Evinizə kirayəyə verilməsi bir vergi itkisinə səbəb ola bilər
Julian Block tərəfindən, Vəkil
Çox adam sizə şəxsi yaşayış yerlərində evdə olan zərərləri yazmağın qeyri-mümkün olduğunu və ya icazə verilməyəcəyini söyləyəcək, ancaq səhv olar. Ümumiyyətlə, İRS vergi kodu, əsas yaşayış yeri satışında zərər üçün hər hansı bir çıxışı qadağan edir. Bununla birlikdə, şəxsi yaşayış yerindəki ev itkinlərini yazmaq üçün bir sıra istisnalara icazə verilir.
Məsələn, qanun icarə mülkiyyətinə çevrilmiş şəxsi yaşayış yerinin satışından itkin düşməyə imkan verir.
Amma bu, yazıdan çıxma məbləğini məhdudlaşdırır. Kirayə başlamazdan əvvəl qiymətin düşməsi üçün heç bir endirim yoxdur.
Başlanğıc nöqtəsi, əmlakın (1) çevrilmə zamanı düzəliş edilmiş əsasdır və ya (2) çevrildiyi zaman ədalətli bazar dəyəri , hansı daha aşağıdır. (1) və ya (2) səviyyəsini müəyyən etdikdən sonra, bu məbləğin dəyərini artırmaq üçün icarə dövrü kapitalının təkmilləşdirilməsini əks etdirir. Bundan sonra, amortizasiya üçün icarə müddətləri çıxılsın. Nəhayət, satış zamanı əmlakın tənzimlənməsidir. Satdığınız zaman, itkin düşdüyünüz kapağın başlığı, satılan satış qiymətinin satış qiymətindən artıq olduğu məbləğdir.
Açıq daşınmaz əmlak bazarında əmlakın düzəldilmə bazası satış zamanı əhəmiyyətli dərəcədə aşağı ola bilər. Ümumi qayda olaraq, əsas ilk və ya ikinci ipoteka , üstəlik düzəlişlər yuxarı və ya aşağı kimi qəbul edilən borclar daxil olmaqla, orijinal dəyəri kimi başlayır.
Hüquqi ödənişlər və / və ya təkmilləşdirmələr kimi satınalma ilə bağlı müəyyən məskunlaşma və ya bağlanma xərcləri üçün xərclərin əks etdirilməsi üçün yuxarıya düzəldin. Vergi təxirə salındıqdan əvvəl, əvvəlcədən sahibi olan bir evin 7 may 1997-ci il tarixindən əvvəl satışdan əldə etdiyi gəlirin miqdarı üçün yuxarıya doğru düzəliş edin. Orijinal qiymətinizin bütün bu düzəlişləri sizin düzəlişlərinizə səbəb olur.
Məsələn: 2001-ci ildə ilk fərdi yaşayış yerini 200 min dollar alacaqsınız. 2003-cü ildə evdən çıxıb kirayəyə götürürsən. O zaman, ədalətli bazar dəyəri 180.000 ABŞ dolları olduğunu müəyyənləşdirirsiniz. Sonradan, 20,000 ABŞ dolları dəyərində amortizasiya ayırırsınız və əmlakı 150,000 dollara satırsınız.
Sizə görə, zərəriniz $ 50,000 - 200,000 ABŞ dolları və 150,000 ABŞ dolları olan satış qiyməti arasındakı fərqdir. Ancaq IRS sizin zərərinizi yalnız 10,000 ABŞ dolları ilə məhdudlaşdırır - 160.000 ABŞ dolları həcmində satışa hazır olan düzəliş əsasında (dönüşüm zamanı təxminən 180.000 dollar olan ədalətli bazar dəyəri təxminən 20.000 ABŞ dolları məbləğində icarə müddətinin amortizasiyası) 150.000 dollardan çox olan satışları qiyməti.
İcarə müddəti bir ildən az olduqda, IRS, satıcının icarə mülkünə mənzilin konvensiyası yalnız müvəqqəti deyil, qalıcı olmadığı səbəbindən zərərin itirilməsinə yol aça bilər. Ev satıcıları üçün qaydalar "Əgər ev satmadan əvvəl köhnə evinizi müvəqqəti olaraq icarəyə götürsəydiniz, evinizi kirayə mülkünə dəyişmədiniz" deyir. Bununla yanaşı, müvəqqəti və qalıcı olanlara dair qaydalar son söz deməkdir. Onlar yalnız bir məsələ ilə bağlı rəsmi İRS mövqeyini əks etdirir və məhkəmələr üçün məcburi deyil.
Qaydalarda göstərildiyi kimi, İRS icarəyə götürülmüş əmlaka çevrilmək üçün fərdi yaşayış yerini nəzərdən keçirəcəkdir. "Əgər evinizi icarə və ya satış üçün bir daşınmaz əmlak agenti ilə yerləşdirsəniz, kirayə olunmur". Tərcümə: Siz zərər çıxarmazdan əvvəl həqiqətən evinizi icarəyə götürməlisiniz. Bu məhdudiyyət məhkəmələr tərəfindən qüvvədə qalmışdır.
Şübhə halında, həmişə fərdi yaşayış yerində ev itkiləri tələb etməzdən əvvəl həmişə peşəkar vergi müşaviri və ya EKB ilə yoxlayın. Həm də, hər il dəyişən yeni vergi qanunlarına əməl etdiyinizə əmin olmaq üçün İRS ilə əlaqə saxlayın. Kaliforniya kimi bəzi ölkələrdə əmlak vergiləri artıq Trump-in 2018 vergi qanunu çərçivəsində maksimum 10,000 ABŞ dolları ilə məhdudlaşdırılır.
Julian Block Larchmont, Nyu-Yorkdan bir vergi mütəxəssisi.
Elizabeth Weintraub tərəfindən Home Buying Expert tərəfindən hazırlanıb.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.