Ticarət Daşınmaz Əmlakına İnvestisiya üçün GYİlər istifadə edə bilərsiniz
- Pərakəndə , qapalı alışveriş merkezleri, açıq şerit merkezleri ve böyük kutu perakendecilerini ehtiva edir. Bu da baqqal və restoranlardan ibarətdir. Onun dəyəri təxminən 2.1 trilyon dollar və ya kommersiya daşınmaz əmlakın ümumi dəyərinin 36 faizidir. Ən azı 9,5 milyard kvadrat metrlik ticarət mərkəzi yerindən ibarətdir.
- Oteldə motellər, lüks kurortlar və biznes otellər daxildir. Bu kateqoriyaya Airbnb vasitəsilə otaqları kirayə edən evlər daxil deyildir. 1,92 trilyon dollar dəyərində təxminən 4,4 milyon mehmanxana var.
- Ofis binaları , Manhattan göydələnlərindən hər şeyin avukatlığına qədər daxildir. Bütövlükdə təxminən 4 milyard kvadrat metr ofis sahəsi var, təxminən 1,7 trilyon dollar və ya ümumi həcminin yüzdə 29u.
- Mənzil bina kommersiya daşınmaz əmlakdır. Şirkətlər yalnız bir mənfəət əldə etmək üçün onlara sahibdirlər. Buna görə sahibkarlar tərəfindən kirayəyə verilmiş evlər kommersiya deyil, yaşayış yeridir. Bəzi hesabatlarda kommersiya daşınmaz əmlakın əvəzinə yaşayış daşınmaz əmlakı üzrə statistika üzrə mənzillərlə bağlı məlumatlar daxildir. 33 milyon kvadrat metrlik mənzil kirayə sahəsi 1,44 trilyon dollar dəyərindədir.
- Sənaye mülkiyyəti məhsul istehsalında, yayılmasında və ya anbarda istifadə olunur. Həmişə kommersiya baxımından deyil, xüsusilə də torpaqdan istifadə planlarında və abadlıqda. Artıq 240 milyard dollar dəyərində 13 milyard kvadrat sənaye mal var.
Digər kommersiya daşınmaz əmlak kateqoriyaları daha azdır. Bunlara xəstəxanalar və məktəblər kimi qeyri-mənfəət daxildir. Boş torpaq icarəyə veriləcək, satılmayacaqsa kommersiya daşınmaz əmlakdır.
Ticarət Daşınmaz Əmlakın İqtisadiyyata Etkisi
Ümumi daxili məhsulun tərkib hissəsi kimi, ticari daşınmaz əmlakın tikintisi ABŞ-ın ümumi iqtisadi məhsuluna 3 faizini təşkil edir.
2017-ci ildə 472 milyard dollarlıq kommersiya daşınmaz əmlak inşaatı edildi. 2008-ci ildə rekord yüksəkdir, 586,3 milyard dollar təşkil edir. 2010-cu ildə azalaraq 376,3 milyard dollar təşkil edib. Bu, ÜDM-in 4,1 faizindən 2,6 faizə enib.
Niyə ticari daşınmaz əmlakın tikintisini iki il daha çox mənzil balonu ilə müqayisədə zirvəyə çıxardı ? Ticarət daşınmaz əmlakının tikintisi sadəcə yaşayış daşınmaz əmlakının tikintisindən daha uzun sürür. İnşaatçılar ilk növbədə yeni inkişafı dəstəkləmək üçün kifayət qədər evlər və alıcılar olduğundan əmin olmalıdırlar. Sonra investorların pul qazanmaq üçün vaxt tələb olunur. Alver mərkəzləri, ofislər və məktəblər qurmaq üçün bir neçə il tələb olunur. Yeni binaları icarəyə daha çox vaxt ayırır. 2006-cı ildə mənzil bazarı qəzaya uğrayıb, kommersiya layihələri artıq həyata keçirilmişdir.
Mənzil bazarının ups və downs baxaraq, adətən kommersiya daşınmaz əmlak nə olacaq proqnozlaşdırmaq olar. Bir gecikmə göstəricisi olaraq , kommersiya daşınmaz əmlak statistika bir il və ya iki ilədək yaşayış məntəqələrini izləyir. Onlar tənəzzül əlamətləri göstərməyəcək. Yaşayış məntəqələrindən sonra onlar aşağı düşdülər.
Ticarət Daşınmaz Əmlakına İnvestisiya necə
Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Tərəfi ticari daşınmaz əmlakı inkişaf etdirən və sahibi olan bir ictimai şirkətdir.
