1980-ci illərdə yaşadığım ən pis evlərdən biri ağ fil ev idi. Satılan sahibin maliyyələşdirilməsi üçün bu qədər sürətli baş vermişdim ki, mənim hərəkətlərimə təsir göstərə bilməyəcəyəm. Yeddi gündə bağladıq. Alınmış ev mənzilin içərisindəki bir hovuza sahib və Şimali Tustin, CA sahillərində nestled 8,600 kvadrat metr ölçülür. Əsas problem qonşuluqdakı ətrafdakı evlərdən təxminən 3500 kvadrat metr idi.
Bu ev tək bir ördək idi.
Bir neçə ildən sonra satmaq üçün gəldikdə, bu evin satılmasının nə üçün çətin olduğunu anladım. Ev alıcılar, digər evlərin satın aldıqları evə olduğu məhəllələrdə ev almaq istəyir. Bir alıcı 8.600 kvadrat metr kimi böyük bir ev almaq istəyirdisə, yaxındakı digər evlərin də eyni ölçüdə olmasını istəyirlər. Nəhayət daha böyük bir axmaq tapdım və evini həmin şəxsə satdım. Amma samanlıqda bir iynə axtarırdılar. Mən yalnız şanslıyam.
Bir ağ fil ev satmaq üçün gəldiyi zaman insanların əksəriyyəti çox uğursuz. Problem alıcılar uyğunluq axtarır. Bu arzu təbiətə köklənmişdir. Tanıdık və vahid olan şeylər ilə əhatə etmək rahatdır. İnsanlar blokun ortasında, məsələn, köşedeki evdən ev almağa üstünlük verirlər. Künc evlərini künclər arasındakılardan fərqli, təhlükəli, daha çox məruz qalmışdır.
Alıcılar ətrafındakıların hamısına bənzəməyən çox inkişaf etmiş evlər keçirməyə meyl edirlər.
Bir məhəllədəki bütün evlər məsələn, məsələn, 2000 kvadrat metrdirsə və evinizdə 4 min nəfər olsa, onu satmaq bir müddət alacaq. 4 min kvadrat metrlik ev almaq istəyən alıcılar digər 4 min kvadrat metrlik evlərin bir hissəsində evin ölçüsünü almaq istəyirlər.
Özləri kimi digər insanların yanında yaşamaq istəyirlər. Onlar 2000 kvadrat metrlik evdə yaşamayan insanlardır. Onlar blokda ən yaxşı ev almaq istəmirlər. Əksinə əksinə, pul , blokdakı pis evi satın alaraq və evin başqalarına uyğunlaşması üçün hazırlanır.
Bu insanlar bu cür evləri ətrafındakı digər evlərə nisbətən çox böyük bir ərazidə yaşamaq üçün çox narahat edərdi.
Mən bir ağ fil ev satmaq zaman özümü bir vəziyyətdə gördükdə, mən ilk şey satıcıları ilk növbədə ev almaq niyə soruşur. Onları bu xüsusi evə nə qədər cəlb etdi? Bu cavabı belə bir insan tapmaq üçün cəlb edirəm. Evi bazara yönəldim, buna görə eyni şeyi istəyən alıcıları cəlb edə bilərəm.
İkincisi, ağ fil evini arzu edən bazar şəraitinə baxıram. Məsələn, bazar şərtləri satıcının bazarını təqdim edərsə, bu, mükəmməldir. Çünki ağ fil ev satmaq üçün ən yaxşı bazar növüdür. Satıcıların bazarlarında, evlər tez-tez çox satır və təchizatı məhduddur. Ağ fil evi qonşuluqda satışa çıxarılan yeganə ev olsaydı, bu evin satıcısı üçün yaxşı xəbərdir.
Bir alıcı ətrafdakı evlərdən heç birini fərq etməz və müqayisə üçün istifadə edə bilməz.
Satıcı bazarlarında alıcılar tez-tez bir ev tapmaq üçün təzyiq hiss edir və çox rəqabət var. Çox vaxt bu bazar şərtləri bir çox təkliflərlə nəticələnir . Birdən çox təklifi qidalandırır və o ağ fil satışa çıxarılan tək evdirsə, əksinə, daha çox yavaş, qeyri-rəqabətçi alıcı bazarında cəlb etməyəcək bir çox diqqət çəkə bilər.
Üçüncü bir ipucu köçürülməsi üçün şəhərinizi seçmək istəyən başqa bir şəhərdə alıcılara satmaqdır. Cənubi Kaliforniyanın Riverside şəhəri kimi bir camaat Los Ancelesdən alıcıları cəlb edə bilər. Bahalı bir sahədən daha az bahalı bir sahəyə köçürən alıcılar, satış qiymətlərini daha aşağı səviyyədə tapa bilərlər, belə ki, onlar pul ödəyəcəklər. Pul ödəyirlərsə, qiymətləndirmə yoxdur.
Heç bir qiymətləndirmə yoxdursa, qiymətləndiricinin kiçik evlər üçün daha aşağı satış qiymətlərinə əsasən aşağı qiymət verəcəyini şansını azaldır.
Əlbəttə ki, satıcının seçim etməsi vacibdir, ağ filin sadəcə daha aşağı qiymətə satması, həmin sahənin digər evlərinə uyğun olması üçün həmişə fürsət var. Bəzi satıcılar üçün, satışa zərər vermək deməkdir.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.