Bir ev almaq sizin həyatınızda etdiyiniz ən böyük investisiya ola bilər və bir çox bazarlarda mənzil qiymətləri bir neçə yüz min dollardan çoxdur.
Amma istehsal edilən evlər, məsələn, ev tikilmiş evlərə nisbətən daha əlverişlidir, buna görə ev sahibliyini əlçatan edirlər. Xüsusilə aşağı gəlirli istehlakçılar və kənd yerlərində yaşayan insanlar (podratçı və materiallar hazır olmadıqda) istehsal edilən mənzil tək variant ola bilər.
Mobil, İstehsal və Modul
Ev kreditlərini müzakirə edərkən kreditorlar ilə istifadə etdiyiniz şərtlər vacib ola bilər. Bir "mobil ev" deyə adlandırdığınız şey, ehtimal ki, "evdən çıxmış" evdir (ev olsa belə - ya da bir dəfə - mobil). Qeyri-formal istifadəsi üçün ya müddətli işlər, həm də borc verənlər mobil ev kimi təsnif olunan əmlakdan borc almamalıdırlar.
- Mobil evlər 15 iyun 1976-cı il tarixindən etibarən hazırlanmış zavodlardan ibarət evlərdir. Onlar çox gözəl evlər ola bilərlər, lakin tənzimləyicilərin müəyyən təhlükəsizlik standartlarını tələb etməzdən əvvəl tikilmişdir və ən çox (lakin hamısı deyil) borc verənlər bu mallara borc vermək istəmirlər.
- İstehsal olunan evlər 15 iyun 1976-cı ildən sonra tikilmiş zavod tikilmiş evlərdir. Bu evlər 1974-cü ildən etibarən Milli İstehsalat və Təhlükəsizlik Standartları Qanuna tabedir və ABŞ Mülkiyyət və Şəhərsalma İdarəsi (HUD) tərəfindən təyin olunmuş təhlükəsizlik standartlarına cavab verməlidirlər. . Bu qaydalar tez-tez HUD Məcəlləsi adlanır. İstehsal evləri daimi metal şassilər üzərində qurulmuşdur və quraşdırıldıqdan sonra hərəkət edə bilər (quraşdırmadan sonra evin köçürülməsi maliyyələşməyə mane ola bilər).
- Modul evlər yerində yığılmış zavodlardan ibarət olan evlərdir və site qurulmuş evləri (Hud Məcəlləsindən fərqli olaraq) eyni yerli tikinti kodlarının hamısını yerinə yetirmək üçün tələb olunur. Onlar adətən konkret təməl üzərində daim quraşdırılırlar. Site qurduğu evlər kimi, modul evlər dəyəri saxlamağa və istehsal edilmiş və ya mobil evlərə nisbətən daha çox qiymətə malikdirlər, belə ki, modul evlər üçün kredit almaq daha asandır.
Borc almaq üçün harada
İstehsal olunan və mobil evlər üçün maliyyə almaq üçün bir neçə yol vardır. Hər hansı bir kreditlə olduğu kimi, bir neçə müxtəlif borc verənlər arasında alış-veriş etməyi ödəyir. Faiz dərəcəsini , xüsusiyyətlərini, yekun xərclərini və hər bir kreditin digər xərclərini diqqətlə müqayisə edin. Xüsusilə mobil ev kreditləri ilə kredit növü (ya da işləyən kreditor) vacibdir.
Perakendeciler: İstehsal edilən evləri satan istehsalçılar tipik olaraq müştərilərin evləri satın almalarını asanlaşdırmaq üçün maliyyələşdirməni təşkil edirlər. Bəzi hallarda, qurucunun əlaqələri yeni bir ev satın alınarkən maliyyələşdirmə üçün yeganə variant ola bilər. Bununla yanaşı, bir neçə başqa (qeyri-filial) borc verənlərin siyahısı üçün qurucuya müraciət etmək müdrikdir.
İxtisas kreditorları: Bir neçə ipoteka borc verənlər mobil və istehsal evləri üçün kreditlər üzrə ixtisaslaşırlar (və lazım olduqda torpaq). Hər hansı bir borc verən satın almanızı maliyyələşdirə bilər, baxmayaraq ki, ixtisaslaşmış borc verənlər istehsal edilmiş ev satınalma aspektləri ilə daha yaxından tanış olurlar - bu kreditlər üçün müraciət etmək daha çox istəyirlər. Çox güman ki, aşağıda göstərilən hallarda hazırlanmış ev bazarına yönəldilmiş bir kreditorla işləmək lazımdır:
- Torpaq sahibi olmayacaqsınız.
- Evinizi daim bir təməl sistemə yerləşdirməyəcəksiniz.
- Yeni və ya dəyişikliklər etmiş bir ev deyilsiniz.
- Mövcud istehsal borcunu yenidən maliyyələşdirmək istəyirik və yuxarıda göstərilənlərdən biri tətbiq olunur.
Standart ipoteka borc verənlər: Əgər bir ev və oturduğunuz torpaq satın alırsınızsa və ev bir təməl sistemdə daim quraşdırılırsa, daha asan bir zaman borcunuz olacaq. Bir çox yerli banklar, kredit ittifaqları və ipoteka brokerləri bu kreditləri yerləşdirə bilərlər.
Etibarlı insanlardan yaxşı kreditlər üçün tövsiyələr alın. Kimin xahiş etdiyinə əmin deyilsəniz, mobil ev parklarında, daşınmaz əmlak agentinizdən, işçilərinizdən və sakinlərinizdən və istehsal edilən mənzil almaq üçün pul borclu olan şəxslərdən başlayın.
Chattel kreditləri
Chattel kreditləri tez-tez ev bir park və istehsal ev icma gedir zaman, mobil və istehsal evləri üçün istifadə olunur. Çatdırılma krediti yalnız bir ev kreditidir (ev və torpaq üçün bir kreditin əvəzinə).
Bu kreditlər texniki cəhətdən şəxsi mülkiyyət kreditləridir - daşınmaz əmlak kreditləri deyil.
Budur, kirayə verdiyiniz kreditlər, torpaq sahibi olduğunuzda və ayrı-ayrılıqda bir evə borc verilir.
Kreditorlar ilə alış-veriş edərkən, bir chattel krediti və ya daşınmaz əmlak krediti üçün quotes əldə etdiyinizdən xəbər verin. Çatdırılmış kreditlər üzrə faiz dərəcələri əmlak borcları üzrə dərəcələrə nisbətdə daha yüksəkdir, lakin hər bir seçim üçün müsbət və mənfi cəhətlər vardır. İstehlakçı Maliyyə Mühafizəsi Bürosunun (CFPB) etdiyi araşdırmada ipoteka kreditləri ilə müqayisədə kredit məbləğləri və emal haqlarının 40-50 faiz aşağı olduğu təsbit edildi, ancaq illik kredit faizləri yüzdə 1,5 nisbətində artdı.
Chattel kreditlərinin üstünlükləri aşağıdakılardır:
- Kreditinizi daha az saxlaya biləcək daşınmaz əmlaka sahib olmalısınız (ola bilsin, aylıq sayt haqqı ödəyəcəksiniz).
- Qenerasiya xərcləri daşınmaz əmlak borcunun bağlanması xərclərindən aşağı olmalıdır.
- Kapatma prosesi, adətən, daşınmaz əmlak kreditini bağlamaqdan daha sürətli və daha az iştirak edir.
Çattel kreditlərin dezavantajları aşağıdakılardır:
- Faiz dərəcələri daha yüksəkdir, beləliklə, ödəniş və faiz xərcləri ekvivalent əmlak kreditindən istifadə edəcəyinizdən daha yüksək olacaqdır.
- Ödəmə müddətləri daha qısa ola bilər (məsələn, bəzi kreditorlar daha uzun müddətə kredit verə bilərlərsə də, məsələn, 15-20 ilədək ödəniş müddəti ilə). Qısa müddətli tələblər yüksək tələb olunan aylıq ödənişlərlə nəticələnir , lakin borcun daha sürətli qaytarılması faiz xərclərini aşağı saxlayır.
İstehsalçı ev dilerləri və ixtisaslaşmış borc verənlər tez-tez şifahi kreditlər təklif edirlər və ABŞ Nümayəndəsi Bürosu 2015-ci ildə yeni istehsal olunan evlərin 80 faizinin şəxsi mülk kimi adlandırdığını tapdı. Bəzi kreditorlar həm şəxsi əmlak kreditləri, həm də daşınmaz əmlak kreditlərini təklif edirlər. Bir neçə borc verənlərlə danışın və bir evin şəxsi mülkiyyət əvəzinə daşınmaz əmlak kimi istifadə etməyinin müsbət və mənfi cəhətləri barədə soruşun.
Hökumətin kredit proqramları
Bir neçə hökumət tərəfindən dəstəklənən kredit proqramları istehsal edilən bir ev üçün borc ala bilər. Bu proqramlar üçün uyğun meyarlara cavab verdiyinizi düşünürsəniz, ABŞ hökumətindən geri ödəmə təminatını alan ipoteka borc verən borclardan borc ala bilərsiniz - əgər krediti ödəməsəniz, hökumət addım atacaq və borc verəcək.
Hökumət tərəfindən dəstəklənən kredit proqramları, ehtimal ki, borc üçün ən yaxşı seçimdir, ancaq bəzi mobil və istehsal evləri uyğun olmayacaq.
FHA kreditləri Federal Mülk İdarəsi (FHA) tərəfindən sığortalanır . Bu kreditlər xüsusilə məşhurdur, çünki onlar aşağı ödənişlər, sabit faiz dərəcələri və istehlakçı dostluq qaydalarıdır. FHA kreditinə uyğun olmaq üçün bir neçə kriter təmin edilməlidir:
- Ev 15 iyun 1976-cı ildən sonra tikilməlidir.
- Ev Hud Məcəlləsinə uyğun və digər yerli tələblərə cavab verməlidir. Evdəki dəyişikliklər onu uyğunlaşdıra bilər.
- Evin hər bir hissəsində qırmızı Sertifikatlaşdırma Etiketi (və ya Hud Etiketi) əlavə olunmalıdır. Məsələn, ikiqat geniş evlərdə iki etiket tələb olunur.
İstehsal edilən ev sahibləri üçün iki FHA proqramı mövcuddur.
FHA Title II kreditləri populyar 203 (b) kreditini də əhatə edir - alıcıların 3,5% qədər aşağı ödəniş verməsinə imkan verən site tikilmiş evlər üçün də istifadə olunur. Hökumətin zəmanətinin xərclərini ödəmək üçün hər aylıq ödənişlə ipoteka sığortası sığortası üzrə mükafat, həmçinin davam edən ipoteka sığortası ödəyəcəksiniz. Bir FHA kreditinə layiq olmaq üçün yaxşı kredit puanları lazımdır, ancaq kreditiniz mükəmməl olmur. Artıq, qabaqcadan ödəmə və bağlanma xərclərini ödəmək üçün istedadlı pullardan istifadə edə bilərsiniz və hətta satıcı bu xərclərlə kömək edə bilər.
Başlıq II kreditləri daşınmaz əmlak kreditləridir, beləliklə əmlakı və evi birlikdə satın almaq lazımdır və evin təsdiq edilmiş bir təməl sistemdə daimi yerləşdirilməsi lazımdır. Kreditlər 15 ildən 30 ilə qədər davam edə bilər.
FHA Title I kreditlər şəxsi əmlak kreditləri üçün mövcuddur - torpaq sahibi olmadığı zaman faydalıdır. Lakin, evinizi icarə saytına yerləşdirsəniz, icarə müqaviləsi FHA qaydalarına cavab verməlidir. Məsələn, üç il ilkin icarə müddəti lazımdır və ən azı altı aylıq xəbərdarlıq ilə hər hansı bir icarə xitamından xəbərdar edilməlidir. Tələb olunan ödənişlər beş ildən 20 faizədək az ola bilər, lakin bu tələb kreditordan borc verənə qədər dəyişir və kredit hesabınıza bağlıdır. Title I kreditinə əlavə tələblər daxildir:
- Ev borcalanın əsas yaşayış yeri olmalıdır.
- Quraşdırma sahəsi kanalizasiya və su xidmətini əhatə etməlidir.
- Yeni istehsal olunan evlər bir illik zəmanətə daxil olmalıdır.
- Hud tərəfindən təsdiqlənmiş bir qiymətləndiricinin çoxluğunu yoxlamalıdır.
Title Mən kreditlər ev kreditlər kimi chattel kreditlər ola bilər, lakin onlar da bir çox almaq və birlikdə bir ev almaq üçün istifadə edilə bilər. Title I kreditləri üzrə maksimum kredit məbləğləri Title II kreditləri üzrə maksimum dərəcələrdən aşağıdır və kredit şərtləri daha qısadır: Birtərəfli ev və lot üçün maksimum ödəniş müddəti 20 ildir.
VA kreditləri hərbi qulluqçular və qazilər üçün mövcuddur və istehsal edilmiş və modul evlər üçün istifadə edilə bilər. VA kreditləri, heç bir aylıq ipoteka sığortası (kredit verənin icazə verdiyini nəzərə alaraq, kredit və gəlir tələblərinə cavab verən) ilə satın alma qabiliyyətinə görə xüsusilə də cəlbedicidir. Əvvəlcədən ödəmə atmaq, daha yüksək aylıq ödənişləriniz olacaq və faizlə daha çox pul ödəyəcəksiniz - lakin bəzi hallarda məntiqlidir. İstehsal edilən bir evdə bir VA krediti üçün:
- Ev bir təməl qalıcı olmalıdır.
- Evə oturduğunuz torpaqla birlikdə ev almaq və evinizi real mülk olaraq təyin etməlisiniz.
- Ev bir əsas yaşayış yeri olmalıdır (ikinci ev və ya investisiya mülkiyyəti deyil).
- Ev Hud koduna cavab verməli və HUD Etiketlərinə sahib olmalıdır.
FNMA kreditləri istehsal evləri üçün getdikcə daha çox istifadə edilə bilər, çünki agentlik əlverişli mənzil variantları üçün maliyyələşdirməni genişləndirməyi planlaşdırır. Sizin qarşıdan gələn satınalma üçün yeni proqramlar varsa, borc verəndən soruşun.
Müxtəlif kreditorlar, Müxtəlif Qaydalar
Yuxarıda təsvir olunan bəzi kreditlərin ABŞ hökuməti tərəfindən dəstəklənməsinə baxmayaraq, borc verənlərə hökumət qaydalarından daha kısıtlayıcı qaydalar təyin etməyə icazə verilir. Bu "bindirmələr" sizə borcunuzu maneə törədir, lakin digər banklar fərqli qaydaları istifadə edə bilərlər. Bunun ətrafında alış-veriş etmək üçün daha bir səbəbdir - rəqabətli xərcləri olan bir kreditor tapmaq lazımdır və ehtiyaclarınıza cavab verən bir kreditor tapmaq lazımdır.
Xüsusilə istehsal edilən evlərə gəldikdə, borc verənlər sizə hökumətin sığortalı proqramlarına uyğun olmadığını bildirə bilərlər. Bu doğru ola bilər, amma bu variantlardan imtina etməzdən əvvəl bir neçə FHA və ya VA kreditorları ilə yoxlamaq yaxşıdır.
Fərqli borc verənlər müxtəlif qaydalar müəyyən edən sahələrin bəzi nümunələri:
- Kredit nisbətinə nisbəti: 3,5 faiz səviyyəsində az verə bilər və ya 20 faiz aşağı ödəniş etmək tələb oluna bilər.
- Kredit skorları: kredit puanlarınıza əsasən, bəzi kreditorlar sizinlə işləmək istəməyəcək, digərləri kreditlərinizə əsasən fərqli faiz dərəcələri və ya aşağı ödəniş tələbləri qoyurlar .
- Ev növü: Bəzi VA və FHA borcalanları istehsal evlərinə borc vermək istəmirlər, lakin modul evlərə daha açıq ola bilərlər. Bəziləri birtərəfli maliyyələşdirmək istəmirlər, lakin onlar ikiqat geniş və ya böyük evləri maliyyələşdirəcəklər.
- Kirayə istifadəsi: Əgər bir parkda və ya icmada yaşamaq planlaşdırırsanız, borc verənlər neçə evinə nisbətən öz evlərinə nisbətən çox sakinləri bilirlər.
- Chattel vs ipoteka: Bəzi kreditorlar yalnız chattel kreditləri təklif edirlər, buna görə də onlar sizə təklif edəcək yeganə məhsuldur. Eyni şəkildə, bəzi kreditorlar şəxsi əmlak kreditləri vermirlər.