Alma üzrə kəskin təkliflər geri dönə bilər
Bir satın alma təklifində bir yüksəlmə bəndini ehtiva edən həqiqətən sevənləri bilirsiniz? Əmlak agentləri. Xüsusilə alıcının agentləri bu praktikaya çox həssas görünürlər. Amma agentlər, tıxanma maddələrinə maraq üçün günahlandırmırlar, çünki tez-tez ev alıcıları özləri də bu təklifi artıraraq, kəskin bir təklif olaraq adlandırırlar ki, yaxşı bir fikir ola bilərlər.
Bir Escalation Maddə nədir?
Tənzimlənmə bəndində adətən potensial çoxsaylı vəziyyətdə istifadə olunur.
Bu sözlə sinonimlə: kəskin təklif. Rəqabətin rəqabətli tender prosesində sıxılmasına cəhd etmək üçün istifadə olunur. Əsasən bir alıcının X məbləğini ödəyəcəyini söyləyir, bu da satıcıdan alınan ən yüksək təklifin üstündə və ondan 100 ilə 100 min arasında dəyişən hər hansı bir sıra ola bilər və ümumiyyətlə tavan örtüsünü ehtiva edir.
Tipik bir böyümə bəndinin növü aşağıdakı kimi oxuya bilər: Satıcı, satıcının aldığı ən yüksək təklifdən $ 1,000 daha çox ödəyir, satış qiyməti 315,000 ABŞ dollarından artıq olmamalıdır. Alıcı, digər alıcılar qiyməti yuxarıda göstərilən qiymətdən yuxarı qaldıra bilər kimi görünsə, bu bəndin satınalma təklifində istifadə etmək istəyə bilər.
Əmlak 295.000 ABŞ dolları dəyərindədir. Bir alıcı arzularını bütün zəng və whistles var və sakit bir cul-de-sac yüksək tələb Məhəlləsində yerləşir. Bəzən bir siyahı agenti alıcılara bütün təkliflərin müəyyən bir vaxtda müəyyən bir gün təqdim ediləcəyini və satıcı birdən çox təklif almasını gözlədiyiniz ilk ipucu ola biləcəyini məsləhət görür.
Bir isti satıcı bazarının bu hipotetik nümunəsində və 295.000 ABŞ dolları məbləğində gözəl bir evdə satılan bir satıcı belə təkliflər ala bilərdi:
- 290.000 ABŞ dolları (çünki kimsənin başqa birinin təklif verməyəcəyinə inanan hər zaman var).
- $ 295,000
- $ 305,000
- 310.000 ABŞ dolları
Dördüncü alıcı, yuxarıda göstərildiyi kimi, bir yüksəliş bəndində təklif təqdim edərsə, alıcı satıcıya 311,000 $ ödəməyi qəbul edəcəkdir.
Alıcı xoşbəxtdir, çünki qiyməti alıcının ödəməyə hazır olduğunu ən yüksək qiymətə 4,000 dollar təşkil edir və satıcı ən yüksək təklifi alır. Bütün yaxşı və yaxşı görünür, amma bu?
Bir Escalation Maddəsinə Dəyərlər
Satıcı baxımından bir yüksəlmə bəndində satıcı üçün ən yaxşı seçim ola bilməz. Təqdim etmə bəndində təklif qəbul etmək, satıcının digər tərəflərə artıq əks təkliflər verməyəcəyini və danışıqlara davam edə bilməyəcəyini bildirir. Yuxarıdakı misalda, alıcı stoldan pul aldı. Satıcı 4 min dollar itirdi.
Bu, alıcının faktiki üst teklifinin 315,000 ABŞ dolları olub-olmadığına əsaslanır. Daha yüksək ola bilərdi, ancaq yüksəliş bəndində müqavilə bağlayan bir satıcı belə bir alıcının təklif edə biləcəyini nə qədər yüksək biləcək.
Üstəlik, bu çox təklifli vəziyyətdə, satıcının əks təklifi vermək üçün ən yaxşısı ola bilər. Məsələn, Kaliforniya kimi bəzi ölkələrdə satıcı satıcının hər birinə qarşı fərqli təklif təklif edə bilər, əgər satıcı belə arzu edirsə və ya yalnız bir və ya iki alıcıya müraciət edə bilər. (Biz dövləti millətin rəhbərliyinə yönəldir, çünki Kaliforniyanı xatırladırıq). Satıcı ümumiyyətlə bir çox təklif təklifi vəziyyətində daha çox variantları var. Hər qarşı təklif ayrı-ayrılıqda çəkilə və təhlil edilə bilər.
Satıcı satıcının alqı təkliflərini qəbul etməyəcəyini və təkliflərin heç birinə qarşı çıxmadığını seçə biləcəyi ev üçün bazar tələbatının çox güclü olduğunu söyləyin. Həmişə bir ehtimal. Bu vəziyyətdə satıcı satıcı evin satış qiymətini dəyişə bilər, məsələn, $ 315,000, və bir daha təklif verməyə başlaya bilər. Bu senariyadakı çatışmazlıqlar, dərhal bazarda olanlar olmadığı və bazarda günlər daha uzun müddət davam edə biləcəyi və satıcının qiyməti yüksəltməsi həmişə riskli ola bilər. Buna baxmayaraq, bu, həll edilə bilən bir həll ola bilər və bir təkan bəndəsi müqaviləsini qəbul etmək əvəzinə dəyərli bir şeydir.
Alıcılar Niyə Eskalasyonun məqamlarına doğru çəkinirlər
Hər bir ev alıcısı bir ev almaq üçün danışıqlar ərazisinə gələn gərginlik və gərginliyə malik deyildir.
Alıcılar da rəqabətdən narahatdırlar və bəziləri çox təklifli bir vəziyyətdə təklif verməkdən imtina edirlər. Bir yüksəlmə bəndini tətbiq edərək, alıcının təklif qəbul şansını artırır və alıcının rahatlıq zonasını müəyyən edən xüsusi parametrləri müəyyən edə bilər.
Hər bir dövlətdə yüksəlmə bəndinin "qanuni" olması qanuni təfəkkürə bağlıdır. Bu, agentləri onu və ya alıcıları bunu etmək istəyənləri dayandırmır. Bütün praktik məqsədlər üçün baxmayaraq, alıcının sadəcə ən yüksək və ən yaxşı təklifi verməsi və onunla birləşməsi daha asan görünür.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.