Bənzər xüsusiyyətlərin təsviri il ərzində dəyişdi
1031 vergi təxirə salınmış mübadilə daxil edin. Bir çox vergi ödəyicisi üçün bu, göydən düşən pul kimi.
1031 Birjalar Defer Vergisi
1031 Borsası, vergi ödəyicilərinə hələ də mövcud olan ən güclü zənginlik vasitəsi olaraq istinad edilmişdir. Bu sayısız maliyyə sihirbazlarının və əmlak gurusunun uğurlu strategiyasının böyük bir hissəsi olmuşdur. Daxili Gəlirlər Məcəlləsinin 1031-ci maddəsinə əsasən, vergi təxirə salınmış mübadilə vergi ödəyicisinin gəlir, investisiya və ya biznes mülkiyyətini satmasına və oxşar əmlakla əvəz etməyə imkan verir.
Bu əmlakın satışı üzrə kapital mənfəəti İRS qaydalarına riayət olunduqda təxirə salınır və ya təxirə salınır. Müdrik bir vergi və investisiya strategiyası, eləcə də əmlak planlaşdırma alətidir. Teorik olaraq, investor ölümə qədər investisiya mülkiyyətində səmərəli gəlirləri təxirə salmağa davam edə, potensial olaraq onların hamısını bir-birindən qaça bilmədi.
1984 Qanunvericiliyi bəzi istiqamətləri dəyişdi
"Bənzər bir mübadiləsi" nin başlanğıcında müddəti tamamilə sözündən götürülmüş və tez-tez çətinlik çəkmişdir.
Məsələn, 3 mərtəbəli bir kərpic mənzil binasına 1031 mübadilə yolu ilə satmaq istədiyinizi bilsəniz, sahibinin mübadilə etmək istədiyi başqa üç mərtəbəli kərpic mənzilli binanı tapmaq məcburiyyətindəsiniz. Sonra ikinizlə tanış olacağıq və mübadiləsi olacaqdır.
Keçmişdə mübadilədə heç bir zaman məhdudiyyəti yox idi.
IRS, 1984-cü ildə Bölmə 1031 (a) keçərək Konqresə gətirib çıxaran proses üzərində sərt nəzarət tələb etdi. Bu qanunvericiliyə təxirə salınmış mübadilələr, əlavə olaraq "oxşar növ" mülkiyyət müəyyən edilmiş və mübadilənin tamamlanması üçün vaxt müəyyən olunmuşdur.
Seçmə
Biznes üçün istifadə edilən və ya sərmayə qoyulan əmlak 1031 Birjaya aiddir. Şəxsi yaşayış məntəqəsinə uyğun gəlmir və ümumiyyətlə, düzəltməli və əvəz edilmiş əmlak da satışa çıxarılmayan əmlakın kateqoriyasına sığındığı üçün uyğun deyildir. Kirayə kimi tutulmayan tətil və ya ikinci evlər 1031 müalicəyə uyğun gəlmir; lakin vergi kodunun 280-ci maddəsinə əsasən bu əmlaklara tətbiq oluna biləcək istifadə testi tətbiq olunur. Bu vəziyyətdə bir vergi mütəxəssisi məsləhətləşməlidir.
İnkişaf etməkdə olan torpaq və reallaşdırma üçün alınmış əmlak vergi təxirə salınmış müalicəyə uyğun deyil. Səhmlər, istiqrazlar, qeydlər, inventar mülkiyyəti və tərəfdaşlıqda faydalı maraqlar mübadilə məqsədləri üçün "oxşar" mal hesab edilmir.
Bu gün 1031 dəyişikliyə sahib olmaq üçün əməliyyat bir başqa mülkiyyətin satışından başqa bir mübadilə şəklində olmalı və daha sonra satın alınmalıdır. Birincisi, satılan əmlak və yeni mülk mülkiyyəti həm də investisiya məqsədləri üçün və ya ticarətdə və ya biznesdə məhsuldar istifadəyə görə saxlanmalıdır.
Onlar "oxşar" xüsusiyyətləri olmalıdır.
Daşınmaz əmlakın svopları aşağıdakı növləri "oxşar" əmlakın mal dövriyyəsinə uyğun olmalıdır:
- Bir ticarət mərkəzinə qarşı bir ofis
- Torpağın əvəzinə alver mərkəzi
- Sənaye binasına qarşı torpaq
- Sənaye binasına qarşı bir mənzil bina
- Ümumi kirayəçi (TİK) əmlakı əvəzinə tək bir ailə icarəsi
Bu gün kərpic mənzil bina, xam torpaq, anbar, kiçik bir ofis binası üçün mübadilə edə bilərsiniz. Buna baxmayaraq, qarşılanması lazım olan ciddi vaxt məhdudiyyətləri var və ya 1031 Borsaya icazə verilməyəcək və vergi nəticələri tətbiq olunacaq.
1984-cü ildən etibarən, demək olar ki, bütün mübadilə satılmış əmlakın bağlanması və köçürülməsi (Relenquished Property) və yeni daşınmaz əmlakın alınması (dəyişdirmə mülkiyyəti) ilə eyni vaxtda aparılmışdır.
Müvafiq bir əmlak tapmağa çalışarkən qarşılaşdıqları problemlərlə yanaşı, eyni vaxtda başlıqların köçürülməsi ilə vəsaitlərlə də çətinliklər yaşanırdı. Bu gün deyil.
Gecikmiş 1031 birjası əvvəlki 1984-cü ildəki problemlərdən qaçınır, lakin daha sərt müddətlər tətbiq olunur. Bir mübadilə tamamlamaq istəyən bir vergi ödəyicisi, adi bir şəkildə mülkiyyət siyahıları və bazarları. Alıcı irəli addımlar atdıqda və satınalma müqaviləsi icra edildikdə, satıcının özü, əvəz satıcıya çevrilən Nitelikli vasitəçi ilə mübadilə müqaviləsinə daxil olur. Müqavilə müqaviləsi adətən satıcıdan vasitəçiyə müqavilə təyin etməyi tələb edir. Kapatma baş verir və satıcının pula toxuna bilmədiyi üçün vasitəçi satıcıdan alınan gəlirləri alır.
Mübadilələr vaxt məhdudiyyətlərini aparır
Bu nöqtədə, ilk zamanlama məhdudiyyəti, Tanımlama üçün 45 gün qaydası başlayır. Vergi ödəyicisi yaxud yaxud mülkiyyətin bağlanması və köçürülməsindən sonra 45 gün müddətində potensial bir dəyişdirmə mülkiyyətini yazmağı və yaxud müəyyən etməlidir. Vaxt dövrü müzakirə edilə bilməz, həftə sonları və bayramları əhatə edir və IRS istisna etməyəcək. Vaxtını aşarsanız, bütün mübadiləni diskvalifikasiya edə bilərsiniz və vergilər təqib olunacaqdır.
Tanınma üçün dəyişdirmə xüsusiyyətlərinin növləri:
- Ədalətli bazar dəyəri baxımından üç xüsusiyyət.
- Təsdiq dövrünün sonunda ümumi ədalətli bazar dəyəri olduqda, hər hansı bir sıra xüsusiyyətləri transfer tarixindən etibarən imtina edilmiş əmlakın ümumi ədalətli bazar dəyərinin 200% -dən artıq olmamalıdır.
- Əgər üç əmlak müddəası və 200% qaydanı aşarsa, vergi ödəyicisi müəyyən edilmiş bütün əmlakın ümumi ədalətli bazar qiymətinin 95% -ni alsa, mübadilə uğursuz olacaqdır.
Boot nədir?
Həqiqətən, ən çox investor üç mülkiyyət qayğısını təqib edirlər ki, onlar lazımi səylərini tamamlayıb yaxınlaşdıqları üçün ən yaxşısı olan birini seçsinlər. Ümumiyyətlə, məqsədi "boot" in köçürülməsinin qarşısını almaq və valyuta vergisindən azad olmaqdır.
"Boot" vergi ödəyicisi tərəfindən mübadilə yolu ilə əldə edilən hər hansı əlavə əmlakın pul və ya ədalətli bazar qiymətidir. Para, mübadilə olunan əmlakın bütün pul vəsaitlərinin ekvivalentlərini, borclarını, öhdəlikləri ehtiva edir. Bu "qeyri-oxşar" əmlakdır və mübadilə zamanı onu tənzimləyən qaydalar mürəkkəbdir. Demək olarsa, mütəxəssis məsləhət almadan, "çəkmə" almaq vergiyə səbəb ola bilər.
180 günlük qaydaya əsasən
Əvəzli əmlak seçildikdən sonra, vergi ödəyicisi Sökülmüş Əmlak yeni dəyişdirmə mülkiyyətini bağlamaq üçün alıcıya köçürüldükdən 180 gün keçdikdən sonra. Lakin, əgər imtiyazlı əmlakın satıldığı vergi ili üçün investorun vergi bəyannaməsi üzrə hər hansı uzadılmayla əlaqədar tarix 180 gün müddətindən əvvəlsə, mübadilə daha əvvəlki tarixə qədər başa çatdırılmalıdır. Unutmayın ki, bu dövrün bir hissəsi Identifikasiya dövründə istifadə edilmişdir. Bu qayda üçün heç bir uzantı və istisna yoxdur, buna görə son tarixdən əvvəl bağlanma planlaşdırmağı məsləhətdir.
Qanun vergi ödəyicisinin ilk əməliyyatdan əldə olunan gəlirlərə toxunmadığını tələb etməli olduğundan, Keyfiyyətli vasitəçi satıcının dəyişdirmə mülkiyyətini bağlayarkən və əməliyyat başa çatdıqdan sonra onu vergi ödəyicisinə ötürür.
Do-It-Yourself Investors üçün deyil
Bu müvəffəqiyyətli 1031 Birjasının necə işlədiyini əsas təsvir edir. Vergi ödəyicisinin vəziyyətindən asılı olaraq, əmlakın növü buraxılmış və dəyişdirmə mülkiyyətinin xüsusiyyətləri, birjanın digər aspektləri də iştirak edə bilər. Onun tamamlanması kompleks ola bilər və mütəxəssislər həmişə məsləhətləşməlidirlər. Bu "özünüzü yap" investor üçün heç bir vəzifə deyil.
Zənginlik və aktivlərin qurulması və qorunması, investisiyalardan pul köçürmələri, restrukturizasiya, diversifikasiya və konsolidasiya etmək üçün 1031 Borsanın gücünü istifadə edərək, ABŞ-da investisiya mülkiyyətinin hər bir sahibinin hüququ vardır. Amerikalı vergi ödəyiciləri investisiyaların daha çox investisiya mülkiyyətində yenidən geri qaytmaq niyyətində olduqları halda, onların investisiya mülkiyyətinin satışı üzrə kapital mənfəət vergisi ödəməlidirlər. Pacific West Securities, Inc üzvü FINRY / SIPC tərəfindən təklif olunan qiymətli kağızlar.
Bu material nə də satmaq təklifi və ya hər hansı bir təhlükəsizliyin alınması üçün təklifdir. Məlumat yalnız müzakirə və məlumat məqsədlidir. Müvafiq hüquqi, vergi və ya maliyyə planlaşdırma məsləhətini dəyişdirməyi nəzərdə tutmur. Müvafiq vergi kodları tətbiq edilir və yalnız federal qanunvericiliyə aiddir. Fərdi dövlətlərin öz əlavə vergi kodları ola bilər. Sizin dövlətinizdə müvafiq vergi və hüquqi peşə ilə əlaqə saxlayın. Bu məlumat etibarlı hesab edilən mənbələrdən təmin edilir, lakin şəxsi vəziyyətinizə uyğun olan peşəkar məsləhətlərlə birlikdə istifadə edilməlidir.
C. Grant Conness, Prezident, 1031 Alternativlər Qrupu
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.