GYO-da səhmlərin alınması fərdi investorun ticari daşınmaz əmlakdan mənfəət əldə etməsinin ən asan yoludur. Səhmlər , istiqrazlar və ya digər təhlükəsizliyin növü kimi GYİ səhmlərini ala və sata bilərsiniz. Onlar vergi tutulan mənfəətləri səhmdar dividendlərinə bənzəyən investorlara paylayırlar. Gİİlər ipoteka qoymadan əmlakı mülkiyyətə verməklə riskinizi məhdudlaşdırırlar. Mütəxəssislər mülkləri idarə etdiyindən həm vaxt, həm də pul saxlayırsınız.
Digər ictimai şirkətlərdən fərqli olaraq, GYO vergi tutulan mənfəətlərinin ən azı 90 faizini səhmdarlara paylamalıdır. Bu, onları səmərəliliyinin vergi dərəcəsi ilə səhmdarı tərəfindən ödənilən biznes vergi xərclərini saxlayır.
Milli Tədqiqatçılar Birliyinin 2015-ci ildəki proqnoz hesabatında, "Yeni Təyinatlara Ölçmə", GYO'ların təsirini ortaya qoydu. GTİ'lerin ticari daşınmaz əmlak bazarında iştirak payının yüzdə 34'ünün sahibi olduğunu ifadə etdi.
Bu ikinci ən böyük mülkiyyət mənbəyidir. Ən böyük fərdi səhmdarı , yüzdə 43,7'dir.
GYİ-lərin tərəqqisi və əksinə
Ticarət daşınmaz əmlak dəyərlərinin bir geriləmə göstəricisi olduğu üçün , GYO qiymətləri yüksəlməz və birjaya düşür. Bu onlara diversifikasiya edilmiş portfelə yaxşı bir əlavə verir. GYO istiqrazlar və dividend istehsal edən səhmlər ilə üstünlük verirlər ki, onlar daimi gəlir axını təmin edirlər. Bütün qiymətli kağızlar kimi, onlar tənzimlənir və satın almaq və satmaq asan.
GYO'nun dəyərinin yalnız əsas daşınmazdan daha çox olduğunu əks etdirməyin. Bununla yanaşı, GYTE-lərin özlərinə sərmayə qoyuluşu tələb olunur. Onlar investorlar üçün səhmlər və istiqrazlar ilə rəqabət aparırlar. Belə ki, GYTE-ə məxsus olan daşınmaz əmlakın dəyəri yüksəlsə belə, səhm qiyməti birja bazarında qəzaya düşə bilər.
GYO'ları almaq və satmaq zaman
GYTE-lərə sərmayə qoyarkən, biznes dövrünün və kommersiya daşınmaz əmlakın təsirindən xəbərdar olduğunuza əmin olun. Bom dövründə, kommersiya daşınmaz əmlak yaşayış daşınmaz əmlakının azalmasından sonra aktiv balonu yaşamağa başlaya bilərdi. Bir tənəzzül zamanı ticari daşınmaz əmlak yaşayış daşınmaz əmlakından sonra aşağı düşür.
REYS Versus Real Estate ETFs
Əmlak mübadiləsi sövdələşmə fondları GYO'ların səhm qiymətlərini izləyir. İnvestorlar ETF-lərə cəlb olunur, çünki onlar çox aşağı ödənişləri var. Ancaq bunlar əsas daşınmaz əmlakın dəyərindən bir addım daha qaldırılır. Nəticədə, birja bazarında buğa və ayı bazara daha çox həssas olurlar.
Maliyyə böhranı zamanı ticarət daşınmaz əmlak
Daşınmaz əmlakın kreditləşdirilməsi 2008-ci il maliyyə böhranından geri qayıtdı. 2014-cü il iyunun 30-da Federal Depozit Sığortası Korporasiyası tərəfindən 6,680 sığortalanan millət bankları kommersiya kreditləri üzrə 1,63 trilyon dollar təşkil edib. Bu, 2007-ci ilin mart ayında 1,6 trilyon dolların zirvəsindən 2 faiz çoxdur.
Mülkiyyət daşınmaz əmlakı yaşayış qiymətlərinin düşməsinin başlamasından üç il sonra azaldı. 2008-ci ilin dekabrına qədər kommersiya inkişafçıları 160 milyard dollardan 400 milyard dollara çatdılar. Bunları yenidən maliyyələşdirmək üçün bankları tapmaq üçün çırpındılar. Bu kreditlərin əksəriyyətində yalnız 20-30 faizlik səhmdardırdı. İndi banklar 40-50 faiz kapital tələb edir.
Ev ipotekalarından fərqli olaraq, müddətin sonunda alış-veriş mərkəzləri və ofis binalarının kreditləri böyük ödənişlər təşkil edir. Borc ödəmənin əvəzinə, developers refinance. Əgər maliyyələşmə mümkün deyilsə, banklar pul qazanmalıdırlar.
