E Vergi haqqında göstərişləri cədvəlləşdirin
Ev sahibləri xərcləri, gəlirləri və xərcləri ilə əlaqədar mükəmməl qeydləri saxlamalıdırlar və bütün bunları izləmək üçün bir nömrəli ən yaxşı şəkildə bir elektron tablo qurmaqdır - vergi hesabatçısı hətta istifadə edə bilərsiniz bir şablon ola bilər.
İzləmək istədiyiniz şeylər bunlardır:
- Kirayəyə götürdüyünüz ev, kondom və ya mənzillərin alınması qiyməti
- Əmlakınızdakı köhnəlmə amortizasiyası və illik illik amortizasiya
- İcarə gəliri
- Aldığınız təhlükəsizlik əmanətləri
Həmçinin kirayə mülkinizlə bağlı müxtəlif xərclərin izlənməsini də istəyə bilərsiniz:
- Komissiyalar və ya əmlakın idarə olunması haqqı
- Reklam xərcləri
- Təmizləmə, təmir və təmir xərcləri
- Ev sahiblərini sığorta və HOA haqları
- Əmlak vergisi və ipoteka faiz xərcləri
- Təhlükəsizlik depozitləri kirayəyə verilir
- və kommunal, peyzaj və zibil toplanması kimi digər xərclər
Fərdi maliyyə proqramlarından və ya kompüter elektron tablolarından istifadə edərək, bu xərcləri təqib edərsəniz, aylıq və il sonu hesabatlarınız parmaklarınızın ucunda olacaq və onları asanlıqla çap edə bilərsiniz.
Pasif Aktiv Xərcləri Məhdudiyyətlər
Səxavətli IRS qaydası # 1: Əgər kirayə mülklərinizdən biri il ərzində xalis itkiyə sahib olsaydı, bu itki bütün digər kirayə xassələrinizin itkiləri və mənfəətlərinə qarşı qoya bilər.
İndi burada bəlkə deyil, çox yaxşı bir xəbər var: Əgər bütün mallarınız üçün ümumi məbləğ mənfi olarsa - xalis zərər - bu itkinin, tamamilə, qismən və ya tamamilə çıxıla bilməyəcəyi, passiv fəaliyyət zərər məhdudiyyətləri.
Mülkiyyətin icarəsi, adətən kirayəçi seçmək, kirayə birliyini bərpa etmək və mülkiyyətin müntəzəm saxlanılması üçün müayinə etmək üçün böyük miqdarda vaxt sərf etsəniz, adətən pasif fəaliyyət hesab olunur.
Pasif fəaliyyətlərdən yaranan zərərlər passiv mənfəətlərin əvəzlənməsi ilə məhdudlaşır.
Kirayə fəaliyyətində fəal iştirak edirsinizsə, hər hansı bir icarə itkisi potensial olaraq bütün kirayə mülklərinizdə illik olaraq 25,000 dollara qədər endirilə bilər. Fərdi olaraq verən evli şəxslər vergi ilində hər zaman öz həyat yoldaşından ayrı yaşadıqları təqdirdə 12,500 dollara qədər icarə xərcləri limitinə malikdirlər. Kirayə əmlakının aktiv iştirakçıları üçün icazə verilən icarə itkisinin məbləği, dəyişdirilmiş düzəlişli ümumi gəlirə (MAGI) əsasən dəyişir:
- MAGI üçün $ 100,000 və ya daha az ($ 50,000 və ya daha az evli verilməsi ayrı-ayrı), icarə xərcləri tam 25,000 (12,500 $) limit qədər çıxmaq olar.
- MAGI üçün $ 150,000 və $ 150,000 arasında (ayrı evlənmə halında 50,000-75,000 ABŞ dolları arasında) icarə itkiləri, 150,000 ($ 75,000, ayrı evlənmə əgər ayrıca) və MAGI arasındakı fərqin 50% həddinə endirilə bilər.
- MAGI üçün $ 150,000-dan çox (75,000 ABŞ dolları ayrı ərizə verilsə), icarə itkisinin heç biri digər gəlirlərə qarşı çıxıla bilməz.
Zərər çəkə bilərsən
Bu, bizi cəlbedici IRS qaydası gətirir # 2: Pasif fəaliyyət itkisi məhdudiyyətləri ilə məhdudlaşdırılan icarə itkiləri sonrakı vergi ilinə köçürülə bilər ki, onlar icarə mənfəətini əvəz edə bilərlər.
