir şəkildə həyata keçirir. Təəssüflər olsun ki, investorları qorumaq üçün nəzərdə tutulan bu qaydalar, daşınmaz əmlak peşəkarlarına 1031 mübadilə müştərilərinə bir TİK əməliyyatının üstünlüklərini təqdim etməyə təşviq etmir.

Kirayəçilərə ümumi 1031 birjasında tələbat Güclüdür

Bir investor TİK-ni mülayim və uzunmüddətli investisiya kimi keçiriləcək əmlak kimi qiymətləndirməlidir. Likvidlik vacibdirsə alternativ variantlar nəzərdən keçirilməlidir.

Kirayəçilərə ümumi mülklərdə tələbat hər keçən il böyüməyə davam edir. TİC bazarının sürəti və 1031 mübadiləsi prosesi TİK ilə tanış olmayan investorlar üçün çətin ola bilər, lakin mənfəət və vergi qənaət imkanları çox böyükdür.

Hər hansı bir qiymətli kağız şirkəti vasitəsilə təklif olunan qiymətli kağızlar, sizə etibar edə bilməyəcəyiniz bənzər bir bəyanat təqdim etməlidir:

Bu material nə də satmaq təklifi və ya hər hansı bir təhlükəsizliyin alınması üçün təklifdir. Məlumat yalnız müzakirə və məlumat məqsədlidir. Müvafiq hüquqi, vergi və ya maliyyə planlaşdırma məsləhətini dəyişdirməyi nəzərdə tutmur. Müvafiq vergi kodları tətbiq edilir və yalnız federal qanunvericiliyə aiddir. Fərdi dövlətlərin öz əlavə vergi kodları ola bilər. Sizin dövlətinizdə müvafiq vergi və hüquqi peşə ilə əlaqə saxlayın. Bu məlumat etibarlı hesab edilən mənbələrdən təmin edilir, lakin şəxsi vəziyyətinizə uyğun olan peşəkar məsləhətlərlə birlikdə istifadə edilməlidir.

Elizabeth Weintraub tərəfindən redaktə edilmişdir. Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.