Kredit məbləğinin 30 milyard dollara çatması və daha kiçik icma banklarına çatması gözlənilirdi. Onlar böyük banklar kimi subprime ipoteka mess ilə ağır hit kimi deyil. Lakin onlar yerli ticarət mərkəzlərində, mənzil komplekslərində və mehmanxanalarda daha çox sərmayə yatırmışdılar. Kiçik banklardakı çöküntüdən 20 il əvvəl Əmanət və Böhran Böhranı kimi pis ola bilərdi.
Daşınmaz Əmlak Dəyirmi Masasına görə, 2008-ci ildə təxminən 300 milyard qısa müddətli kommersiya kreditləri əldə edilmişdi. Yenidən maliyyələşdirilməmişsə, bu kreditlərin çoxu pis ola bilərdi.
2009-cu ilin oktyabrına kimi Federal Ehtiyat Banklar, hər bir dollar itkiləri üçün yalnız 0,38 dollar ayırdığını bildirdi. Bu, 3,4 trilyon dolları olan borcun yalnız 45 faizi idi. Yüksək boşluqlar səbəbiylə alışveriş merkezleri, ofis binaları ve oteller iflas etmişdi. Prezident Obamanın hətta iqtisadi qrupu tərəfindən potensial böhran barədə məlumatlandırıldı.
Ticarət daşınmaz əmlakının dəyəri 2008 və 2009-cu illər arasında 40-50% gerilədi. Ticarət mülkiyyəti sahibləri ödənişləri etmək üçün pul qazanmaq üçün çaşmışdılar. Bir çox kirayəçi ya işdən çıxdı və ya aşağı ödənişləri yenidən müzakirə etdi. Sahibkarlar yeni səhmlərin səhmlərini sataraq pul qazanmağa çalışdılar. Mövcud xüsusiyyətlərə görə ödənişləri dəstəkləmək üçün vəsaitlərdən istifadə olunurdu. Nəticədə, səhmdarlara dəyərini artıra bilmədi. Onlar həm mövcud, həm də yeni səhmdarlar üçün dəyəri qiymətləndirdi. TARP Capital-dən John Cona ilə müsahibəsində, yeni səhmdarların yalnız "pisdən sonra yaxşı pul atması" ehtimalı olduğu ortaya çıxdı.
2010-cu ilin iyun ayına qədər ticari daşınmaz əmlak üçün ipoteka pozulma nisbəti pisləşməyə davam etmişdir. Real Capital Analytics-in məlumatına görə, 2010-cu ilin birinci rübündə kreditlərin 4,17 faizi səhvdir. Bu, bank kreditlərindəki 45,5 milyard dollardır. 2009-cu ilin dördüncü rübündə yüzdə 3,83 və bir il əvvəlki yüzdə 2,25 faiz nisbətində daha yüksək. Bu, 2006-cı ilin birinci yarısında 0.58 faizlik göstəricidən daha pisdir, lakin 1992-ci ildə 4,55 faiz dərəcəsi kimi pis deyil.
2010-cu ilin oktyabr ayına kimi, ticari daşınmaz əmlakın sabitləşməsinə başlamışdır. Üç ay ərzində 4 milyard kvadrat metrlik ofis kirayəsi yalnız orta hesabla bir qəpiyə düşdü. Milli ofisin boşluq dərəcəsi 17,5 faiz səviyyəsində sabitləşdi. Əmlak araşdırma şirkəti REIS, Inc görə, 1992-ci ilin göstəricisindən 18.7 faiz aşağı idi.
Maliyyə böhranı, GYTE dəyərlərini bir neçə ildir depressiyaya buraxdı. Niyə? Bunun bir səbəbi, böhran dövründə satın alınan REIT'lərin satıldığını görmək çətin idi. İkincisi, kommersiya ipoteka sahiblərinin ipoteka kreditləri ilə təqaüdçü olmasıdır. 2008-ci ildən etibarən onların ticari əmlak dəyərləri 40-50 faiz azalıb, GYİ-nin dəyərini azaldırdı.
Ticarət daşınmaz əmlak kreditləri demək olar ki, ikinci bir tənəzzül yaratdı. 2013-ci ildə banklar ticari kreditlər üzrə 991,2 milyard dollar təşkil edib, 2012-ci ildə isə 3,3 faiz artmışdır. 2015-ci ilə 2017-ci ilə qədər təxminən üçüncü dəfə gəldi. Ən çox əmlak dəyərləri yüksək olduqda 2005-ci ildən 2007-ci ilə qədər yazılmışdı. Mənzillərin bina qiymətləri düşübsə, bu kreditlər səhv ola bilərdi. Bunun əvəzinə, evlərini itirmiş insanlar kirayəçilər oldu. Onlar kreditləri dayandırmadan və iqtisadiyyatı başqa bir tənəzzüldən saxladılar.