Hər il passiv aktivlik itkisi məhdudiyyətləri tətbiq olunur, lakin icarə xərcləri ildən sonra ilkin keçməyi davam etdirir və zərərlər ya icarə mənfəətini əvəzləşdirməklə və ya digər gəlirlərdən çıxılmaqla istifadə olunur.
Form 8582, passiv fəaliyyət itkisi məhdudiyyətlərini hesablamaq və hər bir əmlak üçün hər il yığılmış icarə itkilərini izləmək üçün istifadə olunur.
Torpaq sahiblərinin vergi planlaması
Kirayə gəlirləri ipoteka, əmlak vergisi, sığorta və təmir üçün kifayət edildikdə torpaq sahibləri bəzən kiçik bir mənfəət əldə edirlər. Ancaq ev sahibləri icarə mülkiyyətinin alqı-satqısı dəyərini ləğv edir və bu, kiçik bir iqtisadi mənfəəti kiçik bir vergi itkisinə çevirir - amortizasiya nəzərə alındıqdan sonra xərclər gəlirləri aşır.
Ancaq hər dəfə tez-tez ev sahibləri uzunmüddətli kirayəçilərdən sonra bir evin damının dəyişdirilməsi və ya mənzilləri bağlamaq kimi böyük xərclərə məruz qalırlar.
Bu şərtlərdə, ev sahibinin 25 min dollardan artıq itkisi olması ehtimalı var, ancaq pasif fəaliyyət itkisi qaydaları itkisini tam olaraq 25.000 ABŞ dolları ilə məhdudlaşdırır. Qalanı gələcək il ev sahibinin inşallah daha çox mənfəətə sahib olacağı və artıq vergi itkilərini həll edə biləcəyi vəziyyətə gətiriləcək.
Kirayə əmlakının satışı
Müəyyən bir əmlakın icarəyə verilməsi, mülkiyyətin əlaqəli olmayan alıcıya tam mülkiyyətdə satıldığı il ərzində tam olaraq icazə verilir.
Ev, mənzillər və ya digər kirayə mülkləri satmaq, əsas iqamətgahınızı satarkən eyni deyil. Sermaye qazanmalarını hesabladığınız kimi, kirayə əmlakının mənfəətini və ya itkisini hesablamaq üçün formula sizin xərclərinizi satış qiymətindən çıxarır.
Kirayə Əmlakının Düzeltilmiş Maliyet Temeli
Kirayə əmlakına əsaslı xərclərin hesablanması üçün formula aşağıdakı kimidir:
- Satınalma qiyməti
- Əlavə satınalma xərcləri (adı və əmanət haqqı, əmlak agenti komissiyaları və s.)
- Plus təkmilləşdirilməsi (dam, yeni soba və s. Əvəz)
- Əlavə satış xərcləri (ünvan və əmanət haqları, əmlak agentləri komissiyaları və s.)
- Plus yığılmış amortizasiya (vergi formalarınız barədə məlumat verildi)
- Maliyetlerinize bərabərdir
Qorunuzu və ya zərərinizi hesablamaq olar:
- Satış qiyməti
- Xərclərinizi azaldın
- Qazancınızı və ya zərərinizi bərabərləşdirin
Nəticədə sayı müsbət olarsa, kirayə əmlakınızı satdığınız zaman mənfəət əldə etdiniz. Nəticədə mənfi olsaydı, bir zərər çəkmişdiniz. Kirayə əmlakından əldə olunan gəlirlər qismən, amortizasiya maksimum 25 faiz vergi dərəcəsi və qismən kapital mənfəəti kimi vergiyə cəlb edilə bilər. Əmlakın satışına görə Forma 4797 saylı hesabat verilir və hər hansı bir svop qazanma hesabatı D cədvəlində bildirilir.
Daşınmaz əmlak və məhdud məsuliyyət
Bir çox torpaq sahibləri icarə müəssisələrini, məhdud məsuliyyətli şirkətləri və ya tərəfdaşlıqlarını kirayə mülklərinə malik hesab edirlər. Bir korporasiya əlverişsiz ola bilər, çünki korporasiyalar uzunmüddətli kapital mənfəətlərinə üstünlük vergi dərəcəsi vermirlər.
Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət, uzunmüddətli mənfəətlərə üstünlük verən 15 faiz dərəcəsi üçün uyğun ola bilər ki, üzvləri üçün uzunmüddətli gəlir əldə edə bilər. Torpaq sahibləri bu və digər strategiyaların bütün hüquqi və maliyyə nəticələrini başa düşmək üçün bir vəkil ilə icarə obyektləri yaratmaq üçün bu və digər hüquqi aspektləri müzakirə etməlidirlər.