Yığıncağın Bölünməmiş Maraqlar üzrə Kiracıları
Kirayə verənlər iki və ya daha çox şəxs tərəfindən mülkiyyətə daşınmaz əmlakın ünvanını tutmanın yollarından biridir. Özünüzü ortaq bir kiracı ola bilməzsiniz. Bəzən bu tip başlıq ümumi Kirayəlik olaraq adlandırılır. Əmlaka və ya daşınmaz əmlaka sahib ola biləcək şəxslərin sayına heç bir məhdudiyyət yoxdur. Ümumi icarəçi tərəfindən tutulan bir əmlak iki sahibə və ya 100+ sahibə məxsusdur.
Qeyd etmək lazımdır ki, ümumi mülkiyyətdə olan kiracıları ipoteka etmək, başqa sözlə, kredit götürmək üçün kreditorların əksəriyyətində bütün partiyaların imzalarının tələb edilməsi tələb olunur.
Əks təqdirdə, bir borc verən yalnız bir tərəfə kredit vermişsə, yalnız sahibinin mülkiyyət hissəsi kreditin təhlükəsizliyi olacaq və borc verənlər yalnız bir hissəsi deyil, həm də borclu olduğu halda əmlakın hamısını ələ ala bilsinlər.
Digər tərəfdən, əgər üç nəfər ümumi olaraq icarəçi olaraq qalırsa və bir nəfər ipoteka ödənişinə töhfə verməsə , qalan iki nəfər hələ də borc öhdəliyinin qarşısını almaq üçün hələ də məsuliyyət daşıyır. Kirayənizlərin ağıllı şəkildə seçilməsinin vacib bir səbəbi bu.
Ümumi və Birgə kirayəçilərdə kirayəçilər necədir?
Onlar həqiqətən deyil. Ümumi kirayəçilər, birgə kirayəyə bənzəyən bir birlik və ya tələbə sahibdirlər. Bu birliyin sahib olma haqqıdır. Ümumi bir yanlış fikir, kiracıların kirayə verən insanlardır. Kiracıların müddəti bu halda icarə mülkiyyəti ilə əlaqəli deyil.
- Birgə kirayəçilər, əlaqəli və ya əlaqəsi olmayan iki və daha çox şəxs arasında ola bilər; tərəflər arasındakı əlaqələr, əgər varsa, fərqi yoxdur. Ərlər və arvadlar ümumi olaraq icarəçi adı ala bilərlər. John Smith, Mary Johnson və Tallulah Bankhead birgə icarəçi kimi birləşə bilərlər.
- Mülkiyyət bərabər səhmlər və ya qeyri-bərabər səhmlər ilə keçirilə bilər. Məsələn, John, 50% mülkiyyət, 25% Məryəm və 25% Tallulah tuta bildi.
- Həmkarlar icarəyə götürənlər bir kirayəçi və ya bütün kirayəçilər tərəfindən əmlaka sahib olmaq hüququna malikdirlər. Tallulah əmlakla özü ilə yaşayır və ya əmlakı Yəhya və Məryəmlə bölüşür. Nə kirayəçi digərini istisna edə bilməz.
- Öldükdən sonra, ölən tərəfdaşın marağı həmmüəllifin mirasçılarına veriləcəkdir. Tallulah vəfat etdikdə, Yəhya hələ də 50%, Məryəm isə 25% sahibi olardı, lakin Tallulahın 25% iradəsi ilə təyin etdiyi hər kəsə keçər.
Birgə kirayəyə götürənlər ümumi kirayəçi ola bilərmi?
Birgə kirayəlik dörd birlikdən ibarətdir. Bu TTIP kimi tanınır. Ortaq kiracılardan fərqli olaraq, birgə kirayəlik , xilas hüququ içərisindədir, yəni hər bir icarəçinin maraqları ölümlə əlaqədar digərinə keçəcəkdir. Birgə kirayə yaratmaq üçün lazım olan dörd birləşmələr aşağıdakılardır:
- Vaxt. Hər bir sahib eyni zamanda başlığı almalıdır.
- Başlıq. Hər bir sahib adı eyni işdə və ya adı ilə təsdiqlənmiş sənəddə başlığı almalıdır.
- Faiz. Hər bir sahib sahibinin eyni nisbətdə və bərabər payını alır.
- Sahiblik. Hər bir sahibin sahiblik hüququ vardır.
Birgə kirayəçilərdən biri birgə icarədə yaranan marağı başqa bir şəxsə satarsa və ya ötürsə, birgə kirayəlik pozulur və ümumi kirayə yaranır. Birgə kirayəçilər başqa icarəçini birgə icarəyə verməkdən imtina edə bilməzlər.
Kirayəyə götürənləri ümumi olaraq həll edir
- Kirayə mülkiyyətini ləğv etmək üçün bir və ya daha çox həmkarlar hər zaman digərləri satın ala bilərlər.
- Əmlak satıla bilər və gəlirlər sahiblər arasında bərabər paylanır.
- Bölmə aksiyası verilə bilər. Məhkəməyə gedərək məhkəmə qərarı ilə əmlakı satmağı və sahibləri arasında gəlirləri bölüşdürməyi tələb edir. Bir kirayəçi ölürsə, bir varisin satmaq istəyə biləcəyi və digər həmkarlar ittifaqları olmadığı halda, bir bölmə hərəkətini görə bilərsiniz.
Kirayəçilər üçün ümumi istifadə
Artıq bir çox xüsusiyyətlər, məhdud və ya ümumi bir ortaqlıq yerinə, "ümumi razılaşmada kiracılar" altında satılır. Bir qurucu, məsələn, bir sıra investorlara yeni bir layihənin bir hissəsini satmağı təklif edə bilər. Bu xarakterli bir müəssisəni nəzərdən keçirirsinizsə, hüquqlarınız və öhdəliklərinizi tam şəkildə anlamaq üçün hüquq məsləhətçisinin məsləhətini axtarmaq yaxşı olar.
Bəzi mənzillər və kommersiya kompleksləri ümumi olaraq kiracı kimi sahiblik edən investorlara satılır.
Bu bir sindikatdırsa və SEC təqdim etməsə, bir vəkilin nəzərdən keçirilməsini xahiş etməlisiniz.
Əmlak satın aldığınız zaman hər hansı bir daşınmaz əmlak hüquqşünasın məsləhətini axtarmaq yaxşı olar. Bu maddədə göstərilən məsləhət hüquqi məsləhət kimi qəbul edilməyəcək və bununla bağlı dayanmaq mümkün deyildir.
Yazı zamanı Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya Sacramento, Lyon Əmlakında Broker-Dosentdir.