1031 vergi təxirə salınmış mübadilə təşkil edən əsaslar
Bir çox investor dəqiq bir 1031 mübadiləsi nədir, qaydalar və vaxtı nədir və qanuni olaraq kapital mənfəət vergilərini təxirə sala bilərsiniz? Bu məqalədə ən çox yayılmış suallarınızın bir qisminə cavab vermək faydalı olardı.
§1031 Birjası nədir?
§031 Birjası bir vergi ödəyicisinin satışın vergi nəticəsini təxirə salmaqla bir investisiya mülkiyyətini digərinə mübadilə etmək üçün icazə verdiyi bir əməliyyatdır.
Əməliyyat IRS Kodunun 1031-ci maddəsi ilə təsdiq edilmişdir.
IRS Məcəlləsində həqiqət deyilir: "Ticarət və ya biznesdə və ya investisiya üçün məhsuldar istifadəyə verilmiş mülkiyyət mübadiləsi ilə bağlı mülkiyyət mübadiləsi üzrə heç bir mənfəət və zərər tanınmır, əgər bu əmlak yalnız bir növ əmlak üçün mübadilə olunursa, bir ticarət və ya biznesdə və ya investisiya üçün məhsuldar istifadə üçün. "
1031 Birjası üçün tələblər
- 1031 Mübadilə üçün müddət
İnvestor (və ya mübadiləçi) mübadilə üçün ciddi 45- / 180 günlük qaydalara riayət etməlidir. Əvəzləşdirən öz əmlakını satdıqdan sonra (imtina edilmiş əmlakı) bərabər və ya daha çox dəyərin əmlakını (əmlakını) müəyyən etmək üçün 45 gün var. Müəyyən edildikdən sonra, mübadiləçiyə mülkiyyətini satdıqdan sonra 180 gün (və ya 45 gün müddətindən sonrakı 135 gün) əldə etmişdir.
- 1031 Birjasında xoşagəlməz əmlak
İnvestor "oxşar" əmlaka sahib olmalıdır. Deməli, o, digər daşınmaz əmlakın digər formaları olmalıdır. Məsələn, mübadiləçi bir dubleks satmaq və kommersiya əmlakı ala bilər və ya torpaq satmaq və bir mənzil bina ala bilər. Əmlak yalnız "xoşagəlməz" olmalıdır.
- İnvestisiya üçün mübadilə mülkiyyəti
Satılmış əmlak (satılmamış əmlak) və yeni əldə edilmiş əmlak (mülkiyyət mülkiyyəti) investisiya və ya biznes məqsədləri üçün saxlanmalıdır. Buna görə, birincil iqamətgahınızı satmır və investisiya mülkiyyəti ala bilməzsiniz, nə də əmlak satmaq, investisiya etmək və əsas ev almaq mümkün deyil.
- 1031 Birjasında Bərabər və ya Böyük Borc və Kapital
Əgər mübadiləçi 1 milyon dollar məbləğində əmlak satırsa, 500 kq-dır kapital və 500 k $ borc borcludursa, mübadiləçi 1 mln. Bundan əlavə, mübadiləçi bütün kapitaldan istifadə etməlidir və borcun hamısını əvəz etmək üçün kapital mənfəət vergisinin 100% -ni təxirə salır.
Mübadiləçi, istənildiyi təqdirdə, yeni satınalma əlavə gəlirləri əlavə edə bilər və mübadiləçi istənilən halda əlavə borc ala bilər. Əvəzləşdirən bütün satış gəlirlərini istifadə etmək istəmədikdə, qismən mübadilə edə bilər və tətbiq olunan kapital fərqini vergi ödəyir. Bu "bot" olaraq adlandırılır.
- 1031 Birjası üçün konstruktiv qəbz və ixtisaslı vasitəçi
Mübadiləçi satışdan pul ala bilməz. Bu "konstruktiv qəbz" olaraq bilinir və alınan pullara vergi tutulan bir hadisə tetikler. IRS təhlükəsiz liman müddəalarına əsasən, mübadiləçi 1031 əməliyyatını asanlaşdırmaq üçün Qualified Intermediary və ya QI istifadə etməlidir.
QI, satış gəlirlərini saxlayan və sizin adınıza əvəz mülk satın alan müstəqil 3-cü tərəfdir (sizin vəkiliniz, agent, broker və ya EBM-nin deyil). Bugünkü mühitdə nüfuzlu, sığortalı və sərbəst vasitəçilərlə əlaqə qurmaq çox vacibdir.
- 1031 Mübadilə riski
Daşınmaz əmlaka qoyulan hər hansı bir investisiya kimi, Delaware Normativ Təqaüdlər və / və ya Ümumi mülkiyyətdə Kiracılar ilə bağlı risklər var. Bu forumda bütün müvafiq risk faktorlarını həll etmək mümkün deyil. Hər bir təklif üçün Xüsusi Yerləşdirmə Memorandumunda risk faktorları təsvir edilmişdir. İnvestorlar Delaware Normativ Təminatına və ya Ümumi Mübadilədə Kiracıya investisiya etmədən əvvəl bütün risk faktorlarını yaxşıca başa düşməlidirlər və onları maliyyə nümayəndələri ilə müzakirə etməlidirlər.
1031 mübadilə investorundan təklif alan satıcıları təmsil edərkən qarşılaşdığım problemlərdən biri biz əmanəti bağlamağı planlaşdırdıqlarını bilmirik. Onlar, qəbul edilənləri görmək üçün müxtəlif evlərdən bir dəstə 3 fərqli xarakterə və ya yazı təklif edə bilərlər. Sonra qəbul edilmiş təkliflərin bir dəstəsi olduqdan sonra, onlar istədikləri birini seçirlər, yəni başqalarını ləğv etmək deməkdir.
Hüquqşünaslar bu cür praktikalarda müqavilələrə xas olan yaxşı niyyətli əhd pozuntularını pozduqlarını deyirlər, lakin bunun baş verməyəcəyini düşünmürlər. Bu tək təklifdirsə agentdən soruşun.
Bu material nə də satmaq təklifi və ya hər hansı bir təhlükəsizliyin alınması üçün təklifdir. Məlumat yalnız müzakirə və məlumat məqsədlidir. Müvafiq hüquqi, vergi və ya maliyyə planlaşdırma məsləhətini dəyişdirməyi nəzərdə tutmur. Müvafiq vergi kodları tətbiq edilir və yalnız federal qanunvericiliyə aiddir. Fərdi dövlətlərin öz əlavə vergi kodları ola bilər. Sizin dövlətinizdə müvafiq vergi və hüquqi peşə ilə əlaqə saxlayın. Bu məlumat etibarlı hesab edilən mənbələrdən təmin edilir, lakin şəxsi vəziyyətinizə uyğun olan peşəkar məsləhətlərlə birlikdə istifadə edilməlidir.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında broker-assosiasiya